С новым складом!

В мире бизнеса не бывает моды. Если деньги идут в какой-то рыночный сектор, значит, это выгодно

Уровень доходности при реализации проектов строительства складских помещений оценивается скромными для наших реалий цифрами в 15–20% годовых. Не мал и срок окупаемости такого объекта — 6–8 лет. Однако, даже несмотря на такие «недостатки», интерес инвесторов и девелоперов к складскому сегменту растет. В том числе и в связи с постепенным насыщением рынка офисными и торговыми площадями.

Прошлый год без преувеличения можно назвать годом крупных складских комплексов. Они появились на самых разных направлениях Подмосковья, и нет сомнения, что речь идет о долгосрочной тенденции. Почему же многие инвесторы избрали именно эту сферу бизнеса?

В «Национальной логистической компании», говоря об особенностях 2005 г., отмечают несомненную привлекательность подобных проектов: себестоимость и сроки строительства складских комплексов значительно ниже, чем те же показатели торговых и офисных помещений. Напомним к тому же о постоянно растущем спросе, и станет ясно, почему так обширен список новых значимых объектов. Среди них называют «НЛК-Крекшино», логистический парк «Пушкино», Ленинградский терминал МЛП, «ТЛК Томилино». В компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko (CWSR) в этот список недвижимости класса А добавляют также «Интеркомплекс Южный», «Кулон-Балтию», «Белую Дачу», складской комплекс БЭЛ Девелопмент.

Наметившиеся тенденции, считает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, позволяют надеяться на успешное продолжение начатого. Значимыми проектами 2006 г., по ее мнению, обещают стать логистический терминал «Пушкино», находящийся на 15 км Ярославского шоссе (девелоперы Capital Partners и Lone Star Ventures), и «Ленинградский терминал» на 13 км Ленинградского шоссе (девелопер Multinational Logistics Partnership).

В 2005 г., резюмирует Алексей Новиков, заместитель директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank, было введено 550-580 тыс. кв.м, в 2006 г. ожидается ввод более 1 млн кв.м.

По оценке Юлии Мещериной, аналитика отдела исследований CWSR, для 2005 года было характерно смещение интереса девелоперов от традиционно популярных северо-западного и западного направлений (в частности, от Ленинградского шоссе, которое может оказаться перенасыщенным) в сторону южного и юго-западного. Назовем здесь такие объекты, как «Белый Парк» Коалко, БЭЛ Девелопмент, Интеркомплекс «Юг», Логистический парк «Крекшино», терминал «Львовский» и др.

В 2005 г., отмечает Полина Винокурова, специалист по рекламе и связям с общественностью «НЛК», было начато строительство логистических парков, которые со временем способны перерасти в масштабные логистические терминалы. И это новое направление для российского рынка складской недвижимости. Существенно то, что преодолены первые, самые сложные, этапы по освоению земельных участков, на рынок пришло много девелоперов, причем как отечественных, так и зарубежных. Кроме российских компаний, отмечает А. Лаирова, в Подмосковье все активнее действуют иностранные – в конце 2005 г. британский фонд Raven Russia Limited начал активно инвестировать в складскую недвижимость Московского региона.

Начальным его приобретением стала покупка у РосЕвроДевелопмента первой очереди складских помещений терминала «Крекшино» площадью 115 тыс. кв.м (между Минским и Киевским шоссе в 24 км от МКАД). Правда, готовы пока только 33 тыс. кв.м, остальное достраивается, но это, как комментируют в компании Knight Frank, сделка форвардного финансирования: РосЕвроДевелопмент должен будет достроить и сдать в аренду эти площади, после чего Raven станет владельцем бизнеса. Сумма сделки составила $110 млн.

У инвесторов, считают в компании CWSR, есть разные причины вкладывать деньги в складскую недвижимость в России, и одна из них – более высокая по сравнению с Европой ставка доходности. Другая – стремление диверсифицировать портфолио, если уже есть вложения в другие сегменты. Складская недвижимость привлекательна для инвестора, который рассматривает проект как финансовый инструмент, как вложение с гарантированным получением дохода.

Дефицит качественных спекулятивных складов на фондовом рынке, отмечает Ю. Мещерина, а также многолетняя нехватка качественной недвижимости подобного рода приводят на этот рынок логистические компании, которые инвестируют в проекты немалые средства. Яркий пример тому – компания Frans Maas, которая уже имеет современный складской комплекс площадью 10 тыс. кв.м. Расположенный в Истринском районе, он оборудован различными системами хранения (стеллажной, напольной, мезонинной), системой автоматизированного складского учета с адресным хранением, терминальными сканерами с системой Wi-Fi-доступа. На базе этого комплекса уже более двух лет Frans Maas оказывает весь спектр логистических услуг таким известным компаниям, как «Ниссан Мотор РУС», «Мобильные ТелеСистемы», Osram и др. В планах компании, отмечает Сергей Белов, менеджер по логистическим проектам Frans Maas, – строительство складского комплекса категории A площадью 30 тыс. кв.м по самым современным западным технологиям. Он будет возведен в районе Лобни, в непосредственной близости от «Шереметьево-1».

За границей, отмечают в CWSR, логистические компании реже, чем в России, являются владельцами недвижимости или девелоперами, ведь это не их профильный бизнес. В России, в связи с дефицитом качественных складов и медленным развитием рынка, логистические компании зачастую берут бразды правления в свои руки. Сейчас, с приходом международных инвесторов на московский рынок, многие логистические компании совершают сделки по продаже своих объектов с последующей их арендой (sale-lease back). Пример – «ФМ Лоджистик».

Арендные ставки

В этом году арендные ставки, как отмечает П. Винокурова, стабилизировались. Остановился рост и произошла их структуризация по принципу triple net, когда выделяется чистая арендная ставка операционных расходов, эксплуатации и пр.

По прогнозу А. Новикова, базовая ставка аренды в ближайшие годы расти не будет. Причина в том, что она, как правило, жестко фиксируется на весь срок заключения договора, а это 5–10 лет. Поэтому все проекты, выходящие в 2005-2007 гг. и обладающие похожими характеристиками, будут существовать в рамках установленной на несколько лет вперед ценовой политики. Однако в целом рост арендных ставок все же возможен за счет роста стоимости коммунальных услуг или операционных расходов.

Сейчас базовая арендная ставка на склады класса А равна $110–130 за кв.м в год. Операционные расходы – $20–25/кв.м/год, коммунальные платежи – $8–12/кв.м/год.

В компании Knight Frank прогнозируют дальнейший интерес непрофильных девелоперов к рынку складской и офисной недвижимости. Главным образом потому, что этот рынок еще имеет очевидные перспективы роста. Приход непрофильных девелоперов на рынок складской недвижимости связан также с их желанием эффективно использовать непрофильный для своего основного бизнеса актив – землю. Владея свободным земельным участком, они задумываются о реализации на нем собственного девелоперского проекта.

Интерес западных инвестиционных фондов не будет ограничиваться офисным сегментом. К примеру, компания Knight Frank представляет в России интересы нескольких западных инвестфондов, готовых вкладывать средства, в том числе, и в складскую недвижимость.

Сейчас низкая активность инвесторов объясняется двумя причинами. Во-первых, предложение качественных инвестиционных объектов ограничено. Во-вторых, в представлении западных инвесторов российский рынок считается рискованным – в первую очередь, в правовом отношении. Однако с выходом на рынок все большего количества профессионально реализованных проектов в этом и последующих годах, эти факторы перестанут играть существенную роль, а значит, будет расти и количество инвестиционных продаж в складском секторе.

Дефицит есть!

Несмотря на позитивные прогнозы, картина рынка складской недвижимости не может быть нарисована исключительно радужными красками. По мнению С. Белова, сегодня востребована и остается в дефиците недвижимость категории не ниже B+ и площадью от 8–10 тыс. кв.м, расположенная непосредственно за МКАД и в ближайшем Подмосковье, а кроме того, недвижимость меньшей площади (1,5–3 тыс. кв.м), расположенная внутри МКАД. Спрос компаний, готовых платить за качество, но нуждающихся в небольших (до 5 тыс. кв.м) площадях, считает Ю. Мещерина, остался неудовлетворенным.

Владельцы складов предпочитают решать вопрос аренды более простым путем, а именно сдачей в долгосрочную аренду больших площадей крупным арендаторам.

Сохраняется дефицит на помещения класса В, а также на качественные складские помещения внутри Москвы (третье кольцо – МКАД). Последние востребованы компаниями, чьи услуги связаны с дистрибуцией товара небольшими порциями до места (интернет-магазины, экспресс-почта, не поступающая в розницу косметика, услуги по хранению архивов и т.д.). Со временем, прогнозируют в CWSR, когда владельцы складов «переключатся» на мелких и средних арендаторов, заключенные сделки такого формата выровняют ставку аренды до уровня $125–130/кв.м/год (базовая ставка).

Дата публикации: 13:13 07 марта 2006

Источник: bpn.ru