Что учитывается при оценке коммерческой недвижимости

Оценочную деятельность в России ожидает большое будущее. Введение единого налога на имущество, которое планируется в ближайшие годы, будет невозможно без учреждения института налоговой оценки. Когда это произойдет, придется проводить массовую оценку всего имущества, включая жилье и земельные участки. В настоящее время нет государственной структуры, которая бы занималась рыночной оценкой имущества или разрабатывала стандарты такой деятельности. Что касается независимых оценщиков, то сфера их деятельности гораздо уже и в отношении недвижимости.

В основном ограничивается коммерческими объектами (обязательная оценка жилья необходима только при ипотечном кредитовании или залоге недвижимости). Разумеется, оценщик не расспрашивает о здании арендаторов, не щупает стены и не изучает состояние труб в подвале - он имеет дело с документами.

Приведем перечень документов, которые используются при оценке объекта коммерческой недвижимости:

• Свидетельство о государственной регистрации права
• Документы БТИ, действительные на момент оценки: технический паспорт, экспликация, поэтажный план, справка о состоянии здания (помещения)
• Договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок
• Договора аренды в случае, если здание сдается в аренду
• Условно-постоянные расходы (в среднегодовом исчислении): налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок
• Условно-переменные расходы: коммунальные, за техническое обслуживание всех систем, услуги охраны, клининга, заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов, на рекламу, юридическое обслуживание, на управление объектом
• Балансовая стоимость здания
• Охранное свидетельство (в случае, если объект является памятником истории или архитектуры).

Когда необходима объективная оценка недвижимости:

• при операциях купли-продажи и при сдаче в аренду;
• при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• для страхования объектов недвижимости;
• для кредитования под залог объектов недвижимости;
• для внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
• при составлении бизнес-плана и привлечении инвесторов;
• при ликвидации объектов недвижимости;
• при исполнении прав наследования, судебного приговора.

Оценка для оценщика

В самом начале 2006 года были внесены изменения в Федеральный закон "Об акционерных обществах" и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации. Ряд изменений вызвали интерес среди российских оценщиков. В частности, принято положение, по которому цена выкупаемых ценных бумаг не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком и подтвержденной саморегулируемой организацией оценщиков при проведении экспертизы отчета.

Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора саморегулируемой организации оценщиков определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности. При определении цены выкупаемых ценных бумаг привлечение независимого оценщика и подтверждение этой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков являются обязательными.

Таким образом, одновременно возрастет как роль самой оценочной деятельности, так и значение саморегулируемых организаций оценщиков. Первоначально планировалось, что с 1 января 2006 года лицензирование оценочной деятельности будет отменено, и будет осуществлен переход к принципам саморегулирования. Сейчас предполагается, что это произойдет 1 июля. Таким образом, после отмены лицензирования оценочной деятельности саморегулируемые организации должны будут не только выполнять функцию контроля за оценочной деятельностью своих членов, но еще в отдельных случаях и подтверждать экспертными заключениями правильность определенной ими стоимости.

Дата публикации: 11:08 09 марта 2006

Источник: bpn.ru