Доступная ипотека: массы ждут

Несмотря на активную пропаганду ипотечного кредитования, оно остается уделом избранных или наиболее смелых. В прошлом году рискнуть решились немногие. Всего, по данным Смольного, за 2005 год банками — участниками городской ипотечной программы при правительстве Петербурга выдано 4,4 тыс. кредита на 4,3 млрд руб., что на почти 3 тыс. кредитов больше, чем в 2004 году.

Но «в натуральном выражении» в прошлом году кредиты получили на мизер больше одного процента горожан. Концентрация этого рынка довольно высока: первая пятерка банков контролирует более 80% объемов ипотечного кредитования.

Попытки - не пытки

Несмотря на оптимистические прогнозы для рынка в целом, круг ипотечных игроков остается довольно узок, как и набор ипотечных программ. Обычно в банке предлагают две основные программы — кредитование на покупку жилья на вторичном рынке и инвестиционную программу, рассчитанную на тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме (об этом мы подробно рассказывали в прошлом номере). С течением времени и отработкой технологий условия ипотечного кредитования у каждого банка неизбежно пересматриваются. Сегодня, вопреки ожиданиям снижения процентной ставки, реально банки лишь только упрощают процедуры рассмотрения заявок на кредит, удлиняют срок кредитования, изменяют отношение к форме подтверждения доходов.

Действительно, банки, разрабатывающие программы кредитования населения на вторичном рынке, заявляют о минимальных фиксированных процентных ставках с отсутствием каких-либо дополнительных платных услуг. Средняя процентная ставка по таким программам колеблется от 10,5 до 16%. Каждый банк устанавливает лимиты процентной ставки исходя из нескольких критериев: в зависимости от формы подтверждения доходов и рода деятельности (2-НДФЛ либо свободная форма), от срока кредитования заемщика, от объема собственных средств, заплаченных за квартиру. У каждого банка индивидуальный подход к оценке платежеспособности заемщика и, соответственно, определение процентной ставки для каждого отдельного потенциального клиента.

Поэтому только после полного анализа кредитоспособности, оценки квартиры, на которую будет потрачен кредит, и определения срока выдаваемого кредита банк окончательно устанавливает процентную ставку, по которой будут рассчитаны фиксированные ежемесячные платежи для заемщика.

По мнению экспертов, развитие ипотечных программ движется в двух направлениях. С одной стороны, улучшаются условия предоставления кредитов — увеличиваются сроки, уменьшается сумма первоначального взноса. С другой — в будущем банки будут предоставлять больший спектр дополнительных услуг и льгот.

Мягче и ниже

В прошлом году основной особенностью на рынке ипотечного кредитования стало смягчение условий для получения кредитов. До 30 лет вырос срок, на который может быть предоставлен заем (прежний максимум — 27 лет). Изменились требования к предельному возрасту заемщика: в государственную ипотеку теперь могут включаться и те, кому к моменту погашения займа исполнится 75 лет. Предусмотрена возможность получения кредита на новое строительство (под залог имеющейся квартиры).

В целом банки стали мягче относиться к заемщикам. Так, например, «МДМ-банк Санкт-Петербург» в сентябре снизил процентные ставки по ипотечной программе на покупку квартир на вторичном рынке в Петербурге и городах Ленобласти: по трехлетним кредитам — до 12% годовых в рублях и 11% в валюте, на пять лет — 13% (рубли) и 12% (валюта), на 10 лет— 14% и 13% соответственно. Сумма кредита — до 80% стоимости жилья, но не меньше $10 тыс. Практически одновременно с МДМ-банком о снижении ставок и увеличении сроков объявил Банк Москвы.

Менеджеры Северо-Западного теруправления Росбанка заявили о том, что в ноябре банк начинает кредитование «первички», и о выдаче «ломбардных» кредитов (под залог недвижимости — на любые цели).

«Миэль-Недвижимость» и петербургский филиал Газпромбанка подписали соглашение: клиент может взять кредит на покупку нового жилья, при этом банк готов ждать девять месяцев, пока заемщик продаст старую квартиру (при помощи специалистов компании «Миэль-Недвижимость») и погасит большую часть займа. Начальная ставка — 13% (в валюте), но она снижается по мере погашения кредита. Максимальный срок— 15 лет. Пока старая квартира не продана, заемщик уже живет в новой и платит лишь проценты за пользование кредитом.

Кроме того, раньше банки жестко ограничивали круг объектов, принимаемых в залог: прямая продажа, никаких деревянных перекрытий, если старый фонд — только после капремонта и проч. Такой подход сужал выбор, и, естественно, это влияло на цену ипотечных приобретений. Теперь финансисты смягчились: все чаще ипотечные сделки встраиваются в цепочки из нескольких продаж. Рынок кредитования с некоторым запаздыванием претерпевает те же изменения, что и вторичный рынок в целом: в условиях дефицита правила игры определяет продавец, по мере насыщения рынка инициатива переходит к покупателю (получателю кредита). А у него не так много накоплений на первый взнос, и вынимать средства из бизнеса ему невыгодно, и вообще он склонен не столько к прямой покупке, сколько к обмену с доплатой.

В ипотеку с брокерами

Последний год ипотекой активно заинтересовались риэлтеры. Сейчас многие агентства недвижимости предлагают ипотечные кредиты от различных банков и даже формируют у себя специализированные подразделения, которые занимаются исключительно ипотечными сделками. На Западе такой вид деятельности известен как ипотечное брокерство и может существовать независимо, но в России это направление в отдельный бизнес пока не превратилось.

В Петербурге наиболее известными ипотечными брокерами являются Центр жилищного кредитования (ЦЖК) риэлтерской компании «Адвекс-Росстро», где трудятся около 40 человек, Городской ипотечный центр (ГИЦ) при корпорации «Петербургская недвижимость», где работают 12 сотрудников, а также департамент ипотечного кредитования агентства недвижимости «Бекар». ГИЦ работает с СЗСБ, ПСБ, ВТБ, Райффайзенбанком, Национальным резервным банком, Городским ипотечным банком (ГИБ), Банком Москвы, банками «ДельтаКредит», «Абсолют», «КИТ Финанс» и рядом других. В ЦЖК к этому списку добавляют Инкасбанк, Петро-аэро-банк, ММБ, Энергомашбанк, Альфа-банк, банки «Александровский», «Викинг», «Урал-сиб», «Союз», BSGV и государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Залог на коттедж

Постепенно зарождается и реализуется программа кредитования под загородную недвижимость. Приближение летнего дачного сезона взывает заметный, но вполне объяснимый интерес к ней. Отсюда и увеличение спроса на ипотечные программы, предлагающие кредит на покупку загородных домов. По мнению аналитиков, в настоящее время существует достаточно большой объем сделок на рынке загородной недвижимости, вместе с тем этот рынок, обладающий огромным потенциалом, остается практически не освоенным большинством ипотечных программ банков.

Впрочем, Городской ипотечный банк в конце прошлого года начал предоставлять кредиты под залог строящихся в пригороде коттеджей. Уже выдано несколько десятков таких кредитов. Наиболее перспективной темой загородной ипотеки является бурно развивающийся сегмент загородного жилья мидл-класса — это коттеджные поселки с развитой инфраструктурой. В ближайшее время именно там будет наблюдаться рост предложения со стороны банков по программам кредитования под загородное жилье. Пока же кредит на покупку загородного жилья предлагает очень маленький сегмент рынка. Процентная ставка по этому продукту, как правило, гораздо выше, чем по любой другой программе. Так, в среднем процентная ставка по загородным ипотечным продуктам колеблется от 16%. Кроме того, собственные средства, которые заемщик должен внести за приобретение загородного дома, в среднем составляют не ниже 30%.

Главной особенностью предлагаемых нынче коттеджных кредитных программ является обязательный залог земли, на которой дом будет возводиться. На этом финучреждения настаивают вне зависимости от того, кем он сооружается — строительной компанией либо собственными силами владельца. Единственное, что ему необходимо иметь на руках, — это правоустанавливающие документы на земельный участок и всю проектно-сметную документацию.

Тем не менее, несмотря на все разнообразие ипотечных программ, нужно понимать: расходы заемщика пока остаются высокими.

Большинство банков продолжают взимать с заемщиков дополнительно плату за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу и обслуживание кредита. Если к этому прибавить расходы за оценку, страховку, регистрацию и услуги риэлтера, набегает кругленькая сумма, которую ипотечное сообщество снижать в ближайшее время, судя по всему, не собирается. Остается только думать и принимать взвешенное решение.

Дата публикации: 16:15 10 марта 2006

Источник: bpn.ru