Ничего не понимаете в ипотеке? Обратитесь к брокеру

Ипотечных программ сейчас предлагается столько, что выбрать для себя оптимальную становится все труднее и труднее. Да и оформить самостоятельно все необходимые для получения ипотечного кредита документы — занятие не для слабонервных. По оценкам специалистов, из десяти человек, решивших сделать это, сделку в итоге совершают только двое. Для решения подобных проблем на рынке появились люди новой специальности — ипотечные брокеры.

Возникновение услуги, называемой ипотечным брокериджем, и было связано со страхом малоподготовленного заемщика перед банком и предстоящими выдаче кредита процедурами.Ипотечные брокеры — это специалисты или организации, оказывающие профессиональные услуги по подбору оптимальной для клиента банковской программы, сопровождению ипотечной сделки и оформлению налоговых вычетов после ее заключения. В их функции входит не только предварительное консультирование, но и помощь в формировании необходимого пакета документов, прохождении процедуры оценки кредитоспособности заемщика и т. д. Иначе говоря, они сопровождают клиента на всем пути от выбора банка до подписания кредитного договора. В целом работа ипотечного брокера по своему характеру очень близка к деятельности посредника, маклера или агента.

Брокер или консультант?

Брокеры не могут гарантировать получение ипотечного кредита в том или ином банке, они лишь упрощают для клиентов процесс, их работа строится на знании рынка ипотеки, опыте и связях с банками.

Одна из важнейших задач ипотечного брокера — проконсультировать клиента при выборе квартиры. Связано это с тем, что каждый банк выдвигает свои требования к закладываемым объектам недвижимости, которые в рекламных проспектах обычно не указываются. Поэтому у потенциального заемщика есть два варианта: либо, выбрав оптимальную для себя ипотечную программу, соизмерять свои желания с условиями конкретного банка, либо подбирать банк и программу под «квартиру своей мечты». Без опытного консультанта «увязать» все это практически невозможно.

Фигуры заняли свои позиции

Первыми в ипотечный брокеридж пришли крупные риэлторские фирмы, в составе которых появились подразделения, занимающиеся консалтинговыми услугами в сфере ипотечного кредитования. Потом в этот перспективный сектор потянулись специалисты в области финансов и права. Одни апеллируют к своему опыту в работе с недвижимостью, а вторые — к знанию банковских процедур выдачи кредита.

На сегодняшний день в Москве, по разным оценкам, услуги ипотечного брокериджа предлагают около 40 компаний. Основными игроками на этом рынке являются такие риэлторские фирмы, как «БЕСТ-Недвижимость», «МИАН–агентство недвижимости», «МИЭЛЬ-Недвижимость» и др.

Появились на рынке и независимые ипотечные брокеры. Наиболее крупные среди них — Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК), «Прайм Кредит», «Фосборн Хоум» и др. Но они пока уступают риэлторам, и связано это с тем, что в стране нет по-настоящему массовой ипотеки. У нас заемщик чаще всего является либо клиентом банка, либо сотрудником фирмы, имеющей в этом банке счет, а им независимый ипотечный брокер просто не нужен. Кроме того, многие брокеры зачастую представляют программы одного конкретного банка, т. е. независимыми по сути не являются.

Хороший совет стоит хороших денег

Как и любые услуги на рынке, помощь ипотечного брокера предполагает определенные затраты. Очевидно, что необходимость таких услуг в большинстве случаев сводится к одному вопросу — готов ли потенциальный заемщик платить за информацию и экономию своего времени?

В рамках западной модели ипотечного брокериджа, как правило, брокеры получают от банков комиссионные за каждого успешного клиента. Россия склоняется к другой схеме работы: у нас обычно деньги берут с потенциального заемщика. Таким образом, плохо разбирающийся в тонкостях ипотеки клиент платит за то, чтобы ему все объяснили, дали дельный совет и помогли.

Как и в любой другой области, набор услуг и расценки на них у ипотечных брокеров не одинаковы. Дешевле всего ($10–20) обходится совет брокера, в какие банки выгоднее обратиться за кредитом. Но большинство брокеров одними консультациями не ограничиваются. Они также берут на себя обязательство получить согласие банка на выдачу клиенту ипотечного кредита, для чего готовят и предоставляют кредитное досье потенциального заемщика и в случае необходимости сопровождают его на собеседование в банк.

Подобный сервис обычно стоит не менее $500. Крупные агентства недвижимости придерживаются фиксированного тарифа, большинство независимых брокеров взимают 1–2% суммы кредита (если необходимо подобрать квартиру, проверить ее юридическую чистоту и т. д., то цена вопроса возрастает до 3–5%).

Пристегните ремни: начинаем окончательный подсчет

В компании «МИАН–агентство недвижимости» применяется фиксированная ставка на брокерские услуги — $500 вне зависимости от размера кредита (при покупке квартиры через МИАН эта сумма включается в размер комиссионных).

Клиенты компании «БЕСТ-Недвижимость» платят 15 тыс. руб. (при размере кредита до $50 тыс.), а если сумма займа превышает $50 тыс., то тариф рассчитывается по определенному алгоритму. Сумму комиссионных в этом случае можно выяснить на сайте компании, где есть специальный калькулятор стоимости брокерских услуг. Например, при кредите $70 тыс. придется заплатить около 20 тыс. руб., при кредите $80 тыс. — 22 тыс. руб., при кредите $100 тыс. — 26 тыс. руб.

Для клиентов компании «Фосборн Хоум» комиссионный сбор составит 2% суммы кредита (брокерские услуги) и 5% суммы кредита (за комплект брокерских и риэлторских услуг); услуги ипотечной компании «Мой дом» обойдутся клиентам в 500 руб. (консультация), 2,5 тыс. руб. (консультация и подбор программы) и 17,5 тыс. руб. (оформление всего пакета документов). В компании НБИК попросят 1% суммы займа (помимо этого на этапе выбора кредита придется внести депозит в $350, который не возвращается при любом исходе дела).

Профессия будущего

Ипотечный брокеридж является новой и очень перспективной для нашей страны деятельностью. Очевидно, его развитие зависит от развития ипотеки, но до ее массового распространения еще очень далеко. В настоящее время, несмотря на некоторый рост числа сделок с участием ипотечных брокеров, заемщики по-прежнему предпочитают действовать самостоятельно, инстинктивно опасаясь каких-либо посредников.

Если сегодня большинство ипотечных брокеров напрямую связаны с риэлторскими компаниями, то в перспективе этот вектор, как и на развитых ипотечных рынках Запада, способен сместиться в сторону банков. Но произойдет это только тогда, когда программы ипотечного кредитования различных банков будут не так сильно отличаться друг от друга.

Елена Панова, директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Ипотечный брокер — это специалист, который помогает клиенту выбрать оптимальные условия для получения кредита. В области ипотеки работает множество банков. Некоторые из них предлагают несколько ипотечных программ, причем у каждой — свои условия, требования к заемщику и объекту кредитования. Разобраться в таком обилии предложений самостоятельно очень сложно. Выбрать наиболее подходящую для конкретного потребителя ипотечную программу может только грамотный специалист, владеющий всей информацией о рынке ипотеки и имеющий большой опыт работы в этой сфере. Такой профессионал и может именоваться ипотечным брокером.

Сегодня на рынке действуют компании, занимающиеся кредитным консалтингом, так называемые кредитные брокеры. Но они являются прежде всего специалистами по банковским продуктам и не в полной мере владеют информацией о рынке недвижимости, специфике оформления документов. Кроме того, такие «независимые» брокеры на самом деле зачастую представляют ипотечные программы одного конкретного банка-заказчика.

Специалисты агентств недвижимости в первую очередь ориентируются на возможности и потребности клиента и, исходя из этого, выбирают банк и ипотечную программу.

Законодательством не предусмотрено лицензирование деятельности ипотечных брокеров, их деятельность прежде всего регламентируется Гражданским кодексом РФ. Когда клиент приходит к нам, мы подписываем договор, в котором определен перечень услуг, оказываемых нашей компанией, которыми покупатель недвижимости может воспользоваться. Ипотечные брокеры, работающие в агентствах недвижимости, заинтересованы в успешном завершении сделки. Поэтому им приходится активно участвовать во всех этапах получения кредита, оформлении документов и выборе жилья.

Первоначально консультант беседует с клиентом, выясняет, какой суммой он обладает, какую квартиру планирует приобрести, сколько сможет ежемесячно вносить для погашения кредита и другие аспекты будущей сделки. Затем подбирается три-четыре программы, соответствующие требованиям и возможностям потенциального заемщика. У него появляется возможность выбора, но не из моря предложений, а из нескольких подходящих по всем параметрам программ.

После выбора банка и кредитной линии агент знакомит заказчика с условиями выдачи кредита на приобретение квартиры, перечнем документов, необходимых для рассмотрения кредитной заявки, и особенностями процедуры проведения сделки.

Решение о выдаче средств заемщику принимается на кредитном комитете, где, кстати, не могут присутствовать ни риэлторы, ни ипотечные брокеры.

Впрочем, иногда благодаря долгосрочному сотрудничеству банков с агентствами недвижимости, некоторые сложные вопросы удается разрешить. Кроме того, ипотечный брокер может более грамотно объяснить специалисту банка особенности той или иной сделки, привести опыт положительного разрешения подобных вопросов, словом, в определенной степени «повлиять» на решение кредитного комитета.

Выбирать жилье при покупке его с помощью ипотеки также лучше с помощью ипотечного брокера. Дело в том, что в большинстве банков существуют определенные требования к объекту недвижимости. Так, банки могут отказаться кредитовать квартиры в домах, построенных до 1970-х годов, или в зданиях с деревянными перекрытиями. Ипотечный брокер предупредит клиента о том, когда можно вносить аванс за выбранную квартиру — до или после получения письменного одобрения банка.

Иначе в случае отказа велика вероятность не получить аванс обратно. И тогда придется начинать весь процесс сначала, только с потерей средств и времени. Поэтому изначально лучше обратиться к специалистам по ипотечным сделкам, которые помогут сделать все своевременно и правильно.

Дата публикации: 15:38 13 марта 2006

Источник: bpn.ru