Самострой: вчера и сегодня

Наше ротозейство, достаточно поверхностный взгляд на вопросы с недвижимостью порой просто поражают. Так например, владелец старой дачи или нового пока незастроенного участка, на котором уже работает, зачастую даже не догадывается, что с юридической точки зрения ничего этого у него нет, и он, выражаясь языком закона, не является ни подлинным собственником земли, ни старого или нового дома.

Нарушители поневоле

Почему? По разным причинам. Скажем, в свое время человек получил от государства несколько соток земли под строительство загородной дачи. Жил себе, поживал. Дети на той земле выросли. Внуки поднялись. Все вроде путем. На первый взгляд.

Потому что, как часто бывает, счастливый владелец дачи не оформил право собственности на нее и прилегающий садовый участок. Или сделал это не совсем правильно. Допустим, без специального землеотвода под будущий объект, утвержденного архитекторского проекта, четкого кадастрового плана, занесения всех сведений о наделе и каждой капитальной постройке на нем в реестр Регистрационной палаты. Ну, а нет этого, значит, и никакого права собственности у гражданина отныне не имеется.

Даже если мнимый владелец недвижимости имеет на руках некоторые бумаги, он все равно редко располагает абсолютно полным набором согласованных разрешительных документов. Скажем, на перепланировку участка, реконструкцию жилья, хозяйственных построек, прокладку инженерных коммуникаций и так далее. То есть, всего того, без чего и шагу нельзя ступить.

Порой это происходит из-за элементарной наивности законопослушного гражданина, который искренне полагает, что раз власти когда-то выделили ему землю, то, стало быть, с тех пор он принадлежит ему полностью. Как и магистральный газ, водопровод, подведенный к дому и саду, электричество и удобные подъездные пути. Однако, если на все это отсутствуют официальные разрешительные бумаги, значит, владелец дачи, ничего не подозревая, все это время занимался самодеятельностью. И если завтра муниципальные чиновники примут решение об отчуждении обустроенного надела в пользу третьего лица, то все, что возведено хозяином, не имеющим соответствующих документов, подлежит сносу. Причем за его же счет, так как, согласно статье 222, п. 2 Гражданского кодекса РФ, любой объект может быть признан самостроем, если он возведен без разрешительных документов и согласований. И неважно дача это, офис, скромный домик на участке или придорожное кафе.

Проштрафились - заплатите!

Вывод очевиден: при приобретении участка в Подмосковье следует ориентироваться не на хозяев домов с прилегающими сотками (я здесь живу 30 лет!), а на местных должностных лиц. Муниципальных, городских, областных и даже федеральных чиновников, которые располагают документами на каждый миллиметр вверенной им земли и имеют официальное право выставлять ее на торги. Впрочем, даже если все положенные бумаги и печати в наличии имеются, это еще не значит, что по окончании строительства дом не признают самовольной постройкой.

Предположим, что во время приемки объекта в эксплуатацию выяснится, что строение возведено с явными и без труда доказуемыми отклонениями от первоначального проекта. С нарушением некоторых строительных норм и правил, а также без учета особенностей экологических параметров. Подрядчиком поврежден реликтовый лес, загрязнена речка, а на том месте, где по плану должен находится гараж, возник гостевой домик.

При этом для принятия законного решения не в пользу потенциального владельца государственным экспертам необязательно фиксировать все недостатки. Из перечисленных нарушений достаточно подтвердить лишь одно, чтобы потом через суд объявить новостройку самодеятельностью и в конце концов настоять на сносе объекта за счет застройщика.

Этого, в частности, требует статья 25, п.5 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ". В нем черным по белому написано, что лицо, виновное в изменении проекта без соответствующего разрешения, обязано за свой счет осуществить полную разборку самовольной постройки или привести объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Но и это еще не все напасти: за самострой придется заплатить административный штраф в размере от 3 до 5 МРОТ (частным), от 5 до 10 МРОТ (должностным) или от 50 до 100 МРОТ (юридическим лицам).

Что скрывать, порой "высокие договаривающиеся стороны" приходят к компромиссу и соглашаются решить проблему полюбовно. Бывает. Тем не менее, огрехи, допущенные при строительстве, не замаскируешь, а значит, завтра или послезавтра какой-нибудь другой эксперт сможет предъявить владельцу особняка все те же абсолютно законные претензии.

Получается, что лучше с самого начала ничего не нарушать. Ведь если по суду постройку признают незаконной, хозяин потеряет на нее всякие права (ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду)и автоматически перевоплотится из владельца недвижимости в собственника строительных материалов.

Между тем в некоторых случаях самовольную постройку можно легализовать на совершенно законном основании. Правда, только через суд, где придется многое документально доказывать. Если доказать, получилось - статья 222, п.3 ГК РФ дает землевладельцу возможность оформить на самострой право собственности.

И немного оптимизма в финале

Наконец, в сентябре 2005 года Правительство РФ приняло поправки сразу к 8 законодательным актам. И главным образом нововведения касаются граждан, намеренных оформить в собственность землю, загородное жилище, садовый домик, гараж или хозяйственные постройки. Теперь проекты строительства или реконструкции дома не нужно согласовывать в большинстве чиновничьих кабинетов. Хотя у дверей некоторых из них по-прежнему придется встать в бесконечную очередь.

И еще: для легализации "самовольной" постройки теперь вовсе не обязательно обращаться в суд. Достаточно лишь получить официальное письменное распоряжение главы местной администрации, разрешающее узаконить самострой.

И последний нюанс. Срок подобного способа легализации незаконно возведенных объектов не беспределен. Он заканчивается 1 января 2007 года.

Дата публикации: 11:46 14 марта 2006

Источник: bpn.ru