Петербургская "элитка" - недооцененный рынок

Петербургские застройщики, занятые в сегменте элитного жилья, считают, что данный сектор рынка недооценен. Увеличение спроса на фоне сокращения пригодных для застройки пятен, развитие ипотечных схем и многие другие факторы позволяют уверенно прогнозировать дальнейший рост цен на дорогую недвижимость.

Застой на рынке массового строительства в Петербурге и даже некоторый спад, наблюдавшийся в первой половине 2005 г., не сильно повлияли на ситуацию в элитном секторе, отмечают в компании «Петербургреконструкция». По разным оценкам, за год цены выросли на 14–20%. По данным корпорации «Петербургская Недвижимость», сегодня в различных стадиях строительства находится 630 тыс. кв.м жилья, которое позиционируется как элитное. В прошлом году было введено 155,6 тыс. кв.м, в 2006-м ожидается 330 тыс. Однако вряд ли стоит ожидать двойного увеличения объема: по разным данным, рост может составить с нынешних 7% до 8–9%. При этом спрос на дорогие объекты превышает предложение. По словам зам. генерального директора по маркетингу и продажам «Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Ольги Клушиной, в первые три квартала 2005 г. объем предложения постепенно снижался, и только к концу года за счет вывода на рынок проекта «Парадный квартал» он несколько подрос. На начало 2006 г. этот показатель составлял 190 тыс. .м. Напомним, что СК «Возрождение Санкт-Петербурга» в конце прошлого года приступила к реконструкции большого квартала площадью 9,6 га («Парадный квартал»), ограниченного улицами Кирочная – Радищева – Парадная и Виленским переулком. Актуальные цены – $2250-4950/кв.м. (Подробнее см. обзор на стр.60) Однако старт «Парадного квартала» аналитики расценивают как единичный всплеск и указывают на тенденцию сокращения предложения, что приведет к росту цен и даст толчок развитию ипотеки. Несмотря на заявления специалистов о том, что пока ипотечная схема не оказывает существенного влияния на рынок в целом и на цены в частности, в элитном сегменте она получает все большее распространение. «Проще взять кредит под 11–13% годовых, чем изымать нужную сумму из бизнеса, где заработаешь больше», – объясняет генеральный директор Центра развития проектов корпорации «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко. Северо-Западный банк Сбербанка России и холдинг RBI предлагают дорогое жилье по ипотечной программе на строящихся объектах компании «Белые ночи» и «Ле Грандъ». А в ГК «БестЪ» примерно 20% покупателей в комплексе OMEGA-HOUSE приобрели квартиры по ипотечной схеме. Этот многофункциональный жилой комплекс строится на Песочной набережной, 40. Жилая площадь разновысотного (8–13 этажей) дома составит 26 тыс. кв.м – всего 153 квартиры площадью 100–300 кв.м. В прошлом году СЗ банк Сбербанка России открыл для ГК «БестЪ» кредитную линию в размере $4,2 млн для строительства этого комплекса, а в ноябре застройщик и банк запустили совместную программу ипотечного кредитования. Сегодня цена продаж – $1900–3600/кв.м. В марте должна начать работу государственная комиссия, после чего компания планирует поднять стоимость на 20%.

Недооценка ценностей

Любой дефицит подстегивает цены и, невзирая на достаточно высокую стоимость элитных квартир сегодня, операторы рынка говорят о большом потенциале роста. «По качеству недвижимость в Петербурге не хуже московской, по местоположению некоторые объекты даже лучше, а цены намного ниже», – комментирует Антон Новиков, генеральный директор компании «Новый проект». Ему вторит Илья Еременко: «Москва оторвалась от нас по ценам в два раза.

В столице на вторичном рынке квартиры даже не очень хорошего качества предлагают по $5 тыс. за кв.м, а на первичном – всего за $2 тыс.» Именно этот «дисбаланс» позволяет аналитикам прогнозировать существенный рост цен в элитном секторе Петербурга в ближайшее время. Правда, операторы рынка до сих пор не определились в вопросе, какие объекты можно считать элитными, а какие нет. Корпорация «Петербургская Недвижимость» в качестве дилера продает квартиры в 36 домах, которые, по желанию застройщиков, позиционируются как элитные, что небесспорно.

В компании RBI элитным считают то, что строится только в центре Петербурга: «Квартиры в ценовом диапазоне от $1500 до 2500/кв.м относятся к классу В, $2500–3500/кв.м – к классу А, от $3500/кв.м и выше – АА», – объяснил коммерческий директор холдинга RBI Михаил Возиянов. По мнению зам. генерального директора по развитию «Балтийской инвестиционной компании» ФПГ БСК» Алексея Барабаша, концептуально ничего нового в элитном секторе не появляется: «Девелоперы вводят только элементы элитарности. Тем не менее, рыночная конъюнктура такова, что покупатели берут что есть. Проект вроде «Новой Звезды» – штучный товар, не характерный для Петербурга, хотя бы потому, что цены на этом объекте поднялись до $8 тыс./кв.м». Холдинг RBI сдал в эксплуатацию этот элитный жилой комплекс в 2005 г. «Новая Звезда» – единственный объект в Петербурге, где половина площади отдана под инфраструктуру отдыха и спорта, принадлежащую жильцам на правах собственности. Здесь есть 25-метровый бассейн на 4 дорожки, сауна, сигарная комната, бильярдная, зал для настольного тенниса, тренажерный зал, зимний сад с патио-баром, детская игровая комната, косметический и массажный кабинеты, солярий, прачечная, химчистка и пр. В цокольном и первом этажах – паркинг с собственной автомойкой. В доме 78 квартир, из них пять пентхаусов, названных именами созвездий.

Илья Еременко рискует предположить, что настоящей элиты в городе нет. «Мы продаем образ жизни, – говорит он. – Человек выбирает стиль жизни, то есть сопутствующие блага. Поэтому будет происходить постепенная диверсификация дорогого жилья. Например, появятся дома, где на каждую квартиру будет полагаться три места в гараже или жилой комплекс с тренажерным залом, бассейном и теннисным кортом. На каждый объект будут свои покупатели. А просто элитный дом – это скоро станет неинтересно».

Разработанная в Москве классификация подразумевала «клубные дома», но вряд ли она приживется в Петербурге. По словам Михаила Возиянова, «клубные дома в Москве постепенно «уходят». А в списке критериев элитарности снято ограничение по количеству квартир. Рынок смотрит дальше – речь уже о строительстве целых кварталов. Петербург тоже пойдет по этому пути».

Петербург – город маленький

В последнее время фирмы все чаще жалуются на отсутствие участков под застройку. «Все, что было вкусного, съели. Освоение новых территорий – под вопросом: подходящие места есть, но там очень затратно строить», – заявляют в компании «Петербургреконструкция». «Место – основной фактор для элиты, это – центр, Каменный и Крестовский острова – вот, пожалуй, и все, но и там почти не осталось пятен под застройку», – говорит Алексей Барабаш. С коллегами солидарен и Михаил Возиянов.

Действительно, в секторе элитного домостроения при обостряющемся дефиците участков становится очень «тесно», не всем под силу квартальная застройка в центре города. Осваиваются редкие и весьма локальные, хотя и достаточно привлекательные адреса. «Объединенная финансово-промышленная корпорация» нашла небольшой пятачок на Тверской,1. Компания начала возводить здесь жилой комплекс из двух корпусов, объединенных внутренним двором, где будет разбит висячий сад. Проектом Евгения Герасимова предусмотрено 68 квартир, общая площадь комплекса – 24 тыс. кв.м. Подземный и первый этажи отданы под парковку на 150 автомобилей – по два места на квартиру, второй этаж – под офисы с отдельными входами. Стоимость – от $2,3 тыс. за кв.м. Сдача объекта намечена на начало 2007 г.

Есть в центральной части города еще и промышленные предприятия с весьма привлекательной локацией и видами на воду, площадки которых можно было бы использовать под строительство жилья бизнес-уровня. Но передислоцировать их или выкупить частично или полностью занимаемые ими земли если и возможно, то далеко не каждой крупной компании.

Городская же власть больше озабочена пополнением казны, а не выделением средств для инженерной подготовки промзон, куда часть предприятий с удовольствием бы перебазировалась. В конце прошлого года ПО «Ленстройматериалы» стала собственником пакета акций завода «Бавария» вкупе с корпусами и территорией площадью почти 10 га на Петровском острове.

Потенциал площадки – 150–200 тыс. кв.м жилья. Председатель совета директоров ПО Дмитрий Игнатьев охарактеризовал территорию как прекрасное место, где можно возвести элитное и высококомфортное жилье. На острове, по соседству, компания «Атлантик» намерена построить 9-этажный жилой комплекс на 170 квартир с полузаглубленным паркингом на 214 машин. В перспективе застройщик предполагает дополнить свой участок высотным бизнес-центром. Корпорация ЛЭК, выкупившая в 2002 г. в собственность площадки двух предприятий («Пигмент» – 7 га и СПАРЗ – 4,5 га) приступает к строительству жилого комплекса бизнес-уровня на Московском проспекте. Девелопер намерен возвести 200 тыс. кв.м жилья, а также торговый комплекс и подземный паркинг.

Остров притяжения

Никому не ведомо, куда двинется целая армия строительной техники и квалифицированных специалистов, когда будет освоено последнее пятно на Крестовском острове. Пока же именно на небольшом рекреационном острове, и без того изрытом воронками стройплощадок, девелоперы ищут и находят все новые и новые «лакуны», где развивают различные проекты, некоторые из них – уникальные.

Компания «Петербургреконструкция» возводит на Крестовском пр., 34 элитный жилой комплекс «Фаворит», состоящий из трех домов. Изюминкой проекта должен стать wellness-центр в отдельно стоящем здании, где предусмотрен 25-метровый бассейн, аквапарк, SPA-центр, фитобар и пр. «Фаворит» рассчитан на 100 апартаментов, здесь предусмотрен подземный паркинг и зона отдыха на прилегающей территории. Объект должны сдать летом этого года. Стоимость квадрата достигает 6 тыс. у.е.

Корпорация «Петербургская Недвижимость» возводит на пр. Динамо, 4 один из самых дорогих на сегодня домов в городе. На участке, который ранее разрабатывала компания «Элис», идет строительство 6-этажного элитного дома Stela Maris («Морская звезда»). Проект разработан под руководством архитектора Евгения Герасимова.

В здании общей площадью 4600 кв.м будет 24 квартиры, в том числе пентхаусы. Джакузи, сауны, бассейн разумеются сами собой, причал для яхт – дополнительный подарок. Объект почти не рекламируется, однако треть квартир уже продана. Заявленные цены – $6,3–10 тыс./кв.м.

Компания «Еврострой» почти освоила бывшие футбольные поля на Вязовой, 10. Здесь на территории в 3 га завершается строительство мини-городка «Олимпийская деревня», состоящего из четырех жилых корпусов на 200 квартир и отдельного здания Волейбольной академии им. Платонова. Проект подготовлен в архитектурном бюро «Проект-Нева». Общая площадь комплекса – более 50 тыс. кв.м, жилая – 36 тыс. Для обитателей городка предусмотрены паркинг на 400 мест, стоматологическая поликлиника, салон красоты, медицинский центр, офисные помещения и пр. Объект должны сдать к концу года. Актуальные цены – 2,2–4,4 у.е./кв.м (у.е. = 30 руб.). До конца строительства девелопер планирует поднять стоимость квадрата еще на 400 у.е.

Компания «Новый проект» завершает строительство 100-квартирного комплекса «Максимум» прямо напротив выхода ст. метро «Крестовский остров». Стоимость квадрата колеблется от 3,7 до 5,5 тыс. у.е. (у.е. = 31 руб.), в пентхаусах – 12 тыс., а место в паркинге в цокольном этаже продается за 36 тыс. у.е. по курсу 32 руб. До госкомиссии цена на жилье увеличится еще на 500 у.е./кв.м. Во второй очереди комплекса предусмотрен SPA-центр площадью 4,5 тыс. кв.м. По другую сторону ст. метро «Крестовский остров» элитный жилой дом строит компания «Петербургстрой-SKANSKA». На мысе, у самого залива, СК «Возрождение Санкт-Петербурга» возводит огромный жилой комплекс «Дом у моря». До сих пор не замеченная в элитном секторе компания «Петротрест» взялась за реализацию сразу трех объектов, два из которых – на Крестовском острове… И это лишь небольшая часть из всех «островных» проектов, которые априори считаются элитными.

Прибыль поделят сильные

Участники рынка прогнозируют усиление конкуренции. Элитный сектор всегда считался наиболее прибыльным. Поскольку сегодня на рынке массовой застройки ситуация далека от идеальной, многие застройщики пытаются дебютировать в более высоком ценовом сегменте. Но здесь свои правила игры. «В Петербурге рынок монополизирован больше, чем в Москве. Здесь каждый из нескольких крупных игроков имеет довольно большую долю, что позволяет им контролировать систему выделения участков. Таким образом происходит выдавливание с рынка слабых, – говорит Алексей Барабаш. – Поскольку элитный сектор наиболее прибыльный, за него развернется ожесточенная борьба. Победят те компании, которые сумеют оптимизировать работу. По некоторым расчетам, при этом можно снизить расходы на строительство в два раза. Не сумевшим наладить оптимальное производство придется уйти с рынка».

«Конкуренция будет расти, повысятся требования к профессионализму компаний. Небольшие фирмы, ведущие 1–2 объекта, наверняка уйдут с рынка. Миф о том, что рынок элитной недвижимости прост и сулит многократные прибыли от вложений, не требуя дополнительных усилий, постепенно развеивается», – утверждает генеральный директор СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Иван Романов. Картину довершает Федеральный закон о долевом строительстве, согласно которому застройщик обязан иметь активы, равные стоимости проекта. В элитном секторе это $20–30 млн. Такие суммы есть не у каждой компании.

Зато оставшиеся в этом сегменте застройщики, похоже, значительно укрепят свои позиции. Спрос будет расти, предложение, возможно, тоже, цены – безоговорочно. «Предпосылок к снижению спроса нет. Его подогревают приезжие из Москвы и других регионов, а также активное развитие ипотечного кредитования», – заверяет Илья Еременко. Алексей Барабаш объясняет грядущее увеличение цен и другими причинами, например, ростом себестоимости строительства, дальнейшей монополизацией рынка и уменьшением количества пятен под застройку. «При этом доходы людей, способных расплатиться за элитную квартиру, растут», – отмечает он. Рост цен предрекают все. В корпорации «Петербургская Недвижимость» с оптимизмом ожидают подорожания на 30–40%. Михаил Возиянов прогнозирует 5–7% (для исторического центра), Антон Новиков полагает, что на Крестовском острове «ежемесячный скачок цен может составлять $250/кв.м – есть запас ценовой прочности».

Дата публикации: 16:59 14 марта 2006

Источник: bpn.ru