Земельный рынок: из пещерного века в капитализм

Как заметил кто-то из великих, ничто не вечно под луной. Каждая вещь имеет свой срок службы, но из этого правила есть одно исключение. Это земля. Не зря она всегда служила поводом для войн, вокруг нее плелись интриги и строилась политика. В советское время единственным собственником земли являлось государство, и лишь после знаменательного 1993 года она поступила в продажу. Тогда-то и родился рынок загородной недвижимости, но россияне, не имеющие привычки владеть землей, до сих пор слабо разбираются в земельных вопросах.

Что же сегодня может приобрести человек за свои, как правило, небольшие деньги на подмосковном рынке земли?

В СССР практически единственным видом загородной недвижимости были щитовые домики в дачных и садоводческих товариществах, не пригодные для постоянного проживания. Они использовались исключительно для летнего отдыха. К тому же за пределами Москвы отсутствовала развитая инфраструктура, что зачастую превращало обычный поход за продуктами в увлекательное двухчасовое путешествие, а тогда у граждан не было такого количества личных автомобилей, как сейчас.

Характерно то, что даже у высокопоставленных государственных чиновников и партийных деятелей, имевших как служебный, так и личный автотранспорт, загородные дома назывались дачами и тоже использовались для кратковременных наездов. Постоянно в них проживали единицы.

Бесценная земля

В итоге к 1993 году, когда землю стало реально покупать и продавать, рынок загородной недвижимости мог предложить покупателям разве что те самые дачи и садовые участки. Полноценной загородной недвижимости, т. е. домов под ключ, готовых к проживанию, фактически не было. На рынке присутствовала только земля. С ценами все было непонятно. Сколько стоит земля сейчас и в перспективе, понимали далеко не все. Вопросы приобретения зачастую решались через визит к председателю колхоза с двумя ящиками водки. Деревенские жители тоже не знали, во сколько оценивается их приусадебный участок.

Например, стоимость сотки земли на престижной теперь Рублевке стартовала с $3 тыс. Сейчас она доходит до $100 тыс., и это несмотря на то, что ситуация, сложившаяся в данный момент на Рублево-Успенском направлении, нарушает одно из важнейших составляющих элитного жилья — принцип социальной однородности. Ведь изначально Рублевка была сельскохозяйственным районом с невысоким уровнем жизни, и сегодня его коренные обитатели живут в таких же условиях, что и раньше. И теперь в знаменитой Жуковке дачи олигархов соседствуют с покосившимися избушками местных жителей.

Однако вернемся в 1993 год. Как же начинался рынок загородной недвижимости? Оказывается, достаточно просто. Фирмы и отдельные граждане приобретали землю за бесценок, разбивали ее на два–три участка и продавали. Строительством, как правило, занимался сам покупатель. Каждый гражданин, сумевший заработать сравнительно большие деньги, желал возвести «родовое гнездо» и делал это по собственному разумению. Впрочем, архитектурных, дизайнерских и ландшафтных фирм тогда практически не было. Итогом стало появление в Подмосковье многочисленных краснокирпичных монстров с оцинкованными крышами и уменьшенных копий средневековых замков. И то и другое рисовалось «на коленке», после чего рабочие приступали к строительству.

Отдельная тема — коммуникации. Если вода никогда не была проблемой (пробурить скважину можно везде), то электричество приходилось откуда-то тянуть и платить за это немалые деньги — до $35 тыс. Но и на этом сюрпризы не заканчивались.

Хозяин начинал прогревать кирпичный дом площадью 600 кв. м, а в конце месяца получал счет за электричество. Сумма, указанная в нем, наводила на мысль провести газ. Так появлялись личные трубопроводы протяженностью в несколько километров.

Конечно, были и дальновидные покупатели, которые все планировали заранее и задавали продавцам правильные вопросы о земле в целом и коммуникациях в частности. Но таким могли попасться находчивые продавцы, которые зарывали в землю газовый баллон и убеждали, что газ подведен. Земля покупалась, дом строился, баллон заканчивался…

Сделки в то время часто заключались в чистом поле, как правило, на самой продаваемой земле. Останавливались две машины, выходили покупатель и продавец. Пока один на капоте машины подписывал документы, второй тут же считал деньги. Бумаги иногда оказывались сомнительного происхождения, но искать виновного и добиваться чего-то через суд было в таких случаях проблематично. Сейчас отношение к юридической части сделки стало намного серьезнее: люди нанимают юристов, а платить предпочитают через банк.

Впрочем, и в начале 1990-х строились хорошие особняки, сделанные по нормальным архитектурным планам. Очень выигрышно и теперь смотрятся здания в скандинавском стиле, продажная цена которых достаточно высока. А вот найти покупателя на «краснокирпичный куб» почти невозможно.

Особенности национальной стройки

В 1994 году на рынке недвижимости начали появляться принципиально новые предложения. Некоторые компании начали оптом покупать землю, делить ее на участки и продавать гражданам под индивидуальную застройку. Такой подход отличался серьезными преимуществами: во-первых, проблема коммуникаций решалась непосредственно продавцом и заносилась в цену участка либо ею занимались сообща все собственники земли. Во-вторых, приобретая такой участок, гражданин мог не волноваться относительно юридической стороны сделки и был вправе строить на этой земле то, что хочет.

К сожалению, на этом плюсы заканчивались. Во всем остальном эти образования ничем не отличались от садовых товариществ. Продавец получал прибыль в основном от реализации самой земли и, продавая участок под самостоятельную застройку, полностью терял над ним контроль. Естественно, такое положение дел никак не предполагало общего архитектурного плана поселка — каждый владелец земли строит, что хочет и как хочет, а главное — когда хочет. Подвох заключается даже не в разнобое стилей, а в сроках возведения домов. Один человек хочет побыстрее построить дом и жить там, другой никуда не спешит, у третьего кончились деньги, четвертый вообще купил землю для последующей перепродажи.

В результате, купив участок, можно в течение десятилетий наблюдать по соседству пустыри и заброшенные или еще действующие стройки. Стихийное развитие поселка отрицательно влияет на состояние дорог, чистоту территории, безопасность и в конце концов на взаимоотношения соседей. Из-за того, что покупается только земля, а дом строится самостоятельно, рядом селятся совершенно разные люди — и по вкусам, и по доходу, и по социальному статусу. Не поэтому ли новые «дачники» чаще всего закрывают свою территорию добротным забором?

Ностальгия — дорогой товар

И тогда, и сейчас популярным вариантом у любителей загородной жизни являются стародачные места. На участки в старых поселках существует настоящая очередь. Например, в знаменитом Переделкине существует негласный список очередников, готовых заплатить от $25 тыс. за сотку. Возможно, из-за того, что там жили Демьян Бедный и Борис Пастернак, Андрей Вознесенский и Булат Окуджава. Потенциальных покупателей также интересуют Абрамцево, Болшево, Ватутинки, Горки, Валентиновка, Дедово-Талызино, Загорянка и ряд других поселков. Чем же обусловлен столь высокий спрос?

Большие участки в живописных местах в советское время были привилегией артистов, ученых, писателей и прочей тогдашней элиты. Престиж стародачных мест не утерян. Считается, что там царит особая атмосфера, благодаря которой цена сотки земли составляет иногда и $30 тыс. Впрочем, есть и более прозаическая причина привлекательности стародачных мест — однородное социальное окружение. Раньше земельные участки в таких местах давали только избранным, а сегодня не каждому по карману их приобрести.

Но, конечно, это не единственное достоинство старых дачных поселков. Как правило, все они имеют обжитой вид и находятся в прекрасных лесных массивах, часто рядом с водоемами. К примеру, на Ярославке наиболее известные поселки стоят на берегах рек Вори и Клязьмы, на Рублевке — у Москвы-реки, на Дмитровке — возле Клязьминского водохранилища и канала имени Москвы. Осташковское и Староярославское направления известны за счет Пироговского, Учинского и Пестовского водохранилищ. Там, где естественных водоемов поблизости не было, обустроены небольшие пруды либо расширены имевшиеся озера.

Неоспоримым плюсом стародачных участков является и наличие коммуникаций. Приобретая землю и дом, покупатель уверен, что электричество, водопровод и газ имеются в наличии. Исключение может составлять лишь канализация, но в наши дни провести ее не очень затратно.

Стоимость земли формируется из множества факторов, включая наличие леса, воды, коммуникаций, а также близость железнодорожной станции и другие нюансы. Например, даже расположенные друг напротив друга участки способны иметь разную цену в силу того, что с одного из них не так слышно железную дорогу или открывается более привлекательный вид.

Покупая землю, человек нередко руководствуется не чисто практическими соображениями, как в случае с квартирой, а скорее исходит из подсознательного чувства «нравится–не нравится». Поэтому из-за некоторой размытости цен рынок загородной земли в стародачных местах для риэлтора привлекателен вдвойне.

Но есть ли минусы в этой старорусской идиллии? Пожалуй, да. Недостатков немного, но они очевидны. В первую очередь стоит отметить некоторую запущенность стародачных мест — разбитые дороги, проблемы с вывозом мусора и т. п. Во-вторых, среди старых поселков практически не встречается охраняемых. Наконец, они не обеспечены современным набором объектов инфраструктуры.

Также риэлторы отмечают ряд юридических проблем, возникающих при совершении сделок с землей в стародачных местах. Многие из участков существуют с 1930-х годов, а за это время их владельцы сменились не один раз. При этом распоряжение о выделении участка могло быть неверно оформлено или хозяева передавали права на дачу не в письменном виде. Поэтому при заключении таких сделок существует реальный шанс получить кипу бумаг, требующих пересмотра.

Тем не менее стоимость земли в стародачных местах постоянно растет — в основном потому, что на рынке такие участки появляются крайне редко. Цена каждого следующего предложения на 5–7% выше, чем предыдущего.В обычных садовых товариществах стоимость объекта начинается от $20 тыс., обустроенные дачные участки с минимальной инфраструктурой (артезианская скважина, подъездная дорога, иногда газ) оцениваются в сумму от $30–40 тыс., а если речь идет о генеральских или «академических» дачах, то за объект просят от $50 тыс. (в редких случаях — свыше $150 тыс.).

Новейшая история

Первый поселок, который относится к современной загородной недвижимости, появился совсем недавно, в 2000 году. Это Николино, которое расположено на лесном участке площадью 50 га. Цена домов там была одной из самых высоких в то время, да и теперь они стоят очень недешево. Риэлторы до сих пор называют Николино «заповедником миллионеров».

В чем же было основное отличие этого места от других? Пожалуй, в том, что застройщик не стал продавать землю под индивидуальное строительство, а утвердил общий архитектурный план поселка. Покупатель не мог влиять на темпы возведения, дизайн дома, подведение коммуникаций. Вся эта работа целиком лежала на застройщике. Итогом стало стилистическое единство поселка, однородный социальный статус соседей и отсутствие проблемы «вечной стройки».

К настоящему времени такой принцип широко распространен, а нынешние коттеджные поселки помимо упомянутых достоинств могут похвастаться хорошей охраной, качественными коммуникациями и обширной инфраструктурой. Зачастую они имеют собственные пляжи, причалы для яхт, рестораны, фитнес-клубы и другие «культурные зоны», где люди могут провести досуг. Но и стоят дома в таких поселках соответственно — их цена стартует с $200 тыс. Коттеджи так называемого эконом-класса ($120–150 тыс. за объект) не популярны у девелоперов и занимают незначительную долю на рынке.

Дата публикации: 16:07 15 марта 2006

Источник: bpn.ru