Обещанного до 2010 года ждут

Проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» входит в число четырех, объявленных национальными приоритетами для российской власти на период до 2010 года (наряду с ускоренным развитием здравоохранения, образования и сельского хозяйства). Главный инструмент проекта — программа «Жилище», суть которой состоит в решении жилищной проблемы через увеличение годового объема вводимого жилья до 80 млн кв. м (это почти в два раза больше по сравнению с 2004 годом).

Красиво смотрится и показатель доступности приобретения жилья: в 2010 году средняя стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. м будет равна среднему годовому совокупному доходу семьи из трех человек за три года (в 2004 году — почти четыре года).

Цель выглядит привлекательно. Вопрос в механизме

Похоже, правительство сделало ставку на поощрение спроса. Вот данные, в разное время озвученные вице-премьером Дмитрием Медведевым (он курирует нацпроекты) и министром регионального развития Владимиром Яковлевым: средняя ставка по ипотечному кредиту должна снизиться до 11% к 2007 году, до 10% в 2008-м и до 8% — в 2010-м. То есть на 1% в год, постепенно, без больших скачков. Такие контрольные цифры упоминались и на втором заседании межведомственной рабочей группы по проекту, прошедшем в Минрегионразвития. Банки будут выигрывать на «оборотах»: планируется, что общий объем ипотечных кредитов вырастет с 20 млрд руб. в 2004 году до 415 млрд руб. — в 2010 году. Почти в 21 раз. Вот это действительно революционно.

Вопрос в том, удастся ли под обещанные миллиарды рублей построить обещанные миллионы квадратных метров? Если удастся, хорошо. Если и то и другое «благорастворится в воздухах», то хотя и не хорошо, но привычно. Хуже, если кредиты станут доступными, а жилья будет строиться по-прежнему мало. Рост стоимости квартир получит мощную и стабильную подпитку. Возможно, что уже в этом году рост цен на недвижимость в Москве превысит рекорд 2003 года, когда квартиры подорожали на 40%. В некоторых сибирских регионах ожидается еще больший рост. Удорожание жилья быстро задушит как рост объемов кредитов, так и снижение ставок по ним. «Благорастворение» уже самой программы и национального проекта станет неизбежным. То есть почти 1 трлн руб. обречен и в этом случае.

Диагноз доктора Батуриной

Ключевая цифра нацпроекта — 80 млн кв. м сдаваемого жилья в 2010 году, но реальность ее достижения, а значит, жизнеспособность проекта вызывает большие сомнения.

Неутешительный диагноз поставила на последнем совещании в Минрегионразвития президент ЗАО «Интеко» Елена Батурина: «По нашим подсчетам, удвоить ввод жилья в настоящее время невозможно, а меры, предложенные в этом направлении, недостаточны. С 1992 по 2004 год производство цемента сократилось с 61,7 млн до 45,6 млн т, производство сборных железобетонных конструкций — с 58,6 млн кубометров до 22 млн и т. д. К сожалению, это падение производства сопровождалось безвозвратным снижением мощностей».

Для того чтобы увеличить объемы производства, нужны инвестиции. Сегодня износ основных фондов цементных предприятий составляет 70%. Только на поддержание, ремонт и реконструкцию существующих заводов требуется около $5 млрд, если же говорить о выходе на 80 млн кв. м жилья, то для наращивания мощностей нужно еще $3 млрд. Для справки: в 2004 году общий объем инвестиций в промышленность строительных материалов составил 19,1 млрд руб. ($0,7 млрд), т. е. менее 9% средств, необходимых только на цемент. Понятно, что в такой ситуации не удастся удвоить объемы строительства.

«Это возможно, только если разработать комплекс мер по восстановлению и развитию промышленности строительных материалов, если это будет записано первым — первым! — пунктом национального проекта», — считает Е. Батурина.

Что ответил на это министр? Министр согласился!

«Мы рассчитываем на то, — говорит В. Яковлев, — что если мы раскрутим саму программу и установим четкие контрольные цифры, то под это дело действительно будет работать промышленность. Но совершенно верно, что за год (к 2007 году. — М2), два, три этого не поднять. Может быть, необходим специальный закон, который позволит активно развивать производство стройматериалов. Все вопросы решаемы».

Примерно так министр ответил и президенту Российского союза строителей Виктору Забелину, который заявил, что надо реформировать сам строительный комплекс, причем ускоренными темпами, иначе 2006 год будет потерян. Что-то рынок способен урегулировать сам: не хватало каких-то видов стекла — стали строить заводы в Подмосковье. Но есть производства (цементное, минераловатное), которых за год не организуешь, и если ими не заняться сейчас, то до 2010 года отдачи от них не получишь.

Сомнения разработчика

Свою обеспокоенность относительно сложившейся ситуации высказала президент фонда «Институт экономики города» (одного из разработчиков программы) Надежда Косарева. Главной проблемой для нацпроекта она считает активное стимулирование спроса без достаточного роста предложения, что ведет к росту цен.

Нельзя сказать, что программа «Жилище» совсем уж обделила строителей поддержкой. Им обещаны государственные гарантии по банковским кредитам (максимальный срок — три года) для обеспечения участков коммунальной инфраструктурой и даже субсидирование на тот же срок оплаты процентов по кредиту.

Однако президент фонда уверена, что для выполнения программы необходим переход от точечной к комплексной застройке городов. А это затруднительно, если не увеличить срок гарантий по кредитам с трех лет (достаточных лишь для точечного строительства) до пяти–восьми лет, которые нужны при застройке площадок на 100–200 тыс. кв. м и более. Однако это предложение фонда, которое было в проекте, из программы «выпало».

Много познавательной информации приводит замминистра регионального развития Владимир Аверченко. В частности, по его данным, в Китае ежегодно строится по 1 кв. м на душу населения, а мы в 2005 году вышли лишь на 0,3 кв. м. Заставляют задуматься и такие показатели: в последние годы ввод жилья увеличивался в среднем на 6%, но резко упали темпы создания инженерной инфраструктуры. К примеру, объем ввода газовых сетей сократился на 3%, канализационных — на 5%.

«К решению национального проекта мы выходим с изношенным парком машин и механизмов, с недостаточным парком кранов, экскаваторов, бульдозеров и другой техники», — заключил замминистра. Министр со своим замом согласился следующим образом: «Да, с 6% в год мы будем выполнять программу слишком долго. (Если программу «Жилище» не выполнить к 2010 году, то она будет провалена и потребуется новая программа. — М2.) Вот 80 млн кв. м жилья — это много или мало? И можем ли мы это сделать? Теоретически — можем. Но если мы будем принимать решения, тормозящие принятие решений, тогда возникнут проблемы».

Недопеченные пироги

Председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум рассказал о перспективах внесения поправок в закон об участии в долевом строительстве, сразу же перечеркнув озвученный министром и его заместителем 6%-ный рост ввода жилья: «Количество построенного жилья, к сожалению, сегодня снижается, и мы не можем уйти от этого факта. Причины называются разные, но главная, на мой взгляд — закон № 214. Он не ввел, а фактически прекратил существовавшее долевое строительство».

Схема долевого участия у нас была важнейшим источником инвестиций в строительство — не менее 70%. Как только закон остановил эту схему, в первую очередь «посыпались» недобросовестные застройщики. Но самое печальное в том, что большие трудности возникли у всех компаний. Образовались десятки тысяч обманутых дольщиков, и одновременно был спровоцирован рост цен на рынке. От закона в том виде, в каком он принят, не выиграли ни строители, ни соинвесторы.

Еще одна явно нерабочая схема — введение солидарной ответственности банка и застройщика. Залоговая схема также не обеспечит реальных прав граждан: те, кто собирается обманывать, и так ничего не строят. «На совещании в администрации президента мы достигли понимания, что реальная схема — предложить право выбора между солидарной ответственностью, залоговой схемой и страхованием, — заявил М. Шаккум. — Пока это «недопеченные пироги», но в ближайшее время они получат приемлемый для доклада вид».

Также, по словам М. Шаккума, есть договоренность исключить из сферы действия закона нежилые объекты, которые не входят в общее имущество жилого дома.

Проблемой также является то, что до сих пор не определен федеральный орган, который будет контролировать исполнение строительными организациями закона о долевом строительстве. М. Шаккум считает, что этот орган должен быть определен как федеральный, но делегирующий учет и контроль на уровне субъектов РФ, чтобы в конечном счете именно субъекты осуществляли контроль.

Момент истины

Сотрудники Минрегионразвития с удовольствием рассказывают о своей наработке — системе мониторинга материалов СМИ, посвященных нацпроекту. На заседании рабочей группы по проекту «доступное жилье» их радость попытался остудить вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев, который предположил, что куда важнее был бы мониторинг объема и видов сделок с недвижимостью, поскольку это и есть самый объективный источник информации о ситуации на рынке жилья. Поясним, что общая площадь реализуемого нового жилья сократилась в 2005 году на 16,9%, а количество выставляемых ежемесячно на продажу квартир уменьшилось на 25,1%. Все это свидетельствует о стремлении застройщиков производить большие квартиры, тогда как наиболее востребованы на рынке средние площади — «трешки» 54 кв. м для средней семьи из трех человек.

Задал актуальный вопрос и президент Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА России» Сергей Борисов: «Будет ли в конце концов создана система одного окна по согласованию разрешительной документации?»

Оказалось, что В. Яковлев прекрасно знает о десятках предложений, которые «вылетели» из рабочих документов: «Они там были, но в результате обсуждения ряд министерств настояли на том, что таких решений там не должно быть. То есть это ситуация, когда нужно выполнять, а за руки держат! В чем главная проблема? Дом строится год, а согласования занимают два-три года! До 40% стоимости 1 кв. м приходится на инженерную и социальную инфраструктуру, на всевозможные процедуры и согласования. В некоторых случаях число согласований доходит до 200, а в среднем их около 80! Вот от чего мы должны уйти.

И для этого нужен закон. Никакие инструкции и методики для тех, кто подписывает разрешительную документацию, не помогут. Вы знаете, сколько требуется подписей, чтобы представить на правительство федеральную целевую программу? От 300 до 600! Уже на это требуется полтора–два года! (То есть если программу менять целиком, то новая появится в 2007–2008 годах. — М2.)

Впрочем, чиновник быстро взял себя в руки и вернулся к привычной манере: «Задавая вопрос, давайте думать, как из этого вопроса вылезать. Давайте изучим, примем существующие поправки, а потом шаг за шагом будем двигаться».

Дата публикации: 11:20 20 марта 2006

Источник: bpn.ru