Рынок жилья. Новый вираж ценовой гонки

Решительно и неудержимо дорожает квадратный метр в петербургских квартирах. Эксперты предсказывают, что этот процесс будет идти еще долго. Может быть, государству за счет специальных социальных программ, жилищных сертификатов и внедрения массовой ипотеки удастся сделать жилье доступным, но победить объективные законы рынка указами и декретами нельзя - дешевым жилье уже не будет.

С начала 2004 года до конца лета 2005 года цены на петербургском квартирном рынке стагнировали, и даже незначительно снижались. Однако с августа 2005 года конъюнктура изменилась. С каждым месяцем квартиры в городе дорожают. Эта тенденция затронула все сегменты рынка— элитные квартиры, жилье для среднего класса, просторные комнаты в коммуналках, а также квартиры в строящихся домах. Особенно тяжело сейчас подобрать уютную квартиру эконом-класса.

Строители их строят неохотно, так как им жилье этого типа приносит минимальный доход, а на вторичном рынке продавцы стараются придержать «малогабаритки» — они пользуются повышенным спросом небогатых покупателей и служат «разменной монетой» при расселении коммуналок. В результате на каждую такую квартиру приходится три, четыре, а то и пять потенциальных покупателей.

Как долго будет идти этот процесс?

По мнению аналитиков компании «ЛЭК", никаких естественных барьеров для цен на недвижимость не существует. Цены на недвижимость определяют несколько факторов: баланс спроса и предложения, ожидания покупателей и продавцов, себестоимость строительства, политика властей.

Что касается спроса, то он не исчезает. Только на официальной городской очереди стоят более 700 тысяч петербуржцев, при этом подавляющее большинство из них уже поняли: надеяться на получение бесплатного социального жилья бесполезно.

Жилье активно приобретают обеспеченные горожане, имеющие квадратных метров больше, чем положено по пресловутым нормам, и, следовательно, в списках на улучшение не значащиеся, однако готовые вложить средства в поднятие качества жизни своих семей. Кроме того, уже сейчас по Петербургу почти треть покупателей квартир в строящихся домах — иногородние, в основном это представители богатых сырьевых регионов, вкладывающие в нашу недвижимость нефтяные, газовые, никелевые доллары. Их притоку в северную столицу способствует повышение статуса Петрополя в стране, проведение в нем международных саммитов, престижных фестивалей, открытие головных офисов, филиалов и представительств крупнейших международных и национальных компаний, ведь их сотрудникам надо где-то размещаться.

Следует учесть такой фактор, как рост доходов населения. Уже в ноябре прошлого года по городу в среднем зарплата петербуржцев составила 11.626 рублей, реально осуществляемые программы повышения зарплат бюджетникам в образовании, здравоохранении, увеличение денежного содержания военнослужащих неизбежно приведут к усилению спроса на товары длительного пользования, в том числе и на недвижимость.

Широко рекламируемые ипотечные программы имеют легкопрогнозируемое следствие—они выводят на рынок новые социальные слои покупателей. Раньше, например, семья из двух молодых бездетных менеджеров среднего звена не могла себе позволить покупку квартиры и потому была вынуждена снимать жилье. Сейчас, накопив деньги на первый взнос (5—7 тысяч долларов) или взяв на работе ссуду, такая «ячейка общества" может приобрести квартиру в кредит, Молодым людям это выгодно, несмотря на достаточно ощутимые процентные и сопутствующие выплаты, — ведь раньше они отдавали те же деньги владельцу чужого жилья без права когда-либо назвать его своим домом. А есть спрос — будет и предложение, тем более что и банкам появление новыхклиентов с надежным залогом весьма выгодно. Еще четыре года назад рынок ипотечного банковского кредитования был «нулевым», затем он стал расти бешеными темпами — в два-три раза каждый год. Так, по данным Ассоциации банков Северо-Запада, уже в 2004 году было выдано 1,7 тыс. ипотечных кредитов, а за 2005 год—4,3 тыс. кредитов на общую сумму почти 4,3 млрд рублей.

Авторитетные эксперты предсказывают, что к 2010 году общий объем ипотечных жилищных кредитов в России достигнет 26 млрд долларов —величины, еще недавно казавшейся астрономической.Необходимо учесть также постоянный рост издержек строительных компаний. Зарплата сотрудников в отрасли не стоит на месте. Цены на электроэнергию и материалы растут опережающими инфляцию темпами хотя бы потому, что определяются монопольными поставщиками. Вот и выходит— даже при самом плохом спросе цена квадратного метра не упала бы до нуля.

В период стагнации рынка для некоторых застройщиков одним из способов выжить стал отказ от новых проектов — лучше вовсе не работать, чем работать себе в убыток.

Наконец наступил момент истины — настал дефицит предложения. Сперва он стал ощутим для относительно недорогих 1— 2-комнатных квартир эконом-класса. Затем затронул и более престижное жилье. И цены «разморозились", пошли вверх, поначалу робко, потом все быстрее и быстрее. Так, один из крупнейших игроков строительного рынка компания «ЛЭК» уже еженедельно повышает цены!

Теперь уже срабатывает фактор самосбывающегося прогноза. Видя постоянный рост цен и оживление в офисах продаж строительных компаний, люди, собирающиеся купить жилье, стремятся купить его как можно быстрее. Занятно, что в период падения тот же психологический фактор гнал цены вниз—людям казалось, что приобретение квартир надо отложить, чтобы взять за те же деньги большую площадь, да еще и проценты по депозиту в банке получить.

Теоретически городские власти могли бы изменить ситуацию, если бы имели возможность за счет бюджета строить в больших количествах дома и бесплатно распределять их среди очередников. Однако надеяться на это не приходится — бюджет Петербурга хоть и стремительно растет, но остается дефицитным. Нет у города и возможности предложить строителям территории, подготовленные для возведения домов.

Ажиотажного спроса на недвижимость пока нет, но есть ситуация «разогревающегося» спроса. Не исключено, что скоро может повториться ситуация 2003 года. Если мое предположение верно, то, значит, мы стоим на пороге «пробоя» всех прежних ценовых уровней.

Дата публикации: 15:31 20 марта 2006