"Оклахома как она есть" в Петербурге

Законодательство дает право собственникам жилья оформить в долевую собственность и землю вокруг домов. На практике получить ее почти невозможно. Зато чиновники активно раздают придомовые территории застройщикам.

О законодательных дырах, которые позволяют властям это делать, шла речь на "круглом столе", организованном Движением гражданских инициатив, центром экспертиз "ЭКОМ" и Ассоциацией ЖСК, ЖК и ТСЖ.

Эксперты выделили несколько проблем, возникающих у петербуржцев, которые пытаются стать землевладельцами. Самая главная - городские власти почти никогда не соглашаются выделить хотя бы небольшой придомовой участок. В лучшем случае - в радиусе 5 м от дома, обычно же - только под обрез фундамента. А заявки на получение земли могут рассматриваться годами.

Феодально-земельная зависимость

"Нынешняя политика Смольного по управлению недвижимостью ориентирована исключительно на интересы властей, - считает Павел Никонов, директор бюро межевания городских территорий проектного института ЗАО "Петербургский НИПИГрад". - Например, основная мысль нового законопроекта "О жилищной политике" - как признать жилой дом аварийным и внерыночными способами выселить из него людей.

Закон о проведении публичных слушаний по градостроительным проектам написан так, что эти самые слушания превращаются в формальный акт. Вместо того чтобы регулировать отношения между субъектами, власти ведут себя, как компании по отъему собственности из американских фильмов вроде "Оклахома как она есть".

По мнению г-на Никонова, земельный участок - не придаток дома, а его конструктивный элемент. Он необходим для текущей эксплуатации и полноценного использования здания, а также как потенциал для его развития.

Большинство домов в центре города были построены в XVIII-XIX веках, а потом много раз перестраивались, достраивались, расширялись. Нынешние жилые здания лишены такой возможности, так как их собственники не имеют прав на участки вокруг них.

"Вот представьте: дом дал трещину, вот-вот развалится, надо его ремонтировать или вовсе сносить и расселять как аварийный. На общем собрании собственников принимается решение привлечь для этих целей инвестора. А инвестор им отказывает: "Вам принадлежит земля только по обрезу фундамента. Что я могу построить на этом участке? Только точно такой же дом - без благоустройства, без парковки, детских и спортивных площадок и т.д. Это коммерчески неинтересно".

Чтобы проект стал для него привлекательным, инвестор должен заплатить Смольному за изменение конфигурации участка. Это плюс к расходам на расселение. Это феодальная земельная система, где жители целиком зависят от решения феодала в лице городской администрации", - утверждает г-н Никонов.

Он полагает, что петербургский опыт в сфере межевания территорий можно показывать как наихудший в РФ. Это "спорадическая система межевания", проводящаяся для отдельных участков за счет частных граждан и компаний.

Она "обходится очень дорого, несет кучу ошибок и не может быть завершена никогда". В отличие от систематической, когда межевание делается для всей территории населенного пункта за счет бюджета и "стоит на порядки дешевле". Именно такой путь выбрали в свое время в развитых странах.

"С введением нового Градостроительного кодекса и петербургского Генплана мы попали в патовую ситуацию. Сейчас делать проекты межевания территорий можно только после того, как будут составлены проекты планировки кварталов. А их делать в четыре раза сложнее, дольше и дороже, чем межевания. Решение может быть только одно - провести сплошное межевание городских территорий за бюджетный счет", - говорит Павел Никонов.

Произвольная нарезка

Евгений Баклагин, адвокат Международной коллегии адвокатов Санкт-Петербурга, считает, что в Петербурге фактически не действует градостроительное законодательство РФ.

"Например, участок должен застраиваться исключительно на основании проектов межевания. Но их до сих пор нет. Смольный использует дыры в законодательстве, чтобы вести земельную и градостроительную политику так, как ему удобно. В результате получаются такие истории, как на улице Турку, где под застройку отдана зеленая зона площадью 3 га, от которой в результате остается лишь 3000 кв.м зелени. Другой пример.

В 43-м квартале Полюстрово проводилось межевание территории. Известно, что на часть этого квартала претендует ФСБ, которая планирует построить там несколько объектов. Так вот, разработчики проекта межевания сначала наносят на карту будущие объекты ФСБ, а потом межуют то, что осталось", - рассказал Евгений Баклагин.

Формально у нас есть методика определения размеров земельных участков, которые положены собственникам жилья в доме. Чиновники говорят, что они используют для этого постановление Правительства РФ №1223от 26.09.1997 и еще несколько документов, принятых в конце 1990-х.

"Есть также советские нормативы, которые никто не отменял: на 100 жильцов дома должен приходиться 1 га земли. Но на практике эти нормативы и методики не действуют. Вот пример из Красногвардейского района.

У дома, которому положено 12 000 кв.м рекреационных земель, отнимают 4000 "квадратов" и предоставляют ему участок вдвое меньше в другом конце квартала. Причем жильцов этого дома посылают туда гулять с обитателями еще четырех домов, расположенных в разных местах этого же квартала", - поведал г-н Баклагин.

Он также отметил, что одни и те же нормативные документы подчас трактуются прямо противоположно. Например, несколько лет назад было принято решение о строительстве жилых домов в исторической части Пушкина.

Жители микрорайона попросили вице-губернатора Александра Вахмистрова разъяснить его законность. Он им ответил, что в проекте детальной планировки (ПДП) квартала от 1967 года предусматривалась застройка данной территории. Правда, тогда речь шла о гораздо меньшем участке, и сооружать там собирались котельную.

Чиновники посчитали такую разницу несущественной и заявили, что ПДП никто не отменял. Когда же с аналогичным запросом к властям обратились жильцы 26-го квартала Малой Охты, где Смольный собирался отдать компании "Сканска" участок, обозначенный в советском (тоже не отмененном) ПДП как сквер, ответ звучал так: ПДП был принят сто лет назад и давно устарел, так что можно не принимать его во внимание.

Вширь или вглубь?

Председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова считает, что в наиболее сложной ситуации сейчас оказались жилищно-строительные и жилищные кооперативы, которые в советские годы получили в бессрочное пользование землю, все это время содержали ее, платили за нее налоги, а теперь не могут оформить участки в собственность.

"Отдать эту землю кооперативам власти отказываются. Более того, чиновники зачастую отдают участки, за которые ЖСК продолжает платить налог, застройщикам. Доходит до абсурда: налоговые службы требуют платы с тех кооперативов, за которыми никогда никаких наделов не числилось. Мы судимся по таким случаям и выигрываем, но почему приходится каждый раз доказывать справедливость в суде?"

Г-жа Акимова рассказала, что "недавно чиновники объяснили отказ оформлять эту землю в собственность тем, что якобы тогда ЖСК понаставит на ней ларьков".

Даже если жильцам удается закрепить за собой хоть какой-то участок, проблемы на этом не заканчиваются.

"Вся земля у нас прошита трубами и кабелями тепло-, водо-, газо-, электроснабжения. Эти коммуникации постоянно чинят, взрывая землю и асфальт и нарушая благоустройство. Отсюда вопрос: кто должен выдавать разрешения на такое вскрытие земли, кто будет финансировать восстановление благоустройства? Ответа нет.

Так же, как и на другой вопрос, который я недавно задала чиновникам: приобретаем ли мы права только на поверхность земли, или же они распространяются на некоторую глубину? Никто не знает", - разводит руками г-жа Акимова.

Участники "круглого стола" направили в Смольный и ЗС свои соображения о корректировке законов, несовершенство которых создает такие проблемы.

Дата публикации: 16:10 20 марта 2006

Источник: bpn.ru