Способствует ли ипотека росту цен на недвижимость?

Бытует мнение, что развитие ипотеки в России способствует росту цен на недвижимость. Логика данного утверждения проста. Что влияет на цену в рыночных условиях? Соотношение спроса и предложения. Возможность получить ипотечный кредит увеличивает количество людей, способных приобрести жилье, следовательно, растет и платежеспособный спрос на него, и цены. Так ли это на самом деле?

В Москве в 2003 году было зарегистрировано около 343 тыс. сделок с жилой недвижимостью, из них с оформлением ипотеки — лишь 1,47 тыс., что составляет менее 0,5% общего числа сделок. Есть и другая статистика, свидетельствующая о том, что ипотека в России находится пока в зачаточном состоянии: с помощью долгосрочного жилищного кредитования в целом по стране приобретается лишь около 1% жилья. Между тем в очередях на его получение до сих пор стоят миллионы людей.

С этой точки зрения говорить о серьезном влиянии ипотеки на рыночную ситуацию в целом и на цены на недвижимость в частности пока просто смешно. Роль жилищного кредитования раздувается, с одной стороны, навязчивой рекламой, создающей иллюзию его доступности, а с другой — совпадением по времени резкого подъема цен на жилье и начала развития ипотеки.

Почему растут цены?

Цены на московском рынке жилья в 2003 году выросли на 40%. В 2004 году они несколько замедлили свой рост и, по прогнозам специалистов, к концу года составят приблизительно 20%. Такие темпы увеличения стоимости жилья вызывают опасения относительно "перегретости" рынка. В первой половине текущего года высказывались опасения, что накопившиеся в большом количестве инвестиционные квартиры (т. е. квартиры, купленные для дальнейшей перепродажи с целью сохранения сбережений) могут спровоцировать обвальное падение цен при единовременном их выбросе на рынок. Однако ничего подобного не произошло, и сейчас вероятность серьезного обвала по этой причине невысока.

Мы строим мало

В 2003 году в России было построено 38,5 млн кв. м жилья. Объем введенного жилья за первое полугодие 2004 года вырос на 3,6% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составил 13,16 млн кв. м.

Лидером по вводу жилья в первом полугодии 2004 года является Центральный федеральный округ, в частности Москва (2,28 млн кв. м) и Московская область (1,58 млн кв. м).

Всего в 2004 году в Москве планируется построить 5 млн кв. м жилья, а общий объем жилищного строительства в России должен составить более 40 млн кв. м. До 2010 года намечено увеличить объем вводимого в эксплуатацию жилья по стране до 80 млн кв. м в год. В то же время, по мнению специалистов, для обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения необходимо строить не менее 145–150 млн кв. м ежегодно. Именно эти объемы востребованы обществом, более 70% представителей которого недовольны своими жилищными условиями.

Но это все планы: пока в России (и в Москве особенно) наблюдается явный дисбаланс спроса и предложения на первичном рынке недвижимости. В 2003 году ввод жилья в России составил 0,25 кв. м на человека, что является очень низким показателем, так как в экономически развитых странах на человека стабильно строится от 0,7 до 1 кв. м жилья в год.

Чтобы темпы строительства в столице росли, необходимо осваивать новые территории, в частности, за пределами МКАД. Особенно актуально это для сегмента недорогого жилья, которое в более или менее достаточных объемах сейчас имеется только в районах Митино и Солнцево.

Освоение территорий бывших промзон, расположенных в черте города, не сможет дать необходимого объема строительства, а высокая затратность этого процесса приведет к тому, что это жилье будет недоступным для широких слоев населения.

"Мы строим мало, — признает мэр Москвы Юрий Лужков. — С развитием ипотеки цены вырастут еще больше, поэтому необходимо увеличивать темпы жилищного строительства".

Ипотека нам поможет?

Недостаток предложения при стабильно высоком спросе всегда ведет к росту цен. Они, собственно, и растут, достигая по отдельным видам недвижимости уже $18 тыс. за 1 кв. м. Квартир по доступным ценам и так не хватает, а планирующееся правительством бурное развитие ипотеки, еще более увеличивая платежеспособный спрос, в условиях острого дефицита жилья не может не привести к дальнейшему росту стоимости 1 кв. м.

По данным Госстроя, в 2003 году из 38,5 млн кв. м введенного в России жилья лишь 5% было приобретено населением с привлечением банковских кредитов. Это составляет примерно 1,9 млн кв. м. В 2004 году через систему ипотечного кредитования планируется реализовать уже 3–3,5 млн кв. м жилья, или в 1,6–1,8 раза больше. А если объемы ипотеки с нынешнего, по определениям многих специалистов, "зачаточного" уровня все-таки подскочат в несколько раз?

Невольно возникает вопрос, а целесообразно ли предпринимать усилия по запуску действительно массовой ипотеки на фоне нехватки предложения жилья и роста цен на него? Сейчас, например, наметилась тенденция на понижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Уже можно найти условия со ставками на уровне 9–10,5% в год. Но целесообразно ли это? Ведь чем доступнее становятся кредиты на покупку жилья, тем острее оказывается дефицит предложения на рынке недвижимости. Более того, если цены будут расти параллельно с объемами ипотечного кредитования, доступного жилья мы никогда не получим. Для того чтобы изменить подобную ситуацию, нужна реальная конкуренция между застройщиками — только тогда увеличится предложение и станут более разумными цены.

С другой стороны, покупка жилья с помощью ипотеки может быть эффективной лишь до тех пор, пока темпы роста цен на квадратные метры будут превышать банковские проценты по кредиту. Сейчас лучшие процентные ставки по ипотечным кредитам находятся на уровне 9–10,5% годовых. Поэтому "ипотечные инвестиции" для сохранения своих сбережений в виде недвижимости могут быть выгодными при условии сохранения ежегодного роста цен на жилье более чем на 10,5%. Доля такого рода инвестиций велика — достаточно посмотреть на новые многоквартирные башни, в которых вечером светятся лишь два–три окна, но при этом все квартиры давно проданы. И участвуют в этих "ипотечных инвестициях", прямо скажем, не самые бедные слои населения, а им, по понятным причинам, снижение цен на недвижимость просто невыгодно.

Дата публикации: 09:20 19 октября 2004

Источник: bpn.ru