"Военная программа" рискует обвалить рынок столичных новостроек

Программа по обеспечению жильем военных может стать приговором самому дефицитному сегменту столичного рынка новостроек - панельному жилью. Эксперты уверены, что массовая закупка квартир для военных в Москве и области неизбежно подстегнет и без того пугающие темпы роста цен на недвижимость.

Когда редакция "Ко" попыталась ознакомиться с текстом плана по обеспечению жильем увольняющихся в запас военных, оказалось, что это невозможно. По крайней мере так нам заявили в Министерстве обороны РФ. Есть распоряжение президента, устные обещания министра обороны, более $1 млрд из бюджета и 18 400 семей военнослужащих в пяти самых дорогих субъектах России, которые "кровь из носа" должны получить жилье в 2006 - 2007 годах. Уже сегодня известно, что больше всего квартир достанется военным очередникам в Москве и Подмосковье. По данным Росстроя, в Центральном регионе их самое большое количество, чуть меньше претендентов в Московской области, затем идут Санкт-Петербург, Калининград и Ленинградская область.

Реализация программы предполагает как покупку готового жилья, так и строительство новых домов на участках, выделяемых Минобороны. В первую очередь "изъятие" квартир для военных затронет самый дефицитный сегмент столичного рынка недвижимости - недорогие новостройки. Дело в том, что чиновники планируют не столько строить новое жилье, сколько менять площадки от Минобороны на готовые панельные дома от застройщиков. Это означает, что сотни тысяч квадратных метров исчезнут из свободной продажи. Эксперты справедливо опасаются, что осуществление этих планов приведет к аномальному росту цен на московскую недвижимость. Резкое обострение спроса на недорогие новостройки неизбежно повлечет за собой рост цен и на остальное жилье - ведь эконом-класс задает тон на всем рынке.

Приказ расквартироваться

"Военная программа" носит странное название "15 плюс 15". По всей вероятности, в честь 30 млрд рублей, выделяемых Правительством РФ на решение жилищной проблемы военнослужащих, которые заключили контракт до 1 января 1998 года. По мнению чиновников, в пяти выбранных регионах (Москва, Санкт-Петербург, Московская, Ленинградская, Калининградская области) самое большое количество военных-очередников. К тому же недавно выяснилось, что там не работает система государственных жилищных сертификатов (ГЖС). "В Москве и Московской области практически невозможно приобрести квартиры по военному сертификату. Причина в том, что деньги перечисляются Казначейством после оформления в собственность. По такой схеме купить новостройку почти нереально", - говорит генеральный директор "МИАН - Агентство недвижимости" Нина Кузнецова. Кроме того, "сертификатных" денег, как правило, не хватает, поэтому необходима доплата, которой у военных обычно нет.

По словам руководителя объединенной дирекции по реализации федеральных инвестиционных программ при Росстрое Анатолия Мишанова, программа "15 плюс 15" появилась параллельно программе ГЖС исключительно как одноразовая акция и преследует цель уравнять количество военных-очередников во всех субъектах РФ.

По данным Росстроя, из всей выделяемой бюджетом суммы 5 млрд руб. пойдет на завершение строительства уже начатых объектов Минобороны. Порядка 10% от оставшихся (25 млрд руб.) будет использовано на приобретение готового жилья на свободном рынке. Все остальные средства (то есть 17,5 млрд руб.) пойдут на обеспечение нового строительства. Строго за два года действия программы "15 плюс 15" Росстрой должен приобрести около 7600 квартир в Москве и 2700 квартир в Московской области. "В общей сложности, учитывая покупку, новое строительство и достройку начатых объектов Минобороны, военные-очередники должны получить 4400 квартир в Подмосковье и 8000 - 10 000 квартир в Москве", - говорит Мишанов. По его словам, в Московской области военным достанутся квартиры не только в панельных, но и в монолитных домах. В Москве же это будут только панельные дома улучшенной планировки.

В любом случае программа по обеспечению жильем военных серьезно затронет недорогой сегмент рынка - панельное жилье. В Москве его строится максимум 3 миллиона "квадратов" в год. При этом на рынок недорогих новостроек ложится самая большая нагрузка всевозможных социальных городских программ, которые "съедают" примерно 2 млн кв. м панельного жилья в год.

Теперь умножим 10 300 квартир, покупаемых Росстроем, на среднеарифметическую площадь 2-комнатной квартиры в типовом доме - 65 кв. м - и получим более 670 000 "квадратов", которые за два года уйдут с рынка. По 330 000 кв. м в год.

Согласно данным столичных чиновников, военнослужащие за два года получат в общей сложности 8000 квартир в районах Кожухово и Новопеределкино. В начале февраля 2006 года Минобороны приобрело около 4500 квартир в указанных районах Подмосковья. Логично предположить, что застройщики того же Новопеределкина поднимут рыночные цены на оставшиеся площади.

Напомним, что недорогое панельное жилье, особенно в Москве, - страшно дефицитный товар. В связи с принятием в прошлом году закона о долевом строительстве возведение домов эконом-класса практически прекратилось. "Сегодня многие застройщики делают выбор в пользу монолитного жилья, которое строить выгоднее", - говорит генеральный директор компании "КВ Инжиниринг" Владимир Коллар. Это уже привело к дефициту "эконом-недвижимости" и, соответственно, росту цен на нее. "Происходит вымывание с рынка типового жилья, а это в основном квартиры в панельных домах", - говорит заместитель директора Аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков.

В то же время максимальный спрос на квартиры регистрируется именно в сегменте недорогого типового жилья. По данным "МИЭЛЬ-Недвижимости", панельные новостройки в настоящее время продаются в два раза быстрее, чем монолитные дома.

Таким образом, "военная программа" может стать приговором и без того дефицитному коммерческому панельному жилью, которое просто исчезнет из продажи. Массовая скупка квартир для военных подстегнет цены - увеличение стоимости квадратного метра панельного жилья неизбежно повлечет подорожание во всех остальных сегментах рынка.

Между тем в Росстрое "Ко" уверили, что такие опасения экспертов беспочвенны. И действительно, планы ведомства по массовой закупке жилья для военных на первое полугодие 2006 года выглядят более чем скромно. В общей сложности предполагается приобрести 530 квартир в Московской области, около 500 квартир в Москве, 100 квартир в Ленинградской области и 50 квартир в Санкт-Петербурге. Казалось бы, совсем немного - за полгода со столичного рынка "уйдут" всего 1030 квартир. Остальное жилье для военных обещают строить "с нуля". Почему же так волнуются аналитики?

Обещанного долго ждать

"Чтобы не выкачивать с рынка дефицитные метры, провоцируя тем самым рост цен, строительство жилья для военных будет вестись на землях Минобороны. Это основное условие реализации президентской программы", - говорит Анатолий Мишанов.

Список участков Минобороны в Москве и области будет обнародован уже на этой неделе. В марте - апреле 2006 года пройдут первые конкурсы по выбору подрядчиков на строительство жилья для военнослужащих. Главным распорядителем средств назначен Росстрой, который будет проводить конкурс среди крупных строительных компаний.

Опрошенные "Ко" эксперты сошлись во мнении, что предложить максимально дешевое жилье смогут фирмы, занимающиеся панельным строительством в Москве. Например, "Группа компаний ПИК", в состав которой входят 2-й, 3-й ДСК, компании ДСК-1, СУ-155.

Возможно, в это число войдут также фирмы, у которых достаточно производственных мощностей, но не хватает строительных площадок, например "СХолдинг". Кроме того, в последние годы часть строительных мощностей Спецстроя России была куплена "Группой компаний ПИК". "Скорее всего эти предприятия станут подрядчиками Минобороны в силу сложившихся отношений", - говорит заместитель генерального директора "КВ Инжиниринг" Илья Шкабара. По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, подряд на строительство жилья для военных будет выгоден в первую очередь для домостроительных комбинатов (ПИК, ДСК-1, СУ-155), которым нужно загружать свои мощности работой.

"Мы готовы выступить генподрядчиками со своими сериями, потому что участвуем в муниципальном городском заказе. Если же на участках Минобороны будут строить индивидуальные дома, то в конкурсе сможет участвовать любая компания", - сообщает глава корпорации "СХолдинг" Алексей Шепель.

Что выиграют фирмы, которые будут содействовать осуществлению программы строительства жилья для военнослужащих? Во-первых, смогут загрузить мощности: столичные ДСК имеют потенциал гораздо больший, чем используется сейчас. Во-вторых, они получат платежеспособного потребителя - не очень требовательного к местоположению и качеству жилья. "Кроме того, эти компании смогут вовлечь в оборот площадки, находящиеся в ведении Минобороны и Спецстроя России", - полагает Шкабара.

Что это за участки и где они находятся - не менее интересный вопрос. Возможность выделять участки под строительство на своих подведомственных площадках появилась у Министерства обороны с началом сокращения армии. Это территории выводимых военных частей, военные городки, военные базы, бывшие складские помещения и т. д. Именно эти земли сегодня рассматриваются как возможные участки под застройку. По словам Алексея Шепеля, земли у Министерства обороны более чем достаточно. "Но на эти участки нет никаких распорядительных документов, нет проектов планировок территорий, экологических согласований и других необходимых для начала строительства бумаг", - говорит Шепель. По его мнению, чтобы подготовить эти земли под застройку, потребуется 1 - 2 года. Получается, что тендеры Росстроя начнутся через пару недель, но построить на выигранных участках в течение двух лет запланированный объем жилья нельзя.

Армию испортил квартирный вопрос

В Росстрое не отрицают, что участки Минобороны в Москве не готовы к тендеру. По словам Анатолия Мишанова, в отличие от остальных регионов, где была выбрана земля с развитой инженерной инфраструктурой, московские лоты требуют значительной доработки. Поэтому в столице программа будет работать по особой схеме. "Пока участки оформляются (Росстрой надеется уложиться в полгода), жилье для военных будут покупать на рынке. Застройщики, выигравшие тендер, в опережающем порядке будут продавать Росстрою жилье для нужд военных. Чуть позже они получат участок Минобороны под строительство своего коммерческого жилья", - рассказывает Мишанов. Другими словами, на стоимость генподряда ведомство будет покупать у застройщиков готовое или строящееся жилье. Буквально на днях Росстрой объявит конкурс о приобретении жилья в Москве.

Таким образом, для нужд Минобороны будут покупать или осваивать площадки в районах массовой застройки в Москве и Московской области, а для собственных проектов строительные компании получат более лакомые куски, приближенные к центру Москвы, которые сейчас находятся в руках Минобороны. В этом заключается главный интерес и выгода для компаний-застройщиков. Что касается долгого оформления земельных участков, то правительство Москвы уже обещало пойти навстречу Росстрою и форсировать процесс.

По словам источника в Минобороны, подобная схема не нова и уже была реализована. Например, на Ходынском поле на земле министерства построен жилой комплекс бизнес-класса "Гранд Парк", где всего 1 - 2 дома принадлежат ведомству, а остальные объемы обменяли на большее количество квартир для военных-очередников в куда менее престижных районах.

По мнению экспертов, площадки Минобороны, как правило, пригодны для строительства недвижимости более высокого класса, нежели необходимое военным эконом-жилье. "Думаю, только в обмен на площадку на Садовнической набережной застройщик будет готов продавать жилье в Бутове по себестоимости. Лишь в том случае, если в качестве компенсации застройщики получат "шоколадные" площадки, их затраты на строительство дешевого жилья окупятся с лихвой", - говорит Владимир Коллар. Впрочем, согласно программе "15 плюс 15" застройщиков обяжут продавать квартиры для военных по фиксированным ценам.

Напомним читателю, что в этот самый момент столичный рынок недвижимости ставит ценовые рекорды. По данным аналитического центра IRN.RU, за прошедшую с 13 марта неделю общегородской индекс стоимости жилья увеличился на 2,4% и составил $2648 за квадратный метр против $2586 за метр неделей ранее. При этом панельное жилье подорожало больше остальных - в среднем на 2,5 %. В прежние годы подобный рост стоимости квартир даже в течение месяца считался бы уже немалым. В условиях благоприятной макроэкономической обстановки, с одной стороны, и дефицита предложения на рынке квартир, с другой стороны, процесс подорожания столичного жилья фактически превратился в "снежный ком".

В таких условиях Росстрой заявляет, что по всем субъектам РФ, в том числе по Москве и области, условия покупки будут исходить из заранее определенных цен. Так себестоимость жилья в Москве и Московской области составит 29 000 руб. за кв. м, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - 22 000, в Калининграде - 16 000. То есть покупать квартиры для военных будут именно по этим ценам. Разницу между закупочной и коммерческой ценой Росстрою будет возмещать город. По словам Мишанова, договоренность с городской администрацией уже достигнута. Минобороны, в свою очередь, возместит потраченные городом средства участками под строительство, которые пойдут на обычные городские аукционы.

В любом случае от действий министерства, Росстроя и городских властей выиграют все участники рынка. Девелоперы - участвуют ли они в программах, продавая жилье оптом по бросовым ценам, но получая взамен выгодные строительные площадки под коммерческое жилье, или просто повышая цены в условиях тотального дефицита на квартиры. Минобороны - выполняя указ президента и укладываясь в денежный лимит. Городские власти - получая площадки под строительство от Минобороны. Риэлтеры - устраивая еще больший ажиотаж вокруг своего товара.

В минусе останутся только покупатели. Ведь при таком решении социальных программ не исключается появление на рынке очереди на квартиры в типовых новостройках. Очень не хотелось бы, чтобы жилищный рынок последовал примеру автомобильного, где уже давно существует запись на ликвидные машины. Запись на квартиру - это не совсем тот результат, который требуется получить при реализации программы по решению квартирного вопроса россиян.

Станет ли "военная программа" причиной роста цен?

Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко:

"В условиях нынешнего дефицита новостроек это только ухудшит ситуацию и может привести к тому, что рост цен не остановится в этом году, а будет продолжаться до следующего. В результате жилье станет совсем недоступным для всех остальных людей, в том числе и для коренных москвичей. То есть снятие одной социальной напряженности (среди военных) создаст взамен другую. Более заметным может стать рост цен в Подмосковье. Сейчас они там примерно в 2 - 2,5 раза ниже московских, но этот разрыв, вероятно, существенно сократится".

Президент Mirax Group Сергей Полонский:

"Даже если военным купят 500 000 кв. м, то цена на жилье поднимется. "Панель" связана с "монолитом", уже сейчас квадратный метр в панельном доме стоит под $2000. Цены на жилье в Москве приближаются к европейским, и это нормальный процесс".

Генеральный директор "КВ Инжиниринг" Владимир Коллар:

"Рост цен и так уже бешеный, вряд ли развитие военной программы каким-то серьезным образом подстегнет его".

Президент "СХолдинг" Алексей Шепель:

"Все социальные программы проходят мимо рынка. Рынок не чувствует, сколько город строит муниципального жилья. Эти квартиры будут строиться на землях Минобороны, наверняка рынок этого не заметит. По какой схеме они будут продаваться? Конечно, это будет жилье, построенное по муниципальному заказу, и покупаться оно будет за бюджетные деньги. Соответственно, это не повлияет на рост цен".

Заместитель директора Аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", руководитель отдела анализа рынка новостроек Владислав Луцков:

"Это не приговор коммерческому панельному жилью на рынке новостроек, но повод для дополнительного платежеспособного спроса в данном сегменте, который, безусловно, будет стимулировать рост цен как минимум на рынке жилья эконом-класса".

Дата публикации: 14:42 21 марта 2006

Источник: bpn.ru