Права на земельный участок при приобретении недвижимости

Вопрос о земле всегда был самым сложным

Проблема приобретения прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение до сих пор остается одной из самых дискуссионных в земельном праве.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков - за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Свое развитие данный принцип получил в ст. 35 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно (это лицо) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Несмотря на закрепление принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, действующее законодательство в то же время рассматривает земельные участки и недвижимость как самостоятельные объекты, которые могут быть предметом независимых друг от друга сделок.

Следствием такой непоследовательности действующего законодательства стала ситуация, при которой объект недвижимости (здание, строение, сооружение) и земельный участок, на котором данный объект недвижимости находится, часто принадлежат разным лицам, либо владелец недвижимости вообще не имеет никаких прав на земельный участок. Но поскольку при использовании объекта недвижимости нельзя не использовать земельный участок, на практике собственники недвижимости осуществляют владение и пользование земельным участком без оформления прав на таковой. Подобное положение дел осложняет дальнейшее распоряжение объектом недвижимости и земельным участком (например, при передаче недвижимости в залог), затрудняет налогообложение землепользования и, в принципе, является аномальным для развитого гражданского оборота.

На сегодняшний день при переходе прав собственности на здание, строение, сооружение возможны следующие сочетания права собственности на объект недвижимости с правами на земельный участок:

1) лицо, обладающее на праве постоянного бессрочного пользования земельным участком и объектом недвижимости на праве собственности, отчуждает объект недвижимости;

2) лицо, обладающее на праве собственности земельным участком и объектом недвижимости, отчуждает объект недвижимости;

3) лицо, обладающее на праве собственности объектом недвижимости, расположенным на арендованном участке, отчуждает объект недвижимости.

Рассмотрим первую возможную ситуацию.

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Таким образом, исходя из положений гражданского законодательства, новый собственник объекта недвижимости в анализируемой нами ситуации должен приобрести право постоянного бессрочного пользования на соответствующую часть земельного участка.

Между тем, в соответствии со ст. 20 ЗК РФ, круг лиц, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного бессрочного пользования, ограничен: в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Более того, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Решение данной проблемы предлагает Пленум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 24.03.2005 г. N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Так, согласно п. 13 указанного Постановления, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК РФ, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 закона о введении в действие ЗК РФ.

Пункт 2 ст. 3 закона о введении в действие ЗК РФ, в свою очередь, отсылает к статье 36 Земельного кодекса РФ, в которой закреплено исключительное право граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды на них.

Положения статьи 36 ЗК РФ не дают однозначного ответа на вопрос о том, кто в конечном итоге должен определить право, на котором будет предоставлен земельный участок собственнику недвижимости.

По смыслу п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N11, право выбора вида землепользования - собственность или аренда - принадлежит собственнику объекта недвижимости. В случае если соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляют заявителю проект договора купли-продажи или предлагают вместо договора купли-продажи заключить договор аренды, собственник недвижимости вправе требовать признания данных действий (бездействия) незаконными.

Рассмотрим вторую возможную ситуацию.

Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Кроме того, положения гражданского законодательства допускают возможность сторонами выбора передаваемого права на землю. По соглашению сторон новому собственнику объекта недвижимости может быть передано либо право собственности на земельный участок, либо право аренды (п. 2 ст. 552 ГК РФ, ст. 273 ГК РФ).

Земельный кодекс РФ подходит к решению данного вопроса по-другому. Так, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Точку в спорах относительно возможности передачи различных прав на здание и земельный участок поставил Пленум ВАС РФ, указав в п. 11 Постановления N11 от 24.03.2005 г., что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Вместе с тем, данная позиция Высшего арбитражного суда РФ также рождает вопросы. Неясно, как будет расцениваться судами договор купли-продажи объекта недвижимости при отсутствии в нем каких-либо сведений о передаваемом праве на земельный участок. Можно ли утверждать, что поскольку в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ при отсутствии в договоре сведений о передаваемых правах на землю к покупателю недвижимости переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, то одновременное отчуждение здания, строения, сооружения и земельного участка предполагается. К сожалению, данный вопрос в Постановлении Пленума ВАС РФ не решен.

Рассмотрим третью возможную ситуацию.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель такой недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N11, покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В дальнейшем собственник объекта недвижимости, расположенного на арендуемом у государства или муниципального образования земельном участке, вправе реализовать исключительное право на приобретение участка в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Между тем, принадлежащее собственнику недвижимости исключительное право на выкуп земельного участка, на котором находится данная недвижимость, не является безусловным.

Согласно п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N11 от 24.03.2005 г., если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 3К РФ.

Право на выкуп земельного участка сохраняется у тех собственников объектов недвижимости, которые заключили договор аренды недвижимости до введения в действие ЗК РФ.

Необходимо отметить: из приведенных выше разъяснений ВАС РФ не следует, что исключительное право, закрепленное ст. 36 ЗК РФ, является однократным. Таким образом, по истечении срока действия договора аренды земельного участка, заключенного после введения в действие ЗК РФ или его расторжения, собственник объекта недвижимости вновь в порядке ст. 36 ЗК РФ вправе требовать либо передачи земельного участка в собственность, либо заключения договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, хотелось бы еще раз подчеркнуть, что неоднозначность действующего законодательства по вопросу порядка участия в гражданском обороте объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены, требует особой внимательности от приобретателей недвижимости при оценке получаемых одновременно со зданием, строением, сооружением прав на землю.

Дата публикации: 09:57 30 марта 2006

Источник: bpn.ru