Правительство возрождает идею ЖСК

Правительство РФ на своем заседании на минувшей неделе приняло решение объединить накопительную и ипотечную схему финансирования жилья. Проект получил название ВИК (Всероссийский ипотечный кооператив). На начальной стадии из Стабфонда будет израсходовано на него 56 млрд рублей. Однако эти деньги должны вернуться, по замыслу правительства, уже через два года.

"Замысел появился давно, - рассказывает Евгений Кашпо, руководитель аппарата ВИК, - но он обрел реальные очертания после того, как возникли опасения, что финансирование национальных проектов приводит к всплеску инфляции.

Сейчас население недовольно, что социальная ипотека направлена только на очередников. Критерий "малоимущности" очень зыбок и имеет мало общего с социальной справедливостью. Квартиры, полученные за счет государственной помощи, попадают на рынок, что только ускоряет рост цен. Между тем средний класс так и не может угнаться за ценами, которые растут гораздо быстрее, чем его доходы. Поэтому в ВИК может вступить любой гражданин России старше 16 лет, не имеющий негативной кредитной истории. "Хотя институт кредитных историй только формируется, но мы решили опираться на него, а не пытаться оценивать доходы, поскольку, к сожалению, пока это дело безнадежное при наших серых зарплатах, - говорит Е.Кашпо. - Люди не должны от этого страдать, это не их вина".

Пайщик в роли банкира

Принцип работы ВИК будет напоминать ЖСК советского времени, но с поправкой на ипотеку. Схема устроена так: человек определяет стоимость жилья (СЖ), которое он хочет купить, и вносит вступительный взнос в ВИК на административные расходы в размере 0,5% от СЖ. Затем он накапливает половину стоимости квартиры (это называется паевой депозит - ПД), внося деньги в общий паевой фонд. Важным преимуществом является то, что на сумму накоплений будет начисляться 15% годовых. С 2007 года предполагается установить ставку на уровне LIBOR (межбанковские кредиты)+12 процентов. Это гораздо выгоднее, чем хранить деньги на самом доходном депозите. По сути, это равноценно тому, что пайщик сам выступает в роли банка, получающего проценты за ипотечный кредит, выданный другому пайщику, который уже накопил свои 50 процентов.

С учетом сложного процента ПД 50% СЖ накопятся гораздо быстрее, чем если их просто класть в банк. По расчету экспертов ВИК, пайщику реально придется накопить не 50, а всего 28%, что значительно скомпенсирует рост цен на жилье за время накопления. Кстати, сама цена квартир будет гораздо ниже рыночной: для членов программы будут покупаться не любые квартиры, а только в домах, специально для нее построенных. Для этого на конкурсах будут привлекаться застройщики, готовые продавать ВИКу квартиры с муниципальной отделкой по цене: себестоимость+10 процентов. На сегодня для Москвы этот уровень - всего 1365 y.e. за кв.метр (речь идет о монолитных домах по индивидуальным проектам).

Пирамиды не будет

После покупки квартиры она оформляется в залог. Залогодержателем будет выступать АИЖК, что позволит избавиться от лишних звеньев в цепочке рефинансирования ипотечного кредита. На этой стадии пайщик уже не получает 15%, а сам платит процент, поскольку он получил ипотечный кредит. Но ставка будет невысокой, на сегодня 9% годовых в рублях. Досрочное погашение будет возможно в любой момент без штрафных санкций. А максимальный срок рассрочки будет равен пяти срокам начального накопления. Обслуживанием кредита будет заниматься не банк, а сам ВИК, в котором будет создано подразделение, имеющее лицензию на банковские операции. Средства на кредитование недостающих 50% стоимости приобретаемых квартир будут поступать от новых пайщиков. Для стабильности работы системы будет создан резервный фонд (30% среднегодовых совокупных активов).

На старт, внимание...

Зачем же при столь сбалансированной системе понадобились 2 млрд долларов из Стабфонда? "Это только стартовый капитал, - поясняет руководитель аппарата ВИК. - Эти деньги нужны, чтобы реально начать строительство домов в рамках данного проекта. Когда люди увидят своими глазами монолитные дома-красавцы, квартиры в которых можно купить вдвое дешевле панельных, да еще на условиях столь выгодной рассрочки, система заработает и быстро станет самодостаточной.

Незначительная господдержка (около 10% стоимости жилья) понадобится только для субсидирования процентной ставки по кредиту на расчетной стадии".

В Москве строительство первого дома ВИК начнет летом 2006 года. Застройщик - ЗАО "Монако". Предпроектная документация уже разработана. В ряде других городов идут переговоры с местными властями о целевом выделении участков на льготных условиях. Сейчас самое важное, чтобы люди и местные власти поверили в реальность этого проекта, тогда он поможет переломить негативные тенденции в реализации проекта "Доступное жилье".

Дата публикации: 11:03 30 марта 2006

Источник: bpn.ru