Доступное жилье: взгляд главы города-"миллионника"

Ситуация, складывающаяся в последнее время на рынке строительства жилья, вызывает массу споров и противоречивых толкований. Согласно новому Градостроительному кодексу и ряду федеральных законов, основная нагрузка при решении задачи государственного масштаба - обеспечения жителей России доступным жильем ложится на органы местного самоуправления и, прежде всего, на муниципалитеты городов-"миллионников".

Почему же реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" идет с очевидными трудностями? Ответить на этот вопрос мы попросили главу города Челябинска Михаила Юревича.

Законная проблема

Известно, что стоимость жилья в крупном городе определяется рядом рыночных факторов и, прежде всего, покупательским спросом. На себестоимость квадратного метра, конечно же, влияет инфляция, что сказывается на удорожании строительных материалов, конструкций и, собственно, монтажных работ. К одним из существенных факторов, влияющих на удорожание квадратного метра, я отношу и некоторые федеральные правовые акты, и, прежде всего, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Что же произошло после принятия этого закона? Казалось бы, этот документ - благо для граждан, которые участвуют в долевом строительстве, их интересы защищены. А как быть строительным компаниям? Ведь именно с принятием этого закона строители фактически были лишены возможности привлекать "дешевые" деньги физических лиц - граждан. Убежден: именно это обстоятельство в немалой степени породило причины для увеличения стоимости жилья и затормозило рост темпов строительства. Объясню, почему. Застройщики теперь вынуждены прибегнуть к займам банков и использовать собственные оборотные средства.

По сути дела этот закон провоцирует застройщика придумывать суррогатные схемы привлечения денег граждан и вместо декларируемой защиты прав потребителей поощряет мошеннические схемы. Этому также невольно способствует и статья 5 этого закона, которая при буквальном прочтении, с точки зрения налогового законодательства, обязывает облагать НДС средства, поступающие от дольщиков, что, разумеется, невыгодно для застройщика. Пункт 4 этой же статьи не дает права застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор даже в случае СУЩЕСТВЕННОГО нарушения дольщиком условий договора.

Собственно говоря, в законе изначально заложена ответственность за неисполнение обязательств застройщика вдвое большая, чем ответственность дольщика.

Вот конкретный пример. Пункт 2 статьи 6 устанавливает разорительный для застройщика процент неустойки, не отвечающий принципу разумности и справедливости (сегодня это около 60 процентов годовых). Такой процент неустойки, а также предусмотренная возможность одностороннего расторжения договора дольщиком неминуемо приведут к злоупотреблению со стороны "предприимчивых" дольщиков.

Слишком размытой я считаю и формулировку "существенных недостатков" (пункт 3 статьи 7), которая дает возможность дольщикам в одностороннем порядке отказываться от договора и получать обратно вложенные деньги и проценты, исходя из 30 процентов годовых на сегодняшний день. Это обязательно породит спекуляцию со стороны дольщиков. Пункт 5 той же статьи закона предусматривает гарантийный срок не менее 5 лет, а значит, ставит застройщика в заведомо кабальные условия, поскольку поставщики и подрядчики дают гарантию в соответствии с Гражданским кодексом не более 2 лет. Из чего следует, что последующие 3 года застройщик за свой счет будет устранять неполадки.

Законом также не предусмотрена ответственность дольщика за несвоевременную приемку объекта (квартиры). Понятно, что это спровоцирует саму несвоевременную приемку, и как следствие - дополнительные затраты застройщика на содержание объекта недвижимости.

Хочу особо отметить установленные законом неравные отношения застройщика с дольщиком (статья 9), который может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по надуманным причинам, и при этом застройщику придется в судебном порядке доказывать, что дольщик не прав.

Что я предполагаю сделать для принципиального решения обозначенных проблем?

Первое. Необходимы поправки в действующий закон, которые бы пересмотрели сам принцип ответственности сторон в долевом строительстве. Сейчас основная "масса рисков" возложена на застройщика. Необходим разумный баланс ответственности.

Второе. Альтернативным решением проблем, возникших с принятием этого закона, я считаю разработку простого и понятного механизма обязательного страхования застройщиками финансовой ответственности исполнения своих обязательств перед дольщиками.

Стройка - время. Согласований - тьма

Незыблемое правило: от момента получения земельного участка и начала проектирования до выхода строителей на площадку проходит до полугода. Необходимо пройти множество согласований, с тем чтобы были соблюдены обязательные нормативы, а они предельно конкретны. При застройке микрорайона должно быть учтено все: соблюдены нормативные требования по размещению детских садов, школы (с определенным количеством мест для посещения), радиусу действия станции "Скорой помощи", возведению поликлиники и так далее. Пакет такой градостроительной документации застройщик должен разработать, подготовить и утвердить и в конечном итоге получить соответствующее заключение Росэкспертизы.

Земельный участок под застройку должен быть обеспечен инженерной инфраструктурой. Как правило, муниципалитеты сохранили за собой лишь системы водоснабжения и канализации, да и то далеко не везде. Остальная инфраструктура - в ведении естественных монополий: энергетиков, газовиков, связистов. Причем если муниципалитеты городов-"миллионников" имеют определенные обязательства и временные сроки по согласованию проектной документации, то различные ведомства, к примеру, Госпожнадзор, энергетики, такими обязательствами не обременены.

Постановление правительства РФ от 27 декабря 2000 г. за N 1008 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации" гласит: "Сводное заключение (единое, объединяющее все надзорные и контрольные федеральные службы) подготавливается с учетом (или с участием) органов специализированной экспертизы или территориальных органов..." (пункт 20).

По моему твердому убеждению, это постановление не работает из-за ведомственной разобщенности, нестыковки требований и отсутствия государственного регулирования в технической политике и в ценообразовании при проведении экспертиз, никак не закрепленной ответственности.

Что надо сделать? Считаю крайне важным и необходимым обеспечить подготовку сводного заключения в срок не более 3 месяцев с приведением в соответствие технических требований и единой государственной ценовой политики независимо от ведомственной принадлежности.

Почему города не спешат с аукционами?

Для меня очевидно, что во многих крупных городах России, таких, как Челябинск, Казань, Нижний Новгород и других, в массовом порядке не запущена процедура предоставления земельных участков на аукционах по вполне понятным и во многом объективным причинам. И дело тут не в желании или отсутствии такового у того или иного градоначальника. Истинная причина в другом.

Практически во всех городах не проводится в массовом порядке процедура предоставления земельных участков на аукционах в связи с тем, что за последние годы был подготовлен задел по предоставлению земельных участков с предварительным выбором земельного участка (актами о выборе земельного участка) с последующим предоставлением в аренду. Строители уже имеют разработанные проекты на эти участки, и если акты выбора отменить, то в ближайший год наметится реальный спад в строительной отрасли. Согласно действующему законодательству срок действия таких актов - 3 года. В связи с тем, что новые требования по обязательности процедуры аукционов действуют чуть более года, ожидать в ближайшее время того же ежегодного объема строительства, оформленного по новой схеме, не следует.

Принятые новые федеральные законы и поправки к ним не снизят стоимость жилья, так как предыдущие договоры застройщиков с монополистами заключались по "серым" схемам и на практике оказывались дешевле, чем договоры муниципалитетов с теми же фирмами-монополистами.

При старой системе застройщиками осуществлялись отчисления муниципалитетам от 10 до 20 процентов стоимости строящихся объектов (в зависимости от зонирования территории населенного пункта). На эти средства строились инженерные сети и сооружения, детские сады, школы, пожарные части и подстанции "Скорой помощи", без которых строительство и дальнейшая эксплуатация жилья невозможны.

При предоставлении земли под строительство жилья на аукционной основе с предварительным обеспечением этих обязательных социальных требований цена жилья не снизится, так как денег на это взять также негде.

В связи с этим крупные города РФ в ближайшие полгода не смогут обеспечить стопроцентное оформление земельных участков через аукционы, при этом запланированное поэтапное увеличение объемов строительства не вызывает сомнений.

Мне представляется необходимым не резкий переход на аукционную систему, а поэтапный, при котором деньги, получаемые муниципальным бюджетом за продажу на аукционах земельных участков, будут направляться на инженерную подготовку новых земельных участков. В настоящее время финансовые средства в бюджетах почти всех городов на инженерную подготовку участков не предусмотрены.

Теперь обратимся к новой редакции Земельного кодекса РФ. Статья 48 устанавливает обязанность муниципалитетов в двухнедельный срок обеспечить предоставление технических условий и размера платы за подключение. Но ведь для любого специалиста очевидно - эта обязанность никак не подкреплена ответственностью компаний, эксплуатирующих сети, за несоблюдение установленного двухнедельного срока. Убежден, эту проблему можно и нужно решить с помощью механизма государственного регулирования деятельности компаний различных форм собственности по предоставлению технических условий и размера платы за подключение.

Земельный кодекс определяет: "Сформированные земельные участки для комплексного жилищного строительства включают в себя земельные участки инженерной и транспортной инфраструктуры, школьных и дошкольных учреждений, строительство и эксплуатация которых являются обязанностью муниципалитета" (статья 30.2).

Давайте будем реалистами. В Челябинске за последнее десятилетие не было построено ни одной новой энергоподстанции. После избрания главой города в 2005 году мною совместно с руководством местной сетевой компании было принято принципиальное решение о строительстве четырех новых подстанций (строительство первой - "Каширинской" - уже начинается).

Дело в том, что в крупных городах и прежде всего с населением в 1 миллион человек и более, которые интенсивно застраивались последние годы, резервных мощностей практически не осталось. Вывод очевиден: затраты на создание новых объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры будут отражаться на стоимости квадратного метра жилья. Также очевидно, на мой взгляд, и возможное решение этой проблемы - необходимо дополнительное финансирование из средств федерального, регионального бюджетов и иных источников для создания НОВЫХ объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Не имею права оставить без рассмотрения чрезвычайно важную проблему: льготные категории граждан, которые имеют право получить как жилье, так и земельные участки (для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно). Нужно честно признаться: новая редакция Градостроительного кодекса фактически ликвидирует эти льготы введением процедуры аукциона.

Мне представляется крайне важным рассмотрение и внесение поправок к закону, которые предусматривали бы особые условия представления участков органам местного самоуправления для строительства доступного жилья бюджетникам и льготным категориям граждан, с задействованием процедур тендеров, муниципального заказа.

Сегодня единственная возможность обеспечения доступным жильем этих категорий граждан и - что также чрезвычайно важно! - расселения жителей из ветхоаварийного жилья, погорельцев - самим муниципалитетам браться за строительство муниципального жилья с последующей реализацией его ПО СЕБЕСТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА через механизм ипотечного кредитования по методике (принципиально важное условие!), разработанной местным органом представительной власти.

Хочу отметить, что в Челябинске уже началась работа в этом направлении. По моей инициативе разработан пакет документов, согласно которым город приступает в ближайшем будущем к строительству муниципального жилья, выступает заказчиком этого строительства. В ближайший год мы планируем построить от 50 до 70 тысяч квадратных метров такого жилья. Челябинская городская Дума уже сейчас работает над проектами местных законодательных актов, в соответствии с которыми будет производиться распределение жилья среди жителей города. Считаю такой механизм справедливым.

Строить, чтобы жить!

Зададимся простым вопросом: какая конечная, итоговая цель национальных проектов, которые инициировал президент России? Почему сегодня некоторые считают их едва ли не панацеей, а другие, и это уже очевидно, стараются попросту заболтать эти здравые и абсолютно актуальные инициативы.

А ведь ответ на эти вопросы очевиден и уже сам президент фактически озвучил его на одной из встреч с куратором национальных проектов, первым заместителем председателя правительства РФ Дмитрием Медведевым.

Владимир Путин спросил Медведева: как в конечном счете выполнение программы национальных проектов отразится на демографической ситуации в стране? И отразится ли в лучшую сторону?

Вот истинная причина и действительно государственная цель и задача одновременно! Вот ради чего, собственно, и должны быть сконцентрированы усилия властей всех уровней.

Мы должны отдавать себе отчет в том, что ипотека - это не панацея. Семья, имеющая одного ребенка и решившая улучшить жилищные условия через ипотечный кредит, взятый в банке, вряд ли в ближайшие несколько лет захочет родить еще хотя бы одного ребенка. Все мысли и силы будут направлены только на одно - погашение кредита.

Если для всех нас очевидна самая тревожная на сегодняшний день проблема - вымирание государства, то также понятна и одна из главных причин, из-за которой сегодня большинство семей обзаводится одним, а в лучшем случае (!) - двумя детьми. Семьи, и прежде всего молодые семьи, просто не в состоянии обеспечить себя и своих детей достойными условиями проживания.

Следовательно, для решения этой бесспорно главной государственной задачи - выхода из глубочайшего демографического кризиса - нужна система настоящих государственных гарантий. Существующие законы эту проблему не только не решают, но и не - не побоюсь утверждать - усугубляют ее.

В советское время существовали, пусть не без изъянов, но понятные всем демографические правила - "стимуляторы".

Молодые специалисты нередко обеспечивались жильем в течение 1-2 лет. Семья, имевшая двух разнополых детей, имела гарантированное право на улучшение жилищных условий. Согласен, что зачастую эти нормы носили декларативный характер. Но ведь они были и работали! Это была государственная политика.

Считаю, что целесообразным было бы принятие пакета федеральных законов, которые, к примеру, устанавливали бы предельно конкретные нормы. Например, начиная с третьего ребенка, предоставлять семье жилье в социальный найм из расчета по 15-18 квадратных метров на каждого ребенка, но не менее 70 квадратных метров (семья с тремя детьми) и при рождении каждого следующего ребенка также улучшать жилищные условия из расчета 15-18 квадратных метров. Начиная с рождения третьего ребенка семья должна быть обеспечена субсидией на оплату коммунальных услуг, а также государственным пособием из расчета 1,5 - 3 тысячи рублей на каждого ребенка в семье, начиная с рождения третьего ребенка.

Вот тогда, после принципиального решения этих фундаментальных проблем, можно было бы вспомнить о еще одном "правиле" советского времени - налоге на бездетность. В Советском Союзе за счет средств, получаемых от этого налога, оказывалась финансовая помощь многодетным семьям.

Государству давно пора заявить о фундаментальном принципе: "Два ребенка - для семьи, третий и последующие - для страны". Это будет означать, что государство реально станет участвовать в воспитании и обеспечении развития будущего страны.

Реализация таких мер на государственном уровне - это и есть главная конечная цель уже наметившихся позитивных изменений после того, как президент России В.В. Путин определил приоритетные направления государственной политики.

Дата публикации: 13:42 30 марта 2006

Источник: bpn.ru