Загородный рынок: статус дороже земли

Еще несформировавшийся и инертный сектор загородной недвижимости Петербурга довольно спокойно пережил потрясения, произошедшие на городском рынке. Операторы отметили лишь небольшой спад активности в традиционные периоды всплеска, а также некоторое смещение географии спроса. В какой-то степени стагнация в городе даже придала толчок развитию некоторых сегментов субурбии, в частности коттеджному строительству. В целом же и земля, и строения понемногу дорожали в течение всего года.

"Рынок недвижимости несовершенен, - гласит любой учебник по данной тематике. Верхом этого несовершенства является рынок загородной недвижимости", - так охарактеризовал конъюнктуру руководитель отдела аналитики и оценки АН "МИЭЛЬ-Недвижимость" Евгений Безлюдный. Действительно, многие специалисты, сравнивая развитие субурбии в двух столицах, приходят к неутешительному выводу. Начальник отдела недвижимости компании "Конкорд Менеджмент и консалтинг" Анна Прозорова считает, что Петербург лет на пять отстает от Первопрестольной. Видимо, догонять придется еще долго.

Не вреден Север для меня

Многочисленные федеральные и региональные законодательные акты, принятые за последние два года, нисколько не облегчили процесс оборота земель, а в некоторых случаях создали дополнительные препоны. Значительные объемы наделов в садоводческих, дачных и фермерских хозяйствах, поступившие на рынок в 2005 г., практически не повлияли на ситуацию.

Прежде всего, из-за низкой их ликвидности - отсутствия инженерии, правоустанавливающих документов, а также волокиты с изменением статуса земель. В целом, отмечают операторы рынка, весь прошлый год земля продолжала плавно дорожать. По данным директора загородного отделения "РФН" Дмитрия Минина, в 2005 г. стоимость участка на первой линии (у воды) во Всеволожском, Приозерском и Выборгском районах (до 30 км от СПб, кроме Токсово и Медного озера) выросла в два раза и достигла $3-3,5 тыс. за сотку. На второй линии - до $2-2,5 тыс.

"В Выборгском и Всеволожском районах к концу года появились предложения от $1,5-2 тыс. - это бывшие сельхозземли с измененным под дачное хозяйство видом использования", - говорит г-н Минин. По оценкам исполнительного директора АН "Александр-Недвижимость" Федора Дьячкова, в наиболее интересных направлениях - Токсово, Юкки, Всеволожск за год стоимость сотки выросла на 20-25% (с $3-4 до $5-6 тыс.). "В Курортном районе были предложения и по $40-50 тыс., но реальные сделки фиксировались на уровне $12-14 тыс. за сотку и за год цены не изменились", - говорит г-н Дьячков. Северное направление, в частности Курортный район, был и остается самым дорогим и желанным, приоритеты не поменялись. По словам Дмитрия Минина, цены здесь достигли максимума - за сотку уже запрашивают $15-20 тыс. - и вряд ли они будут расти.

Такого же мнения придерживается и директор департамента загородной недвижимости АН "Адвекс" Ольга Астахова: "Сегодня это не столько цена земли, сколько статуса". По ее данным, в целом земля в северном направлении за год подорожала на 15%.

Управляющий проектами компании "Олимп-2000" Сергей Щерба уверен, что в этой части наделы будут и дальше подниматься в цене: "Ликвидных предложений очень мало, поэтому "выжимают" из традиционно популярных направлений максимум. То, что год назад стоило $20-25 тыс., сегодня предлагается по $30-35 тыс. за сотку".

Из-за дороговизны и ограниченного количества предложений в наиболее популярных районах северной части спрос стал смещаться в сторону "аутсайдеров" прошлых лет, например, Кузьмолово, Агалатово и пр. По этой же причине инвесторы стали все чаще обращать взоры на не очень престижный юг, где первая волна ценового всплеска была отмечена после реконструкции Константиновского дворца. С инженерией здесь не очень хорошо, зато стоимость земли заметно ниже. Разброс цен внутри района довольно большой, как, впрочем, и в северной части. "Если под Петродворцом сотка стоит $2 тыс., то в самом городе уже $10 тыс., хотя расстояние между этими участками - 2-3 км", - говорит руководитель департамента загородной недвижимости ОЗ "Прогаль" Иван Нечиталюк. По его словам, в Александровском (под Пушкином) участки в садоводствах предлагаются по $1-3 тыс., под ИЖС - $2-5 тыс./сотка.

Коттеджный бум

Больше всего позитивных перемен в 2005 г. произошло в секторе малоэтажного строительства. Коттеджные поселки росли как грибы после дождя - примерно по два проекта в месяц. По данным ведущего менеджера по маркетингу ЗАО "Евросиб-девелопмент" Николая Позолотина, 28 из 46 реализуемых проектов стартовали в прошлом году. Из них 75% - в северной части города. Безусловным лидером по количеству предложений является Всеволожский район (20 поселков), за ним следуют Выборгский (11) и Приозерский (5) районы. Максимальная стоимость объекта зафиксирована на уровне $918 тыс. в поселке "Горки СПб", а средняя стоимость 1 кв.м коттеджа на рынке составила $1512.

По словам Федора Дьячкова, большинство из стартовавших проектов не имеет комплексного подхода и единой концепции, а дома строятся на деньги покупателей. "Но есть примеры и цивилизованного подхода, где поселок выдержан в едином архитектурном стиле, а дома возводятся на средства застройщика. Например, "Горки СПб", "Репинская усадьба" или объекты компании Honka. Жилье в таких городках востребовано, но спрос в целом крайне ограничен, и если этот хрупкий баланс будет нарушен, то найти клиентов на подобные новые объекты будет очень сложно". Большинство предложений сосредоточено в среднем ценовом диапазоне от $200 до 500 тыс. (бизнес-класс), в то время как наибольший спрос отмечен в нижнем ценовом сегменте (до $200 тыс.). Ольга Астахова считает, что недооцененным остается интерес покупателей, ориентирующихся на объекты от $80 до 150 и даже до 350 тыс. "Здесь очень мало предложений при большом количестве желающих, а с развитием ипотеки на загородном рынке спрос будет еще выше". Сергей Щерба несколько иначе оценивает конъюнктуру: "В ценовой категории до $100-120 тыс. - спрос низкий, наибольшая активность на объекты от $150 до 350 тыс., именно в этой нише мы и работаем. Пока ликвидных предложений в открытой продаже немного, хотя число коттеджных поселков стремительно растет".

По его мнению, рынок - непрозрачный, и очень трудно правильно определить спрос и предложение. Такую же мысль высказал и Евгений Безлюдный: "Первичные" потребности - машина-квартира-дача - вроде удовлетворены. Но в условиях очень высоких цен на землю непонятно, что со спросом на коттеджи".

Поселковый интерес

Ушедший год порадовал и новой тенденцией - девелоперы вышли на рынок с проектами коттеджных и малоэтажных поселков, ориентированных на ценовой сегмент от $70 до 200 тыс. Прежде всего, это "Малый Петербург" и "Борисово-2".

В конце года у поселка Корнево Всеволожского района (16 км от СПб) стартовал масштабный проект малоэтажного жилого комплекса "Малый Петербург". Инициаторами стали одноименное дачное некоммерческое партнерство и ООО "Империал", координирует задумку - "Ассоциация деревянного домостроения" (АДД). Строительство разбито на две очереди, в первой на площади 85 га планируется возвести 160 коттеджей по 120-250 кв.м, во второй - на 100 га построят еще 200 домов. Поселок обеспечат всей необходимой инфраструктурой - административным зданием, постом охраны, магазином "24 часа", яслями и детским садом, предприятиями обслуживания, кафе, рестораном, теннисным кортом и пр. К "Малому Петербургу" подведут газ, электричество и воду. Здесь расположатся как отдельно стоящие коттеджи из клееного бруса и бревна, так и каркасные дома и здания типа таун-хаусов. Постройки будут повторять стилевые решения старого Петербурга. По словам директора по развитию АДД Сергея Фролова, "Малый Петербург" будет создаваться по образу и подобию коттеджных ярмарок в Финляндии.

Ассоциации удалось предварительно договориться об участии в строительстве домов 15 компаний, среди которых пять финских застройщиков, один саратовский, остальные - петербургские. В сентябре откроется выставка-ярмарка "Жилэкспо", где на участках 15-20 соток будут представлены 20 деревянных домов под ключ в едином архитектурном стиле. Весь комплекс планируют завершить через три года.

Из крупных проектов нижнего ценового сегмента северного направления выделяется малоэтажный комплекс "Борисово-2" в Выборгском районе Ленобласти. По словам гендиректора ООО "Жилой комплекс "Борисово" Андрея Ботькова, на берегу озера Красногвардейское на 50 га будет возведено 150 домов по 115-220 кв.м, цена строения с участком от 12 соток - от $65 до 240 тыс. Поселок обеспечен электричеством и водой, обустроены дороги. Сдать первую очередь (50-60 домов), спроектированную в едином архитектурном стиле, планируется уже к концу этого года.

Компания "Флагман" в рамках торговой марки "Петербургское садовое кольцо" развивает три малоэтажных проекта у озера Разлив в Курортном районе, два из которых - "Еловый дом" и "Лесная дача" - в нижнем ценовом сегменте. В двух поселках (5 и 4 га), обеспеченных всеми городскими коммуникациями, возведут по шесть секционных домов суммарной площадью 85 тыс. кв.м (около 1 тыс. квартир), площади - от 42 до 150 кв.м, стоимость - от $1,3 тыс. за кв.м. По словам директора компании "Флагман" Юрия Даньшова, общая сумма инвестиций в три проекта составит $85 млн, большая часть которых - банковские кредиты.

В южном направлении летом прошлого года был заявлен самый масштабный проект - комплексная застройка 280 га бывших сельхозугодий "Славянка" близ Пушкина, инициированная компанией "Балтрос" и поддержанная администрацией города. Здесь предполагалось возвести малоэтажный городок на 45 тыс. человек (1,5 млн кв.м) со всей сопутствующей инфраструктурой. Но пока нет данных о дальнейшем развитии проекта.

Холдинг "Союз", продвигающий бренд "Европейские предместья", в прошлом году начал строительство малоэтажного комплекса "Константиновское" в Петродворцовом районе. На площади 20 га запланированы 20 секционных домов по 10 квартир (от $850/кв.м), а также таун-хаусы на 400 квартир площадью 120-280 кв.м ($1-1,2 тыс./кв.м).

АТР "Нойдорф-Стрельна" запускает третью очередь одноименного коттеджного комплекса, в котором запланировано 7 домов и два таун-хауса на 26 семей каждая. Площади - от 120 до 190 кв.м, цена $1,15 тыс./кв.м. Кроме того, по словам руководителя отдела продаж АРТ Елены Савельевой, в конце года компания начнет строительство объектов социально-досуговой инфраструктуры. Их разместят в двух отдельно стоящих строениях площадью 5 тыс. кв.м. В одном здании оборудуют спортивно-оздоровительный комплекс: фитнес-зал, крытый бассейн на 25 м, теннисный корт и многофункциональную спортивную площадку. Во втором будет работать торгово-развлекательный комплекс, продуктовый сетевик, ресторан, детская площадка, салоны связи, химчистка, отделение банка и пр. Полностью комплекс начнет функционировать через год - в марте 2007 г.

Застройщиков потянуло на природу

Прошедший год был отмечен не только большим количеством стартовавших проектов коттеджных поселков, но и началом активного освоения этого сегмента застройщиками, работавшими прежде исключительно с городскими проектами. Наиболее "пышным" был выход Группы "ЛСР", которая, создав специальное подразделение ООО "Особняк", запустила в 2005 г. почти сразу три проекта в "золотом треугольнике": "Новый мир", "Жемчужина Разлива" и "Парквэй". В самой компании считают, что предложения, аналогичные малоэтажному комплексу "Жемчужина Разлива", сегодня на рынке отсутствуют. На участке 6,8 га инвестор возведет 40 двухэтажных коттеджей площадью от 144 кв.м. Поселок будет обеспечен коммуникациями по полной программе, включая газ. О стоимости квадрата или объекта пока не говорят, озвучена общая сумма затрат - $15 млн (подробнее см. M&D N02/2006).

Другой крупный оператор - компания "Петербургская Недвижимость" - в конце года объявил о начале строительства коттеджного поселка экономкласса "Рыбацкая деревня" во Всеволожском районе. На берегу Невы на территории 4,3 га компания построит 22 дома в скандинавском стиле с участками по 12-15 соток. Площади - от 121 до 188 кв.м, цена - от $180 тыс. Кроме того, "Петербургская Недвижимость" разработала и предлагает всем заинтересованным новую по сути агентскую услугу - "Загород". Сейчас в активе компании около 18 коттеджных и малоэтажных комплексов, в которых "Петербургская Недвижимость" по договоренности с застройщиком, продает его объекты. Также по договоренности с собственниками и девелоперами компания сдает в долгосрочную и посуточную аренду загородные дома с арендной платой от $2 тыс./месяц и от $200/сутки.

А самым ярким, пожалуй, будет выход на загородный рынок г-на Сопромадзе. Уже в апреле начнется строительство элитного коттеджного поселка "Золотая миля" в Репино. Проект разработан АМ "Рейнберг и Шаров". На участке чуть более 1 га будет всего 9 каменных домов в английском стиле по 230-250 кв. м с участками 10-16 соток. Помимо общего внешнего ограждения, каждый дом будет еще отгорожен от соседнего, чтобы собственник мог реализовать свое право на частную жизнь. "Это новый подход к загородному жилью, и таких домов сегодня нет на всем Северо-Западе", - уверен президент "Корпорации "С" Василий Сопромадзе, для которого "Золотая миля" является личным проектом. Все городские коммуникации, централизованная охрана, уборка, стрижка газонов, уход за деревьями, вывоз мусора и прочие "мелочи" - прилагаются. Коммунальные расходы будут ниже, чем в аналогичных поселках, но сопоставимы с затратами на элитную городскую квартиру. "Продавать будем готовые дома, сегодня - от $800 тыс., включая благоустроенный участок и коммуникации, - говорит г-н Сопромадзе. - Тот, кто купит здесь коттедж сегодня, через три года заработает в три раза больше. Кстати, необязательно продавать, можно зарабатывать от $10 до $15 тыс. в месяц, сдавая в аренду. В Комарово и Солнечном обустроенный дом сдается по $7-10 тыс.". По его словам, социальная и развлекательная инфраструктура имеется рядом: магазин "24 часа", супермаркет строительных товаров, ресторан и др., в 10 минутах езды - теннисный корт, боулинг и бассейны. А запуск ЗСД потянет за собой и все остальное - появятся торгово-развлекательные комплексы и кинотеатры. Кстати, именно уверенность в окончательных сроках сдачи ЗСД и сподвигли Василия Сопромадзе, по его собственному признанию, выйти на загородный рынок.

С запуском автотрассы добраться от "золотого треугольника" до города или, например, до Петергофа можно будет за 20-30 минут без всяких пробок.

ЗАО "М-Индустрия" уже в конце лета начнет строительство крупного малоэтажного жилого комплекса в Пушкине. В городке планируется 719 квартир общей площадью 48 тыс. кв.м (подробности см. в рубрике "Новости недвижимости"). Кроме того, "М-Индустрия" намерена освоить сегмент коттеджных поселков уровня "комфорт". По неподтвержденным данным, попытать счастья в субурбии собираются компании "Строймонтаж" и RBI.

На большой дороге

Развитие загородного рынка должно во многом ускорить активно продвигаемое Смольным строительство дорожной сети, в первую очередь, КАД и ЗСД. Некоторые эксперты в своих аналитических выкладках уже используют в качестве одной из составляющих оценки фактор близости земельного участка или коттеджного поселка к будущей трассе. Запуск дорожных проектов придаст мощную динамику развитию и популярных районов, и нынешних "аутсайдеров".

"В ближайшие 1-3 года цены на землю в Курортном районе будут расти до 50% в год. Это наибольшая возможность заработать деньги, здесь будет настоящая элита. После запуска ЗСД в 2010 году участки серьезно подорожают", - уверен Василий Сопромадзе. Директор по развитию АН "Бекар" Игорь Горский тоже считает, что наделы под застройку в ликвидных местах в ближайшие годы будут дорожать до 100% в год. Другая часть опрошенных, напротив, полагает, что ценник в Курортном районе уже и без того "зашкаливает", и в ближайший год не стоит ждать подорожания. По мнению Дмитрия Минина, в 2006 году ожидается поступление на рынок большого количества земельных наделов бывших сельхозугодий. "Это повлияет на ИЖС, произойдет сегментация рынка земли, подобная той, что наблюдалась в квартирном секторе".

В ожидании поступления фермерских и садоводческих наделов большинство операторов не берется прогнозировать динамику цен на ближайший период. Холдинг "Союз" изучает возможность застройки (работы в прединвестиционной стадии) огромных площадей (220 и 650 га) совхоза "Предпортовый" Петродворцового района и больших участков в Лисьем Носу. По словам вице-президента по маркетингу строительного холдинга "Европейские предместья" Бориса Григорьева, "Союз" намерен привлечь к освоению территорий других застройщиков и инвесторов. Кроме того, холдинг пытается получить статус АТР на огромном Ржевском полигоне.

Компания "Конкорд Менеджмент и консалтинг" готовит проект планировки территории площадью 250 га севернее поселка Ольгино, между Конной Лахтой и Юнтоловским заказником. По словам Анны Прозоровой, здесь предполагается построить 4-5 элитных коттеджных поселка. Освоение земель начнется не ранее 2007 г., возможно, будут привлекаться соинвесторы. Кроме того, "Конкорд" изучает возможность застройки участков вокруг "Северного Версаля" - всего около 100 га, но из-за сильной заболоченности почвы реально пригодны под застройку лишь около 20 га.

Цены на наиболее ликвидные объекты коттеджной и малоэтажной застройки будут расти в пределах 10-20% в год, считают опрошенные специалисты. Чему будет способствовать, во-первых, ограниченное количество предложения под застройку; во-вторых, ввод в эксплуатацию многих проектов, начатых два-три года назад, - к сдаче поселка цены на объекты обычно подрастают на 10-15%.

Видимо, строительство малоэтажных комплексов нижнего ценового сегмента получит достаточно бурное развитие, преимущественно - в южных направлениях. Наметился устойчивый интерес к отдаленным уголкам - Карельскому перешейку, берегу Ладоги и др. Удаленность от Петербурга уже не так пугает горожан.

Скорее всего, рынок перейдет в активную фазу роста только через 3-4 года - после запуска крупных дорожных проектов и появления реальной возможности использования ипотечных кредитов для загородных объектов.

Дата публикации: 10:14 31 марта 2006

Источник: bpn.ru