Как нам реорганизовать стройкомплекс

Существующие сложности на рынке жилья должны заставить строительный комплекс Санкт-Петербурга изменить модель своего существования.

Спад на строительном рынке в 2005 году стал одной из самых популярных тем в петербургских СМИ. И слово в данном случае не расходится с реальностью – многие строительные компании в прошедшем году были практически поставлены в тупик, столкнувшись со снижением спроса и серьезными новациями в законодательстве.

Однако мы считаем, что проблемы строительного бизнеса заключаются далеко не только в снижении спроса. Они лежат значительно глубже. По нашим оценкам, падение спроса носит временный характер и в течение нескольких лет ситуация выправится. Но даже при росте спроса прежняя ситуация, когда спрос намного превосходил предложение, а цены росли бешеными темпами, уже не вернется. Поэтому важно не просто пережить кризис, а пережить его с пользой для себя, осознав, какие изменения необходимы отрасли.

Каким будет спрос

Чтобы более четко представлять ситуацию на строительном рынке в ближайшем будущем, мы попытались построить укрупненный прогноз спроса на новое жилье на 5-10 лет. Получившиеся результаты представлены на графике в трех сценариях – реалистичном, оптимистичном и пессимистичном. По нашим оценкам и по мнению многих экспертов, сейчас спрос находится на уровне 1,5 млн кв. м. В оптимистичном варианте мы указали, что спрос вернется к прежним 2 млн кв. м к 2006-2007 годам, в реалистичном – несколько позднее, то есть к 2009-2010 годам.

В качестве базы для прогноза мы взяли спрос на новое жилье со стороны жителей Санкт-Петербурга. По нашим расчетам, в доходах населения Петербурга доля расходов на жилье на первичном рынке является относительно постоянной и составляет в среднем 6%. По сути, это и есть платежеспособный спрос на новое жилье со стороны петербуржцев. Характерно, что в 2004 году эта доля достигла 9%. Такой рост расходов говорит о «перегреве» рынка, который и привел к кризису.

Определяя прогноз доходов населения, мы брали темпы роста, заложенные в прогнозе МЭРТ, для оптимистичного варианта (порядка 15-20% в год) и темпы роста примерно на уровне инфляции (чуть выше) для реалистичного сценария. Текущие доходы населения (на основе которых строился прогноз будущих доходов) мы определяли, используя данные официальной статистики, и добавляли к ним среднюю величину неоформляемой заработной платы (9 тыс. рублей). Исходя из доли 6%, мы спрогнозировали будущий платежеспособный спрос на новое жилье со стороны жителей Петербурга, выраженный в деньгах (на основе прогноза роста доходов).

При переводе прогнозируемого спроса в квадратные метры важную роль играет прогноз цен на новое жилье. Мы предполагали, что рост цен будет примерно соответствовать уровню инфляции. Учитывая значительный рост себестоимости строительства и цен на жилье в течение последних четырех-пяти лет, можно предположить, что сейчас цены достигли определенного максимума. Кроме того, очевидно, что при дальнейшем росте цен, сильно опережающем инфляцию, спрос может совсем «свернуться». Руководители строительных компаний, с которыми мы общались в рамках нашего исследования, придерживались мнения, что рост цен будет примерно на уровне инфляции.

В результате получается, что текущий спрос петербургского населения составляет около 900 тыс. кв. м, в реалистичном варианте к 2010 году он может вырасти до 1,1-1,2 млн кв. м, а в оптимистичном – до 1,4-1,5 млн. Однако сложившийся спрос со стороны петербуржцев – только одна из составляющих. Мы оценили также все прочие сегменты, которые могут оказать влияние на общий спрос на новое жилье.

Оправданны ли надежды?

Пожалуй, наиболее вероятным «спасителем» жилищного рынка и важнейшим фактором роста платежеспособного спроса на жилье сейчас считается ипотека. Оправданны ли эти ожидания? Не во всем. Во-первых, ипотека рассчитана на покупку квартир в уже построенных домах, а потому говорить о значительном росте рынка за счет этого финансового инструмента довольно сложно.

Во-вторых, вот что получается, если просто изучить статистику по ипотеке: всего в Петербурге в 2004 году было выдано 1400 кредитов, в 2005 году, по официальной статистике, – 4400 кредитов. Из них на первичный рынок ушло только 7%, что в пересчете на квадратные метры составит около 10 тыс. кв. м, то есть меньше 1% от объемов ввода. Как может ситуация складываться дальше? Чтобы ответить на этот вопрос, мы решили посмотреть, как развивалась ипотека в странах Восточной Европы. Характерно, что из двух возможных вариантов – банковская ипотека или развитие стройсберкасс – в России был выбран вариант банковской ипотеки, который, как показал опыт Восточной Европы, оказался менее эффективным.

Наибольших успехов в развитии ипотеки и рынка недвижимости достигли Чехия и Словакия, которые пошли по пути стройсберкасс. По расчетам специалистов ЦЭМИ РАН, если бы Россия также выбрала этот путь, к 2010 году через ипотеку могло бы быть приобретено 20 млн кв. м нового жилья. Мы использовали этот вариант как оптимистичный (в данном случае доля Петербурга может быть оценена на уровне 600 тыс. кв. м), однако считаем, что он маловероятен, так как сейчас основные усилия направлены на развитие именно банковской ипотеки.

Банковская ипотека была реализована в Польше, поэтому для реалистичного прогноза развития ипотеки в качестве аналога мы использовали темпы роста польского рынка. В результате, по нашим расчетам, к 2010-2015 годам продажи на первичном рынке через ипотеку могут составить в Петербурге 130-160 тыс. кв. м, то есть порядка 5-10% от текущего объема рынка.

Добро пожаловать в Петербург

Интересным и значительно более весомым, чем ипотека, является вклад в общий спрос со стороны жителей других регионов, особенно из Сибири и Крайнего Севера. Сейчас доля иногородних покупателей в среднем по рынку – 20-25%, у некоторых компаний даже выше. То есть всего по рынку эта величина составляет порядка 400 тыс. кв. м.

Скорее всего, на этом рынок не остановится: исторические темпы роста этой доли (еще пару лет назад она составляла около 10%), да и настрой самих строителей (особенно в условиях снижения спроса со стороны петербургского населения) свидетельствуют о том, что их активность в регионах будет расти. В результате, по нашим оценкам, объем продаж иногородним покупателям к 2010 году может составить порядка 500 тыс. кв. м.

В жестких условиях снижения спроса важную роль начинают играть все объемы строительства, даже не очень большие. Например, собрав вместе различные государственные программы покупки жилья (замена ветхого жилья, целевые программы, очередники, субсидирование северян и пр.), мы насчитали суммарно еще порядка 150 тыс. кв. м введенного в 2005 году жилья. По нашим оценкам, в будущем эта величина может увеличиться до 200-300 тыс. кв. м в год. Получается, что спрос через три-четыре года может достичь объема, соответствующего уровню 2004 года.

Уйти, чтобы вернуться

По данным официальной статистики, ввод нового жилья в 2005 году достиг 2 млн 273 тыс. кв. м. Такой объем ввода, очевидно, приведет к тому, что возникнет «нереализованный остаток» готовых квартир и ситуация выравняется лишь через пару лет.

Этот «остаток» может стать одним из толчков к серьезным изменениям на рынке, ну а кроме того, эти пару лет строителям нужно пережить.

Снижение спроса на традиционном рынке подталкивает компании к поиску новых сфер деятельности и получения доходов, к выходу на другие рынки. Мы выделили несколько основных вариантов такого поиска, которые используются строителями для компенсации снижения спроса.

Как мы уже отмечали, сейчас многие компании увеличили свою активность в регионах. Характерно, что если раньше покупатели в основном сами приезжали в Петербург, чтобы купить квартиру, то теперь строительные компании все чаще открывают региональные офисы и представительства. Конечно, такой путь развития (открытие филиалов) подходит только достаточно крупным компаниям. Небольшие игроки будут по-прежнему ориентироваться на тех иногородних покупателей, которые сами приезжают в Петербург.

Многие, осознав, что ситуация на строительном рынке Петербурга ухудшилась, начали строить объекты в других регионах.

До недавнего времени промышленно-гражданское строительство незаслуженно игнорировалось строительными компаниями. Конечно, рентабельность там ниже, чем в жилищном строительстве, а требования заказчиков более жесткие, но в условиях снижения спроса на рынке жилищного строительства выход в новый сегмент становится для многих привлекательной альтернативой. К тому же, в противовес жилищному рынку, промышленно-гражданское строительство сейчас на подъеме. Так, по нашим оценкам, к 2008 году двукратный рост произойдет в сегменте торговых центров (до 600 тыс. кв. м в год) и бизнес-центров (до 200 тыс. кв. м в год). Похожие темпы роста ожидаются и в промышленном строительстве.

Из города в деревню

Сегмент малоэтажного строительства вызывает интерес у многих компаний, хотя крупных проектов здесь пока практически нет. В то же время объем строительства малоэтажных домов (как на окраинах Петербурга, так и в Ленинградской области), по данным официальной статистики, достигает 400-500 тыс. кв. м, а по оценкам экспертов – 800 тыс. – 1 млн кв. м. Несмотря на значительные объемы, большая часть рынка приходится на индивидуальное строительство и не представляет на данный момент серьезного интереса для крупных компаний.

Компаниям нужно четко понять, что для них является основным бизнесом, и сосредоточиться на этом.

На наш взгляд, сейчас на рынке складывается ситуация, когда переход от «кустарного» состояния к более «индустриальному» достаточно вероятен. Основной спрос сосредоточен в среднем ценовом сегменте, появляется потребность в крупных массивах застройки.

Смещение покупательского интереса к более удаленным участкам (в радиусе 30-100 км от города) также способствует росту спроса на крупные поселки, так как в данном радиусе больше незастроенных территорий и покупатели заинтересованы в участках, обеспеченных инфраструктурой (в первую очередь охраной).

Кроме того, есть западные инвесторы, которые считают наш регион перспективным. Так, например, несколько крупных западных компаний (из Швейцарии, Австрии, Эстонии), специализирующихся на малоэтажном девелопменте, рассматривают сейчас различные варианты выхода на петербургский рынок.

Выход на рынок малоэтажного строительства может стать все более интересной альтернативой массовому строительству многоквартирных домов в городе. Хотя к этим перспективам нужно относиться осторожно и не переоценивать их: в ближайшие несколько лет основной объем «малоэтажки» все равно будет приходиться на индивидуальное строительство.

Пережить кризис «с пользой»

По мере возникновения «запаса» непроданных квартир у строителей и развития ипотеки все больше покупателей будут приобретать квартиру в кредит не на этапе строительства, а готовую, чтобы сразу можно было заселяться. Тем более что сейчас, когда рост цен приостановился, не действует и традиционный механизм стимулирования таких покупок: ведь цены сильно не вырастут, значит, и особо торопиться не надо. К тому же, и это далеко не последний по значимости аргумент, в нынешних условиях, когда кругом говорят о кризисе на рынке, покупка квартиры на этапе строительства – достаточно рискованный шаг и не все готовы на него решиться.

В ситуации, когда покупатели могут не спешить и основательно подойти к выбору квартиры, они начинают учитывать все – и планировку, и район, и строительные материалы. Традиционный для многих строителей подход, когда пытались экономить на качестве, скорее всего, работать больше не будет. В то же время, учитывая рост спроса на недорогое жилье (например, муниципальное), будут востребованы и дешевые дома, в основном панельные. Но тогда на первое место отчетливо выходит цена и строителям нужно бороться за ее снижение. В любом случае им придется достигать максимальной эффективности по соотношению «цена – качество».

В условиях кризиса продаж, чтобы стимулировать спрос, строительные компании стали увеличивать маркетинговую активность и развивать дополнительный сервис. В частности, такие услуги, как комплексное обслуживание дома (обслуживание инфраструктуры, уборка придворовых территорий и пр.), сейчас становятся все более востребованными.

Описанные выше изменения на рынке приводят к тому, что спектр задач, стоящих перед строителями, сильно расширился. Они вынуждены заниматься всем – и поиском финансирования, и эффективными продажами, и обслуживанием домов, и прочим дополнительным «сервисом», и совершенствованием своих строительных операций (снижать затраты, повышать качество строительства). К тому же еще нужно получать пятна, а в будущем, возможно, и обеспечивать свои объекты инфраструктурой.

Заниматься одновременно (и притом успешно) всеми этими направлениями могут себе позволить только большие компании. Для менее крупных отвлечение ресурсов на решение этих задач является вынужденной мерой и не рассматривается как самостоятельный бизнес. При этом как источник дохода они воспринимают только строительство.

Мы считаем, что сложившаяся ситуация подталкивает строителей к тому, чтобы отойти от привычной для них модели. Конечно, такой переход произойдет не сразу, поскольку есть свои аргументы как в пользу изменений существующего положения вещей, так и против.

Сначала приведем вкратце доводы «за»:

– текущие проблемы с финансированием (снижение числа дольщиков, изменения в законодательстве) вынуждают активно привлекать внешнее финансирование;

– стали очевидны риски долевого строительства для покупателей;

– наблюдаются изменения спроса в сторону готового жилья (есть предложение в виде непроданных квартир; ипотека позволит покупать в кредит готовое жилье, при этом дается возможность растянуть оплату на значительно более длительный срок);

– решать проблему пятен, обеспеченных инфраструктурой, придется самим строителям (т.е. привлекать инвестиции и учиться управлять комплексными проектами, иначе на их место придут девелоперы);

– появилась возможность получать дополнительный доход от реализации инфраструктурных проектов, что важно в условиях снижения рентабельности строительных операций.

Однако есть и ряд контраргументов, основные из которых следующие:

– долевое участие выгоднее и строителям, и покупателям (дешевле);

– для большинства ипотека пока малореальна: ставки слишком высокие, нужны белые доходы и стабильная работа.

С учетом этих контраргументов становится понятно, что изменения на рынке будут происходить непросто и медленно. Но, на наш взгляд, те строительные компании, которые начнут меняться (многие уже идут по этому пути), получат явное преимущество.

Одно или все сразу?

Как показывает опыт успешных западных и российских строительных компаний, имеется несколько возможных видов бизнеса в строительной сфере. Приведем основные из них: строительство (собственно строительные операции), девелопмент (разработка проекта, управление проектом; может включать в себя обеспечение инфраструктурой), последующее обслуживание (начиная с жилищного сервиса и заканчивая обслуживанием инфраструктуры), инвестирование в строительство.

Методика исследования

Целью исследования явилось построение прогноза рынка высокоэтажного строительства в Санкт-Петербурге и определение основных тенденций в ближайшие пять лет. Основными методами исследования стали опросы экспертов в отрасли и построение экономической модели спроса. В качестве экспертов были опрошены руководители крупнейших строительных компаний (всего 11 компаний: «ЛенСпецСМУ», «ЛЭК», «Прагма», «Петербургстрой-Сканска», «Строительный трест», «ИВИ-93», «Петербургреконструкция», «ДСК-3», Гатчинский ДСК, СК «Модуль», «Национальная инвестиционно-строительная корпорация»), риэлтеры и отраслевые ассоциации. Для построения прогноза на рынке строительства мы взяли экономическую модель. При построении модели для прогноза спроса брались за основу данные «Союзпетростроя» по вводу объектов, прогнозные данные МЭРТ, программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и экспертные оценки.

В западной модели строительного комплекса каждый из перечисленных видов деятельности является бизнесом сам по себе и объединяются они только в крупных компаниях. Небольшие и среднего размера предприятия обычно специализируются на чем-то одном (строительные операции, разработка и управление проектом, инвестирование в земельные участки). В результате им не нужно пытаться охватить сразу все области, не имея для этого достаточно ресурсов.

В России самая распространенная бизнес-модель строительной компании – строительно-девелоперская. Основные задачи, которые решаются в рамках такой модели, – разработка проекта и строительство (либо поиск подрядчиков), а также продажа квартир, сейчас постепенно к ним прибавляется привлечение финансирования (для наиболее крупных проектов). На рынке существует множество небольших компаний, которые строят один-два дома, но при этом полностью ведут весь проект (от получения денег до ввода дома в эксплуатацию).

Нельзя сказать, что такая модель неправильна в принципе. Просто она может быть эффективна только на определенном этапе развития. Эта модель работала, пока спрос, во многом подстегиваемый ростом цен, быстро рос и для реализации этих дополнительных функций особых усилий не требовалось (деньги давали дольщики, пятна зачастую распределялись нерыночным путем). Сейчас, в изменившихся условиях, многие не справляются со всеми стоящими перед ними задачами. Таким компаниям нужно четко понять, что для них является основным бизнесом, и сосредоточиться на этом.

Как построить дом

В результате произошедших изменений рынок станет более структурированным, а большая часть игроков – узкоспециализированными. Для компаний это будет означать, что в рамках новой структуры рынка нужно занять то место, которое максимально соответствует их компетенциям, и сосредоточиться на совершенствовании этих компетенций. Мы выделили основные черты, которые, на наш взгляд, будут определять сложившуюся на рынке ситуацию.

На рынке будут действовать несколько основных типов игроков: ряд крупных девелоперских компаний, которые инвестируют в проекты (сами не строят) и привлекают подрядчиков; крупные инвестиционно-строительные компании, которые будут заниматься как привлечением финансирования, так и собственно строительными работами; небольшие строительные компании, сосредоточенные на строительной деятельности.

По мере отхода от долевого строительства будет заметно возрастать роль инвестиционной функции. Учитывая снижение рентабельности строительства, все большее значение будут приобретать услуги по последующему обслуживанию объектов: и жилых, и промышленно-гражданских (эта тенденция уже активно развивается), и объектов инфраструктуры.

От того, какой вариант выберет компания (быть инвестором, строителем, заниматься обслуживанием инфраструктуры), будет зависеть, на каких операциях нужно сосредоточиться. Например, для строителей важно максимально повысить операционную эффективность, чтобы быть конкурентоспособными подрядчиками для девелоперских компаний. Причем для них привязка к рынку высокоэтажного строительства будет ограничиваться исключительно собственными технологическими возможностями.

А инвестиционно-строительные компании станут уделять внимание и операционной эффективности, и вопросам привлечения финансирования, и изучению рынка, и продажам.

Дата публикации: 16:59 03 апреля 2006

Источник: bpn.ru