Рынок жилья пошел на взлет

В конце минувшего года мы давали не более 15% шансов на то, что в апреле ценник на жилье "выстрелит". Все к тому, что сыграла эта наименее вероятная ставка.

Первый квартал этого года рынок недвижимости прошел как по взлетной полосе. В феврале рост средней цены был 2,8%, в марте - уже почти 4%. Рубеж в процент за неделю практически преодолен, а разбег еще не окончен.

Параллельно росту цены снижаются объемы предложения - это первый предвестник ажиотажа. Впрочем, теперь события происходят, как это стало принято говорить, на "ином качественном уровне".

Раньше верным признаком увеличения активности служило исчезновение из предложения "минимального жилья" - малогабаритного, а значит, дешевого. Такие квартиры называли даже "локомотивом рынка". Теперь не так. Вернее, не совсем так.

За качеством

Сейчас на массовом рынке есть очень активный спрос на качественное жилье - вроде последних 137 серий и на все, построенное в постперестроечное время. В основном на так называемые индивидуальные проекты. Нет, "минимальные" квартиры тоже растут в цене опережающими темпами и они тоже в дефиците. Однако при выборе "убитой" хрущевки в не лучшем месте и такой же, но ухоженной квартиры в месте более предпочтительном, выбирают второй вариант, не глядя на разницу в цене. Любопытно: дифференциация спроса по качеству произошла даже в нижнем экономклассе.

Эта особенность накладывается на другую, причина которой - продолжавшаяся до середины прошлого года стагнация. За это время практически не осталось ликвидного предложения: "рынок покупателя" "вымыл" практически все, более или менее представляющее интерес. В результате сейчас получается следующее: цены растут, предложение логично снижается, однако условные показатели ликвидности, а это не что иное, как время экспозиции объектов в листингах, стоят на месте.

Дело в том, что по-настоящему ликвидные объекты в листинги зачастую и не попадают: в предложении сейчас очень заметна доля "балласта", оставшегося с кризисных времен. А масса дефицитных объектов уменьшается.

Стройка дорожает выборочно

На рынке нового строительства ситуация была бы в точности такой же, если бы не особенности самого рынка. Ценообразование здесь определяется не только и не столько покупателями, сколько маркетинговыми отделами строительных компаний. Так вот те компании, у которых все хорошо с финансовой точки зрения, которые благополучно пережили прошлогодний кризис продаж и у которых нет особенных проблем с оборотными деньгами, - как ни парадоксально, увеличивают цены. И по некоторым объектам случается, что и до 15% в месяц.

На общей картине это пока не сказалось - средний ценник массового первичного рынка в марте подрос на те же 4%. Пока еще фирмы, у которых продавалось не блестяще, попросту боятся спугнуть клиента резкими телодвижениями. Однако скоро, особенно имея в виду грядущий дефицит еще и участков под застройку, это пройдет.

Комнаты стоят

Совершенно не в канве происходящего остается рынок комнат. Здесь кризис, или стагнация, или стабилизация - кому как нравится - сказался особенно явно: дело в том, что ликвидные комнаты "вымывались" даже не в период стагнации, а последние лет пять. Известная фраза: "Все приличное давно расселили", - появилась не сегодня. И здесь дефицит настолько велик, что вдруг появляющиеся и молниеносно исчезающие объекты не в состоянии оказать какое-то заметное влияние на тренд.

Вторая отличительная черта этого рынка - его участники. Покупатели комнат в основной своей массе - переезжающие в Петербург из области, а благосостояние сельских жителей пока все-таки уступает городским. В итоге и продавцов нет с хорошим товаром, и покупатель необычайно аккуратен в выборе.

В итоге - 3,5% с начала года и никаких сверхъестественных ожиданий в дальнейшем. Комнаты не вписываются в понятие качественного жилья, особенно популярного в последнее время.

В погоню

В перспективе все это может дать печальные всходы. Сейчас еще происходящее на рынке не следует, наверное, называть ажиотажем, а лишь только повышенной активностью. Ажиотажем это станет в случае повторения у нас московского варианта, где сейчас, например, средний рост превысил уже 2% в неделю.

Там приключилось вот что. Платежеспособный спрос, по определению, кстати, больший, чем в Петербурге, да еще и подогретый упрямыми слухами о неминуемом падении доллара, ведет к тому, что адекватного по цене предложения просто не остается. Остается либо неликвид, либо нечто, заряженное до небес. В результате - средний ценник, стремительно приближающийся к отметке в $3 тыс./м2.

В Петербурге денег поменьше и рынок более инертный, но, в общем, только на эти два обстоятельства и остается уповать. Еще - на майские праздники, когда всем "не до того". А так всегда плохо, если активность повышается весной. Можно не успеть остановиться и осенью попасть еще и на традиционный сезонный всплеск, и не поможет никакой период застоя, которым принято считать лето.

Лето - период любопытный. Затишье затишьем, однако вместе с падением спроса в это время снижается и предложение. А если к тому времени окончательно "освоят" все, что осталось еще ликвидно, оно непременно начнет расти. И чем его будет меньше - тем быстрее. А если хорошую, последнюю 137-ю серию кто-то вдруг стал продавать тысяч на 5 дороже, то что делать владельцу "нехорошей" 137-й серии? Тому, кто всегда знал, что эти квартиры должны отличаться тысяч на 3-5 долларов? Именно так - стремиться "в погоню".

Это - недостатки спекулятивного рынка, который сложился в Петербурге и теперь переживает разнообразные этапы развития. Пока ситуация не критична. Пока спекулянты "максимально активны".

Домостроители, глядя на портрет нынешнего покупателя жилья, видят блестящие перспективы как для роста местного жилищного рынка, так и для роста цен на нем.

Есть мнение

Алексей Ефремов, финансовый директор Холдинга RBI:

"Очевидно, что спрос сегодня превышает предложение, и это легко проиллюстрировать статистикой запуска проектов строительными компаниями. И в 2007 г. эта ситуация ухудшится: объем предложения сократится и будет ниже, чем предложение-2006. Если сейчас не начать существенно увеличивать объемы строительства, активно запускать новые проекты, то ситуация не выровняется и перетечет в 2008 г. Что это значит? Прежде всего то, что рост цен неизбежен.

Проблем с деньгами на рынке строительства сегодня нет. И опытный застройщик может использовать целый спектр инструментов, начиная от ипотеки на первичном рынке (это можно назвать как угодно: потребительские кредиты, предипотека и т.д.), а также банковские кредиты, облигации и так далее.

Закрытость компаний на рынке не является проблемой отрасли, а является проблемой конкретно взятых компаний. И если совместная работа банков, застройщиков в преломлении к текущей ситуации в законодательстве отрежет и такой инструмент, как ипотека, это прежде всего скажется на покупателях, которые вынуждены будут покупать квартиры гораздо дороже. Нужно отметить, что это понимают и правительство, и администрация города. В частности, в одном из последних сообщений членов правительства речь идет уже не только о развитии ипотечных программ, а о стимулировании строительной отрасли в целом".

Вячеслав Семененко, вице-президент Корпорации "Петербургская Недвижимость":

"Сейчас мы наблюдаем ажиотажный рост цен, и как специалист, который работает на рынке недвижимости с 1993 г., я могу сказать: не удивлюсь, если к концу года жилье будут продавать по $2 тыс. за 1 м2 в Петербурге, а в Москве - по $3 тыс.

То, что происходит сейчас, было, например, в Латвии, когда там появилась ипотека. Но виновата не ипотека, а несбалансированность спроса и предложения в целом. Застарелые проблемы строительной отрасли, о которых сегодня говорят как об общих проблемах доступности жилья, - проблемы индустрии стройматериалов, отсутствия инженерно подготовленных территорий, несовершенного и запретительного законодательства - все это не позволяет нам сегодня удовлетворять растущий спрос. Это факт и это тенденция ближайших лет: не месяца, не 2006 г. Если честно, если не врать друг другу, губернатору, вице-премьеру Медведеву, отвечающему за программу доступного жилья, мы в ближайшие годы не сможем насытить спрос, он будет расти опережающими темпами, и это, видимо, приведет к сильному росту цен. Те наши сформулированные в начале года ожидания насчет 20-25% в год - это излишний оптимизм, я думаю, что возможен двукратный рост. У меня есть все аргументы, что это произойдет. С $1200/м2 мы выйдем на $2500/м2.

Этого может не произойти только в том случае, если мы будем выводить на рынок ежегодно 3,5-4 млн м2 жилья. Порядка 1-1,5 млн м2 надо вводить как замещение ветхого жилья. Реальная аварийность жилого фонда в Петербурге отличается от декларируемой. Если сегодня мы проверим на реальную аварийность дома в центре города, то там выявятся не те 50-60%, о которых говорят официально, а 80%. Программы расселения, которые в городе начаты, требуют сотни тысяч - миллион квадратных метров. И 2-2,5 млн м2, я думаю, рынок готов купить за живые деньги.

И это если не говорить о тех кредитных программах, которые сегодня нацелены на стимулирование спроса, которые банки все активнее предлагают населению и на первичном, и на вторичном рынках. Ситуация у нас на глазах преобразилась. Появилась проблема с самим рынком недвижимости. То количество сделок, которые может совершить вся масса аттестованных заемщиков - и по первичке, и по вторичке - падает. Играют роль и запретительные меры 214-го закона (о дольщиках), и отсутствие достаточного количества ликвидного жилья на вторичном рынке, и растущий спрос, увеличивающийся либо за счет наличных средств, либо за счет возможности получения банковского кредита... Покупатель не может выбрать объект, квартир нет. Такая ситуация в Москве, в Петербурге, в других регионах. А что мы сделаем с рынком недвижимости в ближайшие 2-3 года, как насытим этот спрос - абсолютно непонятно".

Дата публикации: 15:40 04 апреля 2006

Источник: bpn.ru