Меняю новые метры на старые привилегии

Ответ на вопрос, можно ли продавать муниципальное жилье, долгое время был однозначным: нет, поскольку такое жилье не является собственностью лица, в нем проживающего. То же относилось и к обмену муниципальной квартиры на квартиру, которая находилась в частной собственности. Но с июня 2005 года ситуация изменилась.

Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы № 275 от 23 июня 2005 года утверждено временное положение об обмене жилых помещений.

Согласно этому документу, обмен совершается как между нанимателями, так и между собственниками помещений. Документом установлено, что наниматель квартиры по договору социального найма может поменяться с собственником квартиры. При этом права и обязанности нанимателя переходят к бывшему собственнику квартиры, и наоборот.

Пошаговая стратегия

Положением определено, что права на жилье переходят к сторонам сделки после регистрации договора обмена, заключения нового договора соцнайма и регистрации права собственности. Таким образом, процедура обмена квартир, занимаемых на основании договора соцнайма и права собственности, выглядитследующим образом.

Для оформления обмена необходимо подать заявление (его форма прилагается к положению) в ГУП «Мосжилсервис». Помимо заявления стороны должны представить договор мены и документы, подтверждающие их права на квартиры.

Затем все документы поступают из ГУП «Мосжилсервис» на рассмотрение комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или префекте округа. После того как разрешение комиссии на обмен будет получено, ГУП обязано зарегистрировать сделку у себя и заключить договор соцнайма с новым нанимателем. Только после этого новый собственник может обратиться в регистрирующие органы с заявлением об оформлении права собственности на квартиру.

Все, как всегда, зависит от чиновников

Теперь поговорим о некоторых недостатках положения. Во-первых, им не определены сроки получения согласования комиссии и регистрации договора. Следовательно, и те и другие имеют полное право рассматривать договор несколько месяцев и дольше. Еще одной проблемой является несоответствие норм временного положения нормам Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). В положении прямо указано, что обмен жилых помещений проводится с соблюдением действующего законодательства. Однако ГК РФ разрешает только обмен равноценного имущества — в противном случае требуется доплата.

Понятно, что жилье, находящееся в собственности, и квартира, занимаемая по договору соцнайма, имеют различную стоимость. В числе прочего на стоимость влияет и то обстоятельство, что новый наниматель, если он уже использовал право приватизации, не сможет оформить полученную по договору мены квартиру в собственность. Более того, поскольку квартира будет получена нанимателем после 2005 года, приватизировать ее он не вправе, поскольку такая приватизация законодательством запрещена. Соответственно, основное условие договора мены — равноценность обмениваемого имущества — ставится под сомнение.

Главное — не забыть прошить договор

Договор мены составляется в простой письменной форме, но может быть удостоверен нотариусом. На первый взгляд законодатели облегчили жизнь гражданам,предоставив им выбор. Проблема заключается в том, что в случае нотариального заверения нотариус способен навязать свою форму договора мены. Но к положению прилагаются несколько образцов договора мены, причем эти формы являются обязательными, поскольку в тексте документа есть ссылки на них.

Соответственно, сторонам придется либо искать другого нотариуса, либо в принципе отказаться от нотариального удостоверения договора. Для регистрации права собственности от нового собственника потребуют предоставить оригинал договора мены. Если он не удостоверен нотариально, но при этом состоит из нескольких листов, их нужно прошить. Строго говоря, непрошитый договор не имеют права принять даже в ГУП, поскольку есть шанс произвольно изменить содержание такого договора. Прошитый договор скрепляется на обороте подписями сторон.

Комиссия принимает решение в отношении обмена не только при наличии договора и согласия всех совместно проживающих лиц, но и при наличии разрешениясобственников (органов власти и их представителей) квартиры в другом городе. Никто не гарантирует, что в другом городе согласятся давать какой-либо документ до того, как стороны обмена получат соответствующее разрешение московской комиссии. Тогда договор не получится зарегистрировать никогда.

Власти будут бесконечно решать вопрос, кто из них должен первым высказать свое мнение о договоре. Примеры обмена квартир, полученных по соцнайму, на квартиры, находящиеся в собственности, уже есть. Но нельзя говорить о том, что временное положение полностью применимо на практике. Пройдет около года, прежде чем получится уверенно применять такой вариант решения жилищных проблем. А пока обмен собственности на жилплощадь по соцнайму вызывает замешательство как у риэлторов, так и у юристов.

Дата публикации: 11:50 06 апреля 2006

Источник: bpn.ru