Мы хотим всем рекордам наши громкие дать имена

Стоимость жилья в Москве продолжает стремительно повышаться. В феврале–марте рост цен на вторичном рынке достиг рекордной отметки — 5%. Если судить по предварительным оценкам экспертов, в течение года прирост цен на вторичном рынке сохранится на уровне 3–4% в месяц. Это означает, что летом средняя стоимость 1 кв. м жилья в столице увеличится до $2,7–2,8 тыс. Если следовать этой логике, то предполагаемое подорожание квартир по итогам года составит не менее 30%.

На рост цен повлияли сразу несколько факторов. Один из них — активное развитие ипотечных программ, которое сделало жилье более доступным для тех, кто раньше не мог позволить себе покупку квартиры. Соответственно, увеличилось количество заемщиков, которые обеспечивают платежеспособный спрос на жилье. Кроме того, сократилось число потенциальных очередников на бесплатное муниципальное жилье. Многие из тех, кто раньше мог получить квартиру от государства, теперь вынуждены самостоятельно приобретать недвижимость.

В начале года еще более наглядной стала тесная взаимосвязь двух основных сегментов московского рынка недвижимости — первичного и вторичного. Она четко проявилась как в динамике цен, так и в изменении объема предложения жилья в столице.

Законодательные нововведения вызвали резкое уменьшение количества выставленных на продажу квартир в новостройках. Это спровоцировало перетекание покупательского спроса на вторичный рынок жилья и привело к увеличению темпа роста цен, который за период с октября по январь в среднем составлял не менее 3% в месяц. В начале года этот показатель достиг уже 4%, и, наконец, рекордные темпы роста продемонстрировал февраль — 5%. Быстрее всего дорожали объекты эконом-класса. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке жилья составляет $2,3 тыс.

По традиции, активно росли в цене комнаты в коммуналках и однокомнатные квартиры, которые пользуются наибольшим спросом. Причем максимальное увеличение цен отмечено в самых «некомфортных» категориях жилья — прежде всего в панельных домах «хрущевских» и «брежневских» серий, где у квартир наименьший общий метраж.

Повышенным спросом пользуются квартиры в 10-этажных кирпичных домах, а также в 9- и 17-этажных панельных зданиях. На сегодняшний день соотношение квартир, выставленных на продажу в кирпичных и панельных домах, составляет 45 и 55% соответственно.

В структуре предложения вторичных объектов преобладают двухкомнатные квартиры (31%). При этом наименьшая доля (без учета многокомнатных квартир) принадлежит «однушкам», что вполне закономерно, поскольку такие объекты традиционно раскупаются быстрее.

Сегодня специалисты рынка отмечают тенденцию уменьшения спроса на квартиры, которые продаются с условием альтернативной покупки. В условиях растущего рынка и ограниченного предложения «альтернативщики» не успевают за повышением цен и не способны в короткие сроки подобрать подходящий вариант.

Оценивая сложившуюся на рынке ситуацию, многие собственники недвижимости выжидают и специально тормозят продажу, чтобы позже реализовать жилье по более высокой стоимости. Это ведет к уменьшению предложений на рынке, а спрос при этом не падает. По данным специалистов компании «МИАН–агентство недвижимости», спрос на объекты вторичного рынка в феврале увеличился по сравнению с январем на 45–50%. В общей структуре спроса на объекты вторичной недвижимости приходится около 60%.

«Сегодняшний объем предложений на вторичном рынке крайне низок для этого периода времени — примерно 18 тыс., — комментирует ситуацию директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев.

— Предложение постепенно начинает нарастать, но очень медленными темпами. Думаю, к концу апреля оно должно достигнуть 20–22 тыс. Однако за этим последует традиционный летний «провал», и количество предлагаемых на продажу квартир снова сократится. Не исключено, что в августе объем предложений составит 12–14 тыс. В связи с этим в начале осени можно ожидать следующего витка роста цен».

По предварительным прогнозам, в течение года рост цен на вторичном рынке будет равняться 3–4% в месяц, и уже летом стоимость 1 кв. м жилья в Москве поднимется до $2,7–2,8 тыс. «Предпосылок для снижения темпов роста в течение года нет, — считает генеральный директор ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Нина Кузнецова. — Даже при стабильности на рынке будут отмечены довольно высокие ценовые показатели, поскольку при нынешней средней стоимости 1 кв. м, превышающей $2,3 тыс., минимальный прогнозируемый рост цен по итогам года составит не менее 30%, т.е. «знаковая» планка в $3 тыс. за 1 кв. м будет успешно преодолена уже до конца этого года».

Дмитрий Кожевников, начальник отдела ипотеки компании «Русский дом недвижимости»:

— К сожалению, предложение на сегодняшний день (особенно на вторичном рынке) не может удовлетворить всех желающих, поэтому нынешняя тенденция пока останется неизменной.

Снижение темпов роста наступит, когда внесут изменения в закон о долевом строительстве и, соответственно, будут учтены интересы не только покупателей, но и инвесторов. Перед выборами может быть усилена социальная направленность государственной (муниципальной) политики. Предполагается дополнительное финансирование жилья для служащих армии и других органов, что приведет к увеличению предложения на рынке. Как следствие, снизятся цены на первичном рынке, а затем и на рынке вторичного жилья.

Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Я предполагаю, что в 2006 году динамика цен станет меняться полностью в соответствии с ростом спроса, то есть стоит ожидать увеличения стоимости квартир на уровне 25%. Рост цен в дорогих и исторически престижных районах будет опережать повышение цен на жилье в целом по рынку и способен достигнуть 30%. Продолжат расти цены и на наиболее востребованные одно–двухкомнатные квартиры минимальной площади (до 70 кв. м).

Алексей Шленов, директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— В настоящее время стоимость вторичного жилья продолжает увеличиваться. Этот процесс начался в сентябре–октябре прошлого года, а в феврале 2006-го прирост цен на недвижимость достиг рекордной отметки — 6,6%. Средняя стоимость квартир в Москве составила $2960 за 1 кв. м. Причиной подорожания является дефицит предложения при высоком платежеспособном спросе. В частности, произошло резкое сокращение количества квартир в новостройках, реализация которых является законной. Это сильно подстегнуло активность покупателей на вторичном рынке жилья, а «вымывание» предложений этого сегмента вызвало небывалый рост цен. Больше всего дорожают качественные квартиры бизнес-класса и жилье в элитных домах, которые построены недавно. В таких квартирах, безусловно, ценится большая площадь, в то время как в типовых зданиях 1 кв. м однокомнатной квартиры всегда стоит дороже, чем двух- или трехкомнатной.

Объем предложения на вторичном рынке несколько увеличился относительно января, но не достиг уровня февраля прошлого года. Количество реализуемых квартир выросло за счет того, что владельцы начали активнее выставлять жилье на продажу в условиях поднявшихся цен.

Дата публикации: 10:00 10 апреля 2006

Источник: bpn.ru