Краткое пособие для инвестора

Как показывают аналитические исследования, в конце 2005 года на московском рынке коммерческой недвижимости наблюдалось улучшение инвестиционного климата. Это было связано, с одной стороны, с положительными тенденциями в экономике России, конъюнктурой мировых цен на энергоносители, а с другой данный сегмент постоянно развивается, количество новых проектов продолжает расти. Крупные российские сырьевые компании обращают на него все большее внимание, интересуясь вложением своих свободных средств в непрофильные активы.

Рынок жилья по сравнению с рынком коммерческой недвижимости гораздо менее предсказуем, а значит, риск потерь там больше. Поэтому компании, придерживающиеся консервативной стратегии, выбирают для своих инвестиций именно коммерческие объекты. Действительно ли стоит верить аналитикам и рисковать, вкладывая свои кровные в данный вид недвижимости?

С чего начать

На какие же вопросы необходимо ответить будущему инвестору?

1. Каким будет чистый операционный доход?

2. Когда будет получен доход?

3. Как долго собственность будет приносить доход?

4. Насколько велика вероятность получения будущего дохода?

5. Какой ожидается чистая выручка от продажи собственности в конце периода владения?

Данный прогноз включает множество факторов: поведение и тенденции развития рынка, качество и местоположение участка и сооружений на нем, объявленные изменения в системе землепользования и внешних связях объекта, а также качество управления собственностью.

Про минимум

Повторим, что для успешного вложения своих денег в коммерческую недвижимость необходимо помнить: самое главное качество способность приносить доход тому, кто ее использует. То есть выбирать объект необходимо из соображений удовлетворения требований будущих арендаторов, исходя из конкретного направления их бизнеса. Для покупки доходного объекта коммерческой недвижимости необходим солидный капитал. Например, цена офисного особняка площадью примерно 600 кв. м в центре столицы может составлять до $1-2 млн в зависимости от качества и расположения здания.

А если вопрос стоит по-другому: вы имеет стабильный доход и решили попробовать себя в качестве инвестора, но не хотите сразу вкладывать большую сумму в пока еще неизвестный бизнес? Если вы держите свободные средства в ценных бумагах или депозитах, тогда инвестирование определенной части капитала в коммерческую недвижимость представляется весьма разумной диверсификацией.

С чего же начать? Можно ли инвестировать свои деньги в небольшие коммерческие помещения? Будет ли это прибыльным?

Давайте посмотрим на общие тенденции на рынке недвижимости. В настоящее время большим спросом пользуются магазины и офисы, меньше склады и производства. Удобнее и выгоднее арендовать под офис помещение в специально построенном для этих целей центре, чем за те же деньги помещение в жилом доме.

При внимательном изучении ситуации видно, что чаще всего предлагается в аренду площадь не менее 200 кв. м. А спрос велик на помещения от 10 до 15 кв. м. Поэтому никакие объекты-гиганты, а также сетевые магазины никогда не помешают небольшим торговым точкам в удобных для потребителя местах.

Какие же варианты есть у инвестора, который решил вложить небольшую сумму, например $100 тыс? Вариантов в данном случае немного. Однако они есть.

Допустим, ваша мечта магазин около станции метро. Арендная ставка за 1 кв. м в подобных сооружениях доходит до $3-4 тыс. в год. Заманчивая перспектива, если бы не изменения порядка выдачи разрешений на подобные строительства, а также непрозрачность оформления прав аренды на землю.

Или вы хотите купить в собственность небольшое нежилое помещение под магазин или офис. Здесь выбор невелик, и чаще всего предлагают павильоны. Но небольшие торговые площади пользуются спросом во всех районах Москвы, правда, в основном находящиеся на видных с дороги, проходимых и проездных местах. Каждый метр от метро может изменять арендную плату.

Как отдельный вариант можно рассмотреть покупку подвального помещения. Тут ценовая политика намного ниже, чем, например, на квартиры на первом этаже. Но есть опять-таки сложности: в подвале не могут находиться продуктовые магазины и парикмахерские, а сетевым клиентам подавай витрины. Зато подвальное помещение легко можно сдать под промтоварный магазин, уютную кофейню или игровой клуб.

По максимуму

Ну, а если вы решили играть по-крупному, тут, поверьте, есть, где развернуться.

В 2005 году в области коммерческой недвижимости было отмечено сразу несколько новых тенденций: наряду с ростом объема предложений, увеличением площадей строящихся объектов выросли и размеры арендуемых помещений. Наиболее востребованы были офисные площади. Вопреки ожиданиям некоторых экспертов, насыщения спроса в этом сегменте рынка пока не произошло.

Если два года назад наиболее популярными были офисы площадью 100 кв. м, то сейчас потребности возросли до 300 кв. м. Также увеличивается количество продаж зданий на стадии инвестирования. И, конечно же, немаловажный аспект повышение качества проектов.

К концу 2005 года было введено в эксплуатацию 630 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В, а объем сделок на рынке офисной недвижимости по итогам последних 10 месяцев прошлого года составил 770 тыс. кв. м. Это на 20% больше по сравнению с итогами 2004 года. При этом объем поглощения, как и в прошлые годы, превысил предложение, что влечет за собой низкий уровень вакантных площадей.

Пару слов о престиже

Конечно, строить в центре по-прежнему престижно и очень выгодно, но в то же время очень трудно. Поэтому девелоперы стали осваивать зоны между Садовым и Третьим транспортным кольцом, а также Ленинский проспект и район Аэропорт. Тут необходимо отметить одно немаловажное событие для рынка коммерческой недвижимости, которое произошло в прошлом году. Были успешно реализованы площади бизнес-парка "Крылатские холмы". Эта реализация доказала возможность осуществления высококачественных проектов за пределами центральной части Москвы.

По мнению специалистов, децентрализация рынка, формирование в Москве новых деловых районов это не только насущная необходимость, но и новые возможности для роста инвестиций.

И помните, что чем более надежные и известные арендаторы заселяют здание, тем больше возрастает его ценность. Всегда приятно иметь известных соседей по этажу. За это даже не жалко денег переплатить, но при этом поддержать лицо своей компании. Таким образом, цена самого офисного помещения увеличивается до 2-5% в год. Именно поэтому ряд российских компаний, у которых есть свободные денежные средства, покупают готовые офисные центры, уже заселенные арендаторами. Подобные компании и рост их числа, конечно же, вызывают повышение цен на 2-3% в год.

Ах, какие доходы!

Платежи за аренду в среднем могут обеспечить владельцу дома доход 12-16% в год от стоимости самого особняка в зависимости от класса и расположения здания.

В 2005 году продолжалось сокращение площадей в офисных зданиях, и доля свободных помещений составила:

для класса А - 5,5%;

для класса В - 3,9%

В этом заключалась главная причина роста арендных ставок. И на конец прошлого года они составили за 1 кв. м:

класс А - $630-680;

класс В - $420-550;

класс С - $250-450.

А операционные расходы арендодателя, которые зависят от качества здания и управляющей компании, за 1 кв. м в год выглядят так:

класс А - $75-100;

класс В - $55-65;

класс С - $40-65.

Баррель или доллар?

Многие специалисты задумываются над тем, какие же глобальные факторы влияют на изменение цен на недвижимость? И приходят вот к каким выводам.

В 2001 году было бурное развитие рынка, а затем полная стабилизация. В течение полутора лет цены на квадратные метры стояли". А вот с августа 2002 года начался резкий подъем. Казалось бы, что, кроме общерыночных, других причин нет. Но при проведении аналитических исследований было замечено, что динамика роста цен связана с такими факторами, как цены на нефть и курс доллара. Оказывается, при подъеме или понижении цены барреля нефти на $1 соответственно происходит повышение или понижение цены на недвижимость на 0,3%. Такое реагирование позволяет сделать вывод, что все предположения о перегретом" рынке и его готовности обвалиться неверны, так как рынок поддерживается нефтяной рукой". Вместе с ценами на энергоносители растут и цены на недвижимость.

Изменение цен на недвижимость зависит и от колебания курса доллара. Объясняется это в первую очередь тем, что все сделки с недвижимостью проходят через банковское кредитование или ячейку, соответственно, банковские риски автоматически закладываются в стоимость недвижимости. Либо стоимость жилья номинально заявляется в долларах, тогда как сама сделка осуществляется в рублях.

Что касается изменения цен на коммерческую недвижимость в связи с курсом доллара, то здесь ценовая политика связана в первую очередь с банковскими кризисами. То есть ситуация, когда спрос превышает предложение, не разовая, а системная.

Многие банки принимают решение не кредитовать недвижимость. Соответственно, объемы по реализации будут снижаться, спрос остается, поэтому цены растут. Или банки намерены скупать недвижимость по более низким ценам, а потом выставлять по коммерческим. Цены повышаются только тогда, когда падает курс. А повышение курса доллара на цены на рынке недвижимости не влияет.

Но, говоря о причинах, которые влияют на динамику цен рынка недвижимости, особенно коммерческой, специалисты единодушны только в одном: управление рынком должно осуществляться изнутри" профессионалами, которые сами могли бы играть на повышение и понижение, и только тогда никакие внешние факторы не будут играть существенной роли.

Взгляд на соседей

При всей привлекательности ценовой политики элитной коммерческой недвижимости хочется взглянуть на мировой рынок, где мы увидим, что помимо профессиональных инвесторов недвижимости и девелоперов около 35% всех инвестиций осуществляют частные лица. Каким образом? Через разветвленную систему инвестиционных компаний, партнерств, фондов и трастов. Схема работы довольно проста. А главное в ее налаженной работе заинтересованы все.

Например, трасты. Инвестор доверяет свои деньги профессионалам, которые в свою очередь вкладывают их в прибыльные проекты. Менеджеры траста не гарантируют доходность вложений, просто не имеют на это права, но... могут управлять объектами недвижимости и, естественно, получать от этого доход. Поэтому они заинтересованы в приумножении капитала своих вкладчиков. А сами трасты к тому же имеют и некоторые налоговые льготы, которые стимулируют основное население осуществлять инвестиции.

Или партнерство. Здесь не один, а несколько инвесторов, которые заинтересованы во вложении своих средств в объекты недвижимости, объединяют свои капиталы при содействии профессионального консультанта. Он и советует инвесторам, в какие проекты эффективнее вложить деньги. Инвесторы на основании этих советов принимают свои инвестиционные решения.

Все эти схемы позволяют участвовать в инвестировании недвижимости не только компаниям-гигантам, но и рядовым гражданам.

О главном

В какую аналитику ни глянь, везде единодушное мнение: в ближайшие год-два рынок коммерческой недвижимости будет активно развиваться. Доходность в этом сегменте рынка стабильная и пока имеет тенденции к росту.

2006 год должен стать для всех игроков интересным и прибыльным. Москва, по мнению многих экспертов, как была, так и будет деловым центром России. Следовательно, здесь всегда будут необходимы офисные помещения высокого класса.

Прогноз насыщения рынка перенесен с 2006-го на 2008 год. Тогда как уровень арендных ставок в конце 2005-го начале 2006 года подошел к своему пику, что, скорее всего, приведет к прекращению их роста в ближайшее время. И уже в 2007 году, считают аналитики, произойдет полная стабилизация.

Дата публикации: 12:24 10 апреля 2006