Кварталы на продажу

Времена, когда здания в Москве подвергались реконструкции поодиночке, проходят. Cегодняшняя тенденция - реновация целых кварталов. Хотя такая работа сложнее, продолжительнее по времени и требует больших финансовых вложений, она в конечном итоге оправдывает себя - "на выходе" получаются значительные объемы жилых площадей. И - что, пожалуй, важнее всего - это жилье примерно одинаково по цене и качеству, а значит, покупатель получает возможность жить среди людей своего социального круга.

Дешевые лучше дорогих?

Первым реализованным проектом, говорит Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу ГК "Конти", стал снос в конце 90-х 15 тыс. кв.м ветхого жилья в районе Фили-Давыдково и строительство на их месте 34 тыс. кв.м нового жилья. В последующие годы процесс стал массовым - успешно реконструированы кварталы в Северном и Южном Тушино, Дегунино, Восточном Измайлово, Даниловском районе и многих других.

В ближайшие годы реконструкция продолжится практически во всех административных округах. По данным префектуры Юго-Восточного округа, скажем, в нынешнем году будут перестроены микрорайоны 34Д и Е Печатников - там появятся шесть корпусов общей площадью 93,6 тыс. кв.м с нежилыми помещениями на первых этажах и гаражом-стоянкой на 300 машиномест, а также детский сад, школа и поликлиника. Для улучшения экологической ситуации с Южнопортовой улицы выведут цементный элеватор, а на его месте в дальнейшем будут построены новые жилые корпуса. Также в ЮВАО продолжится идущая с 1997 г. реконструкция кварталов 114 и 117 Новых Кузьминок - силами СУ-155 планируется снести еще восемь пятиэтажек и построить семь новых жилых зданий общей площадью около 90 тыс. кв.м, а также ряд объектов социальной инфраструктуры.

В Восточном округе в перечень территорий для разработки градостроительной документации и проведения конкурсов на строительство включены четыре квартала района Новогиреево.

В ЮЗАО будет реконструирован квартал 12 района "Академический" - в период с 2007 по 2011 г. там будут построены девять многоэтажных жилых домов, подземно-надземные паркинги на 900 машиномест, школа и детский центр восстановительного лечения, а к уже существующим гимназии и детскому саду пристроят бассейны. В рамках реконструкции квартала 1-1А того же района будет возведен 17-этажный жилой дом с двухуровневым подземным паркингом. Кроме того, здесь появятся отдельно стоящие офисные центры общей площадью около 20 тыс. кв.м, а также общественно-культурный центр с кафе, выставочным залом, центром искусств и эстетического образования на 200 учащихся. Поскольку в районе на данный момент капитальные гаражи вообще отсутствуют, предусмотрено строительство под всеми новыми зданиями подземных паркингов на 700 машиномест.

Подобные проекты существуют практически во всех административных округах, где есть ветхий жилой фонд. Исключение составляет Центр, где целостная программа отсутствует, а проекты реализуются индивидуально для отдельно взятых домов.

Почему - понятно: здесь совершенно иные масштабы цен, жесточайшая конкуренция. Никому не удается получить "в работу" целый район, застройщики вынуждены довольствоваться небольшими "пятнами". Дефекты подобной практики прекрасно видны на примере Остоженки - в районе, заявляемом как "Золотая миля", покупатели квартир по $10-15 тыс. за кв.м вынуждены годами жить в условиях постоянной стройплощадки.

В другом потенциально самом элитном районе - "Золотом острове" - казалось бы, были учтены эти ошибки, и застройку предполагалось отдать одному девелоперу, который провел бы все работы централизованно и в сжатые сроки. Но - вновь не получилось. У разных участков земли отыскались разные собственники со своим видением развития. И сегодня авторы проекта "Золотого острова" не могут ответить на самые простые вопросы: что будет на каждом конкретном участке, когда там начнутся работы? Удастся ли преодолеть разногласия - покажет время.

Сопутствующие проблемы

Основное отличие любой реконструкции от нового строительства состоит в том, что работы ведутся тут не "с чистого листа", а в условиях сложившейся застройки. Работа с целым кварталом, конечно, удобнее точечного проекта, но такого рода проблемы все равно остаются. Например, через территорию застройки всегда идут различные коммуникации, и они, как правило, всегда практически полностью изношены. Так что от инвестора, который будет заниматься реконструкцией, потребуется обновление всех инженерных сетей - как тех, что будут обслуживать новый микрорайон, так и транзитных.

На территории жилых районов обязательно должны быть объекты социального назначения: магазины, школы, детские сады, поликлиники. В реконструируемом квартале все они, как правило, возводились одновременно с жилыми домами и, конечно, так же обветшали - нужно сносить и строить новые. Но даже если объекты социальной инфраструктуры сохранились в хорошем состоянии, все равно требуется строительство новых - объемы "социалки", напоминает Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty, рассчитываются от объемов жилых квадратных метров. Если район, где прежде были пятиэтажные дома, застраивается 17-этажками, потребность в социальных объектах вырастает в разы.

От застройщика, отмечает Вячеслав Тимербулатов, также требуется реорганизовать в районе транспортную инфраструктуру, а потому строительство новых дорог в реконструируемом квартале ложится на его плечи. Серьезнейшей проблемой является послестроительное благоустройство и озеленение территории. Существующие зеленые насаждения желательно сохранить, а если вырубка неизбежна - восстановить, причем многократно.

Ну и, конечно, никто не отменяет для реконструированных кварталов единых градостроительных правил: требований к внешнему облику, высоте застройки, минимально допустимому расстоянию между домами и т.п.

Стихия сильных

Компании, которым будет доверено заниматься реконструкцией, выбираются на конкурсах. Их организует московский Комитет по проведению конкурсов и аукционов (Тендерный комитет). Основными критериями выбора победителя является соответствие квалификации претендентов требованиям конкурсной документации, максимальное снижение стартового объема затрат, сокращение сроков выполнения всего комплекса работ.

Огромную роль также играет наличие у претендента опыта реализации подобных проектов, а также внушительной финансовой базы. Как говорит Ольга Творогова, обновление жилых кварталов, помимо собственно строительных вопросов, сопряжено еще и с процессом расселения жителей, а это крайне сложное и затратное дело. Поэтому от застройщика здесь требуются либо значительные собственные средства, либо умение эффективно привлечь дешевые и "длинные" заемные ресурсы. По этой причине действительные конкурсы - со многими участниками, жесткой конкуренцией между ними - случаются крайне редко.

На эту же проблему - необходимость привлечь внушительные финансовые средства - обращает внимание и Андрей Прокофьев, управляющий директор компании "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент". По его мнению, хорошим решением тут стало бы создание ПИФа, который мог бы привлечь средства частных инвесторов. Пока же победители конкурсов на реконструкцию - крупнейшие московские строительные компании. В наименее престижных районах это СУ-155, ДСК-1. В районах более привлекательных, где уместны монолитные здания, тяготеющие к бизнес-классу, - НПП "Тема", Главмосстрой, "КРОСТ", ГК "Конти", "ДОН-Строй", "Квартал" и другие.

Что получается?

Эксперты единодушны - в районах массовой застройки реконструкцию можно назвать успешной. Отдельно взятые недовольные граждане, конечно, встречаются - но это недовольство базируется на том, что при сносе старого ветхого дома человеку дали квартиру меньше и хуже, чем он рассчитывал. Но в целом замена облезлых "хрущоб" новыми современными домами не может не радовать. "Говорить о неудачных примерах сложно, поскольку хуже, чем было, сделать практически невозможно", - резюмирует общее мнение Андрей Прокофьев.

С дорогим жильем благостности в оценках куда меньше. Как уже говорилось, организованных, проведенных по единому проекту реконструкций кварталов в ЦАО еще не было. Поэтому специалистам рынка волей-неволей приходится говорить об Остоженке, Патриарших прудах и других местах - они реконструировались точечно, но "точек" этих уже столько, что они кардинально изменили весь облик районов.

"То, что происходит в районе "Золотой мили", мне не нравится, - говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город". - Там все слишком подчинено "золотому тельцу". Осваивается каждый сантиметр, и если в жертву можно принести скверик - это обязательно сделают. Деньги выжимаются из всего, и в итоге застройка очень тесная.

Вдобавок, постоянная стройка уже идет лет десять и будет продолжаться еще лет пять точно. И только после этого начнется благоустройство квартала".

Несколько иные проблемы на Патриарших прудах. Там возвели "Квартал на Патриарших" - пять дорогих жилых комплексов, но рядом осталось множество старых домов со своими жителями и проблемами, так что говорить о реконструкции квартала в полном смысле нельзя.

Похожая ситуация и в районе Плющихи. Там есть прекрасные дома - к примеру, жилой комплекс "Три тополя", но он соседствует с достаточно безликими многоэтажками.

На все, безусловно, найдется свой покупатель, но говорить, что район приобретет свой индивидуальный и гармоничный вид, пока невозможно.

Дата публикации: 10:05 11 апреля 2006

Источник: bpn.ru