Риски "на этапе котлована" - реальный пример

Покупая жилье на этапе подготовки котлована, москвичи становятся заложниками застройщика.

На столичном рынке недвижимости разгорается очередной скандал. Финансовая группа "Новый мир" потребовала от покупателей доплаты за построенный ею дом по адресу: проезд Черского, 13-15. Покупатели, естественно, категорически отказываются и грозят судом.

Со слов потерпевших, будущий дом продавался по договорам долевого строительства в 2001-2003 годах, поначалу по цене около 600 долларов за кв. м, а последние квартиры уходили уже по 950 долларов за кв. м. Строительство было завершено весной этого года с опозданием примерно на год. Но это еще ничего. Главный сюрприз ожидал покупателей после праздника раздачи ключей. Именно тогда от них потребовали в течение 30(!) дней в дополнение к давно уплаченному накинуть еще "немного" - около 50% от стоимости квартиры. Чтобы стало понятнее, это 20-40 тыс. долларов. Причем чем дороже обходился приобретателю его метр, тем больше он должен доплатить. И это к тому, жалуется одна из получивших "письмо счастья", что она по итогам обмера, выполненного бюро технической инвентаризации, уже дополнительно внесла деньги за 7,5 кв. м "общественного коридора".

Компания объясняет свое требование резким ростом цен на материалы и возникшими в связи с этим долгами. А чтобы покупатели не увиливали от доплаты, "Новый мир" отказался выдать необходимые документы для регистрации прав собственности. Граждане, со своей стороны, намерены узаконить право собственности через суд и грозят потребовать от "Нового мира" выплаты неустойки в размере 3% за каждый день задержки со сдачей дома, то есть вернуть вообще всю стоимость строительства.

Разразившийся скандал для столичного рынка недвижимости не в диковинку. Подобных конфликтов за последние годы было немало. Подписывая договор за год-полтора и даже за месяц до сдачи дома, люди автоматически становятся заложниками организаторов проекта. У застройщиков возникают самые разнообразные поводы для того, чтобы после завершения работ пустить шапку по кругу. Чаще всего это тривиальное удорожание строительства (инфляция!) и перерасчет по итогам обмера фактической площади. Но встречаются и весьма изощренные методы. Одна из покупательниц как-то рассказала, что ее жилье в итоге оказалось на 9 кв. м меньше оговоренного. Причем прихожая была даже несколько больше, но в квартире недоставало... одной комнаты. Ясно, что такой расклад никак не устраивал покупательницу. Тогда фирма предложила расторгнуть договор, полностью вернуть деньги, а взамен приобрести для клиентки уже практически готовую подходящую по планировке квартиру буквально в соседнем доме. Все бы хорошо, только возвращались деньги, уплаченные полтора года назад, а покупать новую квартиру надо было по текущим ценам, то есть существенно дороже.

Нынешняя история с "Новым миром" не привлекла бы к себе никакого внимания, если бы не размер доплаты (обычно она укладывается в несколько тысяч долларов). Одно из возможных объяснений такой непомерной доплаты - возникшие с недавних пор трудности с реализацией жилья и с поиском источников финансирования в сфере строительства. Получить кредит под новый проект становится все сложнее. Ряд компаний с именем, среди которых и столичные домостроительные комбинаты, сняли часть своих банковских депозитов для покрытия текущих расходов. Но это крупные организации с развитым производством, вынужденные постоянно заботиться об оборотных средствах. А тем, кто не удосужился за время предыдущего подъема рынка хоть что-то отложить про запас, остается надеяться на частных инвесторов. Специалисты полагают, что, если примеру "Нового мира" последуют другие застройщики, это негативно скажется на продаже новостроек и приведет к оттоку значительной части покупателей на вторичный рынок.

Хорошо известно, что питательную среду для конфликтов создает юридическая форма договора при покупке строящегося жилья. Называется он как угодно - о соинвестировании, о долевом участии в строительстве, еще как-то, но только не о купле-продаже квартиры. Дело в том, что договор купли-продажи может быть заключен только на готовый дом, после того как он сдан Госкомиссии. Финансовая группа "Новый мир" предлагала, например, своим клиентам договор о создании недвижимости. "То есть Вы можете заключить договор на начальных этапах строительства и контролировать ход работ, - разъясняется на сайте "Нового мира". - Форма договора о создании недвижимости, разработанная юридическим отделом нашей компании, максимально учитывает интересы сторон по совместному (выделено ред.) финансированию строительства объекта". Формально это означает, что граждане как бы включаются в предпринимательскую деятельность по строительству на равных правах с компанией. А любая предпринимательская деятельность, как известно, сопровождается рисками, она бывает как успешной, так и провальной. И в том числе может потребовать дополнительных расходов. Но птичий язык юристов основной массе граждан непонятен. А честное, прямое, ничем не завуалированное предупреждение о том, что цена квадратного метра в ходе строительства может быть увеличена, в договорах, как правило, отсутствует.

Адвокаты потерпевших настаивают на том, что заключаемые договоры, по сути, есть не что иное, как купля-продажа, что граждане не участвуют в принятии решений, что они действуют не из соображений получения прибыли, а для обретения крыши над головой. Что не имеющие профессиональной подготовки люди контролировать ход работ не могут никоим образом. Что никакие они не инвесторы, а самые обычные потребители. И потому на них распространяется действие закона "О защите прав потребителей".

Сейчас в "Новом мире" жалобщикам с раздражением говорят, что им надо было внимательно читать документы при подписании. Говорят совершенно справедливо. Впрочем, даже самое тщательное прочтение договора, в том числе с привлечением квалифицированного юриста, ничего не даст. Фирмы категорически отказываются вносить какие-либо изменения в документ. Покупателя ставят перед выбором: либо подписывай этот, либо не будет никакого. И так везде.

Однако есть надежда, что юридическая неразбериха при заключении договоров вскоре будет устранена. В Госдуму уже внесен проект закона о защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья. Ожидается, что со дня на день этот закон будет принят во втором чтении. Отдельная статья этого документа подтверждает, что взаимоотношения продавца и покупателя "будущего" жилья регулируются законом "О защите прав потребителей". В случае нарушения сроков строительства предусмотрена выплата покупателю неустойки в размере 1/200 учетной ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. А отказ застройщика от передачи жилого помещения дает покупателю право требовать не только возврата внесенной суммы, но и прибыли, которую застройщик собирался извлечь из этих денег. Проект закона обязывает продавца сделать прозрачной свою деятельность. В частности, покупатель имеет право получить информацию о финансовом положении застройщика, основных показателях его предпринимательской деятельности, убытках и прибылях за три последних года, ознакомиться с годовыми отчетами, технико-экономическим обоснованием предстоящего строительства и многим другим. При заключении договора застройщик обязан детально информировать покупателя о порядке формирования цены квадратного метра и ее изменениях.

Только вряд ли это серьезно поможет делу. Пусть закон хоть трижды на стороне граждан, но если денежки утекли и застройщик - банкрот, то что с него взять? А оказаться в положении банкрота можно как естественным образом - в результате неудачной хозяйственной деятельности, так и искусственно, с целью мошенничества. С другой стороны, предприниматели по определению люди предприимчивые и заранее найдут, как обойти любой закон. Например, в последнее время они все чаще выжимают из покупателей деньги за регистрацию прав собственности. Моя коллега купила квартиру в новостройке, два года назад получила ключи, перевезла вещи и почти год живет на формально не принадлежащей ей площади. Застройщик требует с нее 1800 долларов за оказание услуг по регистрации квартиры. Вообще-то покупателям не возбраняется самим собрать необходимые бумаги и сдать их в Москомрегистрации, заплатив смешные 600 рублей. Только вот беда - часть документов находится у застройщика, а нигде не сказано, что он обязан передавать их гражданам, да еще бесплатно.

И все же в ближайшее время проблема взаиморасчетов между покупателями и застройщиками может решиться сама собой. Поможет сама ситуация на рынке недвижимости. Ведь система продажи "будущего" жилья существовала не всегда. В 1997 году в Москве почти половина новостроек, возведенных по годовой программе строительства, стояла не проданной. Инвесторы рассчитывались с подрядчиками готовыми квартирами, а те сплавляли их по демпингу, лишь бы получить живые деньги. Это уже потом, в период подъема рынка, родилась практика продаж с момента установки забора на строительной площадке. Ко дню сдачи дома непроданными оставались лишь дорогие элитные квартиры или откровенный неликвид. Но сейчас рынок жилья вновь испытывает некоторые трудности с реализацией, и все чаще появляются предложения готового жилья. На проходившей недавно выставке-ярмарке "Недвижимость-2004" в прайс-листе Инвестиционной Компании "МГСН" 15 объектов из представленных 32 уже построены или сдаются в текущем квартале. В компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" - 26 из 48, а в ДСК-1 готовы к заселению или вот-вот будут предъявлены комиссии 13 адресов из 17. Для сравнения, год назад на аналогичной выставке в ДСК-1 таких предложений было только четыре из 26. Возможно, скоро покупатели будут иметь дело только с готовым жильем и, может быть, даже (о счастье!) с зарегистрированными правами собственности.

Дата публикации: 13:01 20 октября 2004

Источник: bpn.ru