Вопрос о земле сегодня имеет нездоровую окраску

Собственность на землю исключительно важна — она влияет на все сферы жизни современного города. Развитие коммунального хозяйства и бизнеса, городского строительства и окружающей инфраструктуры так или иначе соприкасаются с вопросами землеустройства и землепользования. Одним из ключевых аспектов является стоимость земли, которая в значительной степени определяет и цену недвижимости. А закономерности, которые существуют на рынке участков, накладывают свой отпечаток на планирование деятельности девелоперских организаций.

Рассказать о проблемах, связанных со становлением рынка земли в Москве, мы попросили начальника управления экономики городского землепользования Александра Першина.

— Александр Викторович, в чем вы видите специфику рынка московской земли?

— По большому счету рынок земли является базовым, основополагающим для других сфер деятельности. В городе земля — место для размещения производительных сил и формирования деловых отношений, которые складываются годами и подвержены изменениям. Поэтому в данном случае рассматривать рынок земли в отрыве от инфраструктуры среды обитания нельзя. Любые решения в области использования земли как ресурса, ограниченного городской чертой, будут оказывать влияние на все сегменты городской жизни. Это всегда понимали столичные власти, поэтому в 1991–1992 годах, когда принимались основополагающие решения в области земельных отношений, рынок московской земли был ориентирован преимущественно на долгосрочную аренду. По этой модели он в целом развивается и сейчас.

— Однако закономерности, которые вы перечислили, верны не только для столицы, но и для провинциальных городов. Почему там земля предоставляется в собственность, а у нас нет?

— К сожалению, вопрос собственности на землю приобрел несколько нездоровую окраску под влиянием каких-то первобытно-феодальных представлений в массовом сознании: «Что хочу, то и ворочу», «Все огорожу забором, никому не дам проехать и пройти». Но собственность — это не только полномочия, но и обязанности.

Городская власть осознает свою ответственность перед жителями по обеспечению комфортной среды жизни. Поэтому правительство Москвы считает, что к частной собственности на землю надо двигаться постепенно. При этом недопустимо и ущемление интересов города в целом. Иначе случаи, подобные истории с обрушением части туннеля Московского метрополитена, покажутся цветочками.

И потом, земельные участки, которые находятся в частной собственности, в Москве есть. По мере согласования интересов города и целей конкретного частного землепользователя их станет больше.

— Как современное отечественное законодательство определяет понятие «участок земли», ведь от этого, как известно, зависят возможности его эксплуатации?— Да, вопрос важный. По принятому у нас в Земельном кодексе определению, участком земли считается поверхность земли, включая почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Вопросы распоряжения пространством под и над земельным участком регулируются другими отраслями права. В таком подходе наше государство, безусловно, следует по пути Европы. Хотя в принципе мировая практика создала и другое отношение к земельной собственности. Например, в США понятие участка значительно шире: согласно североамериканскому законодательству, владельцу земли принадлежат права не только на поверхностный слой, но и на земельные недра на 15 км вглубь, а также на воздушное пространство на 400 м вверх. Конечно, эти права не абсолютные, но достаточно широкие.— В чем практическая разница таких определений?

— Разница очень велика. Предположим, вы купили участок земли, в недрах под которым вдруг обнаружили залежи нефти. Станете ли вы в одночасье Полом Гетти или, например, Романом Абрамовичем? Нет, потому что вам принадлежит лишь поверхностный слой земли, а все, что залегает в ее толще, регулируется законодательством о недрах. Так что выращивать пшеницу на собственной земле вы имеете право, а вот добывать нефть — нет: для этого необходимо оформлять права в других инстанциях.

— С чем связаны такие серьезные ограничения на земельную собственность в России?

— У каждой страны существует своя модель развития. У американцев одна, у нас другая. Кроме нездорового азарта, осложняющего процесс, нужно отметить и полное отсутствие в России опыта работы с частной собственностью на землю. При этом не стоит забывать, что Москва — мегаполис мирового масштаба, сопоставимый в Европе по размеру разве что с Лондоном. Это усугубляет проблему, ведь пересекается множество интересов, которые должны быть согласованы.

Между тем отечественного опыта урегулирования взаимоотношений и проблем собственников не существует, хотя законодательно эти механизмы описаны. Практику необходимо наработать, иначе как мы будем решать возникающие по мере развития города трудности? Например, если понадобится проложить трубу, прокопать туннель, расширить проспект, построить транспортное кольцо или прорыть канал? С частной собственностью надо научиться жить. Торопиться не стоит, хотя очевидно одно: единое право собственности лучше прав «по кусочкам» — отдельно на строения и на землю, где они стоят.

— Означает ли это, что право собственности, по вашему мнению, лучше права аренды?

— Сложно сказать, что лучше. Каждый вид права имеет свои преимущества. Все думают, что собственность — это счастье. Я бы хотел сказать несколько слов и о преимуществах аренды. В США существует множество исследований, посвященных вопросу роста рынка аренды недвижимости в послевоенные годы. Основная причина довольно проста: чем мобильнее бизнес, тем меньше он нуждается в собственности на пространство. Ведь при смене профиля или изменения дислокации приходится нести значительные издержки по содержанию и продаже собственности.

Приведу и наш отечественный пример: известный предприниматель Олег Тиньков продал свои рестораны компании «Тройка Диалог» и тут же взял их в аренду на семь лет. Считаю, что он поступил совершенно правильно, обеспечив мобильность и маневренность своему бизнесу в случае, если это понадобится. Кроме того, он приобрел капитал для развития. Мне кажется, что по мере понимания взаимосвязей бизнеса и недвижимости количество таких сделок будет увеличиваться.

Аналогичная ситуация возникает и с участками, поскольку они являются лишь частью недвижимости, а самостоятельной большой ценности не имеют. Важно лишь то, что на них реально построить, а это вопрос разрешенного использования, который меняется в зависимости от планов города. Одно дело, если на участке реально возвести офисный центр, и другое — если поставить цветочный ларек.

— Что сделано за последние годы, чтобы рынок земли в Москве развивался?

— С учетом того, что рынок земли — по сути рынок инвестиций, вся политика московского правительства направлена на это. Основная задача — оптимизация существующей общественно-деловой и жилищной застройки, а также реабилитация производственных зон. Из последних крупных инвестиционных проектов на слуху сейчас снос гостиницы «Россия» и последующий ее редевелопмент.

— И все же вы согласитесь с тем, что существует известная напряженность, связанная с тем, что собственники недвижимости (например, предприятий) ограничены в праве оформить собственность на землю?

— Любое предприятие способно это сделать, если только захочет. Справки? Документы? Все это реально оформить, если действительно есть желание. «Кто хочет — ищет возможности, кто не хочет — повода» — так ведь гласит известная пословица? Но не стоит у нас очередь из таких желающих. Почему?Основной вопрос — источник средств для такой покупки.

Если я приобрел станок, здание, сооружение, я могу списывать затраты на амортизацию. Земля — не амортизируемый актив, значит, вы не вправе списать свои затраты на ее покупку на себестоимость налогооблагаемой базы по прибыли. И это сейчас самый важный вопрос! Как дальше «отбивать» те деньги, которые потрачены на приобретение земли? Списать — нельзя, а «повисшие» на балансовых счетах крупные суммы никакому предпринимателю не выгодны.

Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, согласно которому затраты будут списываться в течение пяти лет, причем только при сделках, когда земля выкупается из государственной собственности. На мой взгляд, такое правило ставит участников рынка земли в неравные условия. Предположим, я купил землю, «амортизировал» ее, через десять лет продал. А как же другой собственник? Справедливо давать такое право либо всем, либо никому.

Промышленники и предприниматели борются за снижение стоимости земли не только из-за того, что номинальная цена высокая, но и потому, что в условиях отсутствия системы амортизации она увеличивается за счет роста налога на прибыль.

Таким образом, приобретение земли сопряжено с массой смежных вопросов, которые необходимо решить прежде, чем механизм продажи массово вступит в силу. Например, был вопрос с НДС — теперь с 1 января 2005 года сделки купли-продажи земельных участков им не облагаются.

— Но раз возникает столько неразрешимых проблем, может быть, федеральному правительству и вовсе не стоило принимать соответствующие законы?

— Проблемы в реализации прав собственности на землю неизбежны, поскольку дело это принципиально новое для России в целом и для Москвы в частности. Но не стоит делать вывод, что обсуждаемые законы о земле не нужны. В то же время наивно полагать, что решение их будет быстрым. Отчасти это связано с тем, что существуют разные рынки земли. Земли сельхозназначения — одно, земли городов — другое, земли промышленности, транспорта, связи и т. д. — третье. Разные сегменты рынка живут по совершенно разным законам, для каждого из них необходимо задать определенные правила.

Сейчас есть законодательная база по обороту земель сельхозназначения, приняты законы, декларирующие выкуп земли, на которой находится разного рода недвижимость. Это первичный рынок, без существования которого говорить о рынке как таковом не приходится, и этот рынок в течение определенного времени будет превалирующим. Но на нынешних условиях собственники предприятий не особенно стремятся к приобретению прав собственности на землю. Почему? Условия выкупа приемлемы не для всех: НДС уже отменили, но списать затраты на приобретение земли невозможно, цена достаточно велика.

Кроме того, город стремится ограничить спекуляцию земельными участками: многие промышленные предприятия таковыми уже сложно назвать.

Наконец, самим собственникам необходимо время для понимания, что они станут делать со своей собственностью, как реализовывать свои права в сложившейся ситуации. Еще раз подчеркну, что собственность — не только права, но и ответственность. Нельзя, чтобы при принятии решения господствовал исключительно частный интерес, поскольку есть поле интересов, единых для всех жителей. Город вправе осуществлять хозяйственную деятельность в общественных интересах. Для этого тоже требуются ограничения, которые не могут сложиться вдруг, они должны выработаться естественным и довольно долгим путем. Заранее предсказать все затруднения, которые встретятся на этом пути, невозможно.

— Существует известный круг проблем, связанных с различием кадастровой и рыночной собственности земли. Что вы думаете по этому поводу?

— Не вижу здесь особых проблем. Кадастровая стоимость определяется с целью расчета налогообложения. При ее вычислении используются данные либо о рыночных ценах недвижимости, либо, если это недоступно, о ценах предложения. Учитываются и данные о ценах на землю, если такие сведения, конечно, имеются. Для определения кадастровой стоимости употребляют методику, единую для всей страны, и это правильно.

В России земли поселений оцениваются очень дифференцировано по видам функционального использования — в соответствии с действующей методикой их 14. Аналогичная схема оценки применяется и за рубежом. Но градация, например, в Нью-Йорке гораздо проще — она основана на всего четырех видах функционального использования недвижимости. Вероятно, с развитием рыночных отношений подобное упрощение произойдет и у нас.

Кадастровая стоимость — своего рода нижняя планка цены. Рыночная стоимость складывается в результате реальных сделок. Но когда у нас всего, условно говоря, двадцать участков находится в частной собственности, ни о какой рыночной стоимости речи идти не может. Часто под рыночной стоимостью понимают цену, рассчитываемую оценщиком с учетом максимально эффективного использования какого-либо участка.

Таким образом, фактически существуют три вида стоимости земли; да, они сильно различаются, но с развитием рынка, по мере увеличения числа сделок, рыночная и кадастровая стоимости будут сближаться. Это вопрос «взросления» нашего рынка. Что невозможно сегодня, завтра сложится естественным и закономерным образом.— А не получится ли так, что, пока все будет постепенно «утрясаться», лучшие земли окажутся в собственности людей, сумевших использовать для приобретения «административный ресурс». И вряд ли они когда-нибудь захотят расстаться со своей собственностью, ведь цены на нее только растут.

— В последнем утверждении я бы усомнился. На этот счет существует опыт многих городов. Например, Токио и Бангкока. Одно время (1970–1980-е годы в Токио и 1990-е в Бангкоке) земля в этих городах стремительно дорожала, но потом цены упали. Да, сейчас стоимость недвижимости растет, но это не навсегда. Рано или поздно она начнет падать. Как говорят биржевые игроки, «деревья не растут до неба».

Земля — средство для дальнейшего извлечения прибыли. А раз так, ее ценность постоянно колеблется в зависимости от различных обстоятельств. Например, в городах стоимость участка тесно связана с ценой недвижимости, расположенной на нем. Кроме того, владение собственностью подразумевает издержки, которые способен нести не каждый собственник. Поэтому беспокоиться о том, что, завладев землей, кто-то будет сидеть на ней, как Кощей над златом, не стоит. Земля — всего лишь часть бизнеса, а любой бизнес продается.

— Каковы, на ваш взгляд, перспективы земельного рынка?

— Процесс становления частной собственности на землю будет долгим. Нужно преодолеть массу предубеждений, чтобы решить проблемы земель сельхозназначения. В городах важно научиться уважать общие интересы. И всем надо понять: собственность на землю — не самоцель, цель — комфортная жизнь всего городского сообщества, успешный бизнес для предпринимателей. Пока мы только определили общие правила игры, по мере развития земельного рынка в них будут, безусловно, вноситься необходимые уточнения и коррективы.

Дата публикации: 09:56 17 апреля 2006

Источник: bpn.ru