Стоимость услуги по ипотеке

Ипотека в Петербурге активно развивается, появляются новые банковские продукты, растет количество заемщиков. Клиенты, которые обращаются за кредитом уже гораздо более информированы об ипотеке, чем это было несколько лет назад. Тем не менее, такие насущные вопросы как процентная ставка по ипотеке и стоимость услуги по ипотеке в агентствах до сих пор остаются актуальными.

Все решает конкуренция

В среднем, ипотечная ставка в Петербурге на данный момент составляет в долларах 9,8 – 13%, а в рублях 11, 78 – 17%. Каким образом банки формируют свою ставку? Ипотечная ставка в рублях зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ и сейчас составляет 12%. Долларовая ставка зависит от того, под какой процент банки занимают денежные средства на международных финансовых рынках. Кроме того, банки закладывают в свою ставку и риски невозврата кредита, свою прибыль и расходы на ведение дела. Поэтому ставка зависит, в том числе, и от политики конкретного банка.

«Конечно, государство не может напрямую диктовать банкам ставки по ипотеке, - говорит директор департамента АН «Бекар» Алексей Кошелев. – Но государство может участвовать в снижении ипотечной ставки за счет дотаций определенным категориям граждан: молодым семьям, бюджетникам. Сейчас мы наблюдаем плавное снижение ставки под воздействием конкуренции на рынке ипотечного кредитования. В конечном счете, все решает конкуренция, битва за клиента».

Многие говорят о чрезмерно высоких ставках по ипотеке в России, по сравнению с Западом. Но здесь надо учитывать и высокий уровень инфляции в стране, и ставку рефинансирования ЦБ РФ, о которой говорилось ранее.

В какой валюте брать кредит – зависит от Заемщика. Если ипотечный кредит берется в рублях, то и отдавать его надо также в рублях. Если же кредит берется в валюте, то в пересчете на рубли он может за время кредита как увеличиться, так и уменьшиться.

Кроме того, валютные кредиты несут в себе больший риск, но они чуть более дешевые. Больший риск заключается в возможном резком изменении курса валют. В конечном счете, валюта кредита – это вопрос из области того, как заемщик управляет своими личными средствами.

Плавное снижение

2005 год был успешным для ипотечного рынка: крупные игроки удвоили объемы выдаваемых ипотечных кредитов, агентства недвижимости стали более тесно сотрудничать с банками и разрабатывать новые формы взаимодействия. Известно, что число выданных петербуржцам ипотечных кредитов за 2005 год выросло более чем в три раза и составило 4356 кредитов. В 2006 году банки рассчитывают на удвоение объемов ипотечного кредитования. Учитывая традиционный для Петербурга «квартирный вопрос» (согласно данным опросов, более 70% петербуржцев недовольны своими жилищными условиями) – потенциал роста у рынка ипотеки огромен, и тенденция роста сохранится в ближайшие годы.

Пока что на ипотечном рынке достаточно «беспроблемных» клиентов, которые удовлетворяют высоким требованиям банков. Именно поэтому недостаточно активно развиваются программы, нацеленные на молодых специалистов, молодые семьи.

Тем не менее, объемы кредитования заставляют банки задуматься о том, насколько хватит запаса «подходящих» клиентов. Конкуренция рано или поздно «заставит» обратить внимание на те категории клиентов, которые раньше были «за бортом» ипотеки.

Эксперты компании «Бекар» говорят, что учитывая рост конкуренции, ставки по ипотечным кредитам будут плавно снижаться на 0,5 – 1% в год и к 2010 достигнуть 8% в рублях.

Услуги по ипотеке: за что платит клиент?

Чтобы не запутаться во всем многообразии кредитных продуктов банков, потребителю нужны услуги профессионального ипотечного брокера. Тем не менее, услуги агентств недвижимости в сфере ипотечного кредитования и их стоимость также неодинаковы.

Помощь агентства недвижимости необходима прежде всего тем, кто хочет приобрести квартиру не из тех, которые кредитуют банки. Опытный риелтор может провести переговоры и сделать максимум возможного, чтобы сделать эту сделку возможной.

Часто клиенты приходят в агентство уже после череды отказов банков при самостоятельном обращении, понимая, что иногда найти самим и банк и объект, удовлетворяющий требованиям сторон, проблематично.

«Важно, что клиенты стали понимать, что самостоятельно выбрать подходящий банк и подготовить документы очень сложно, именно поэтому поток клиентов в петербургские агентства недвижимости сейчас увеличивается, - говорит директор департамента АН «Бекар» Алексей Кошелев. – Клиент же, пользуясь услугами агентства, не всегда четко понимает, кому и за что он платит, к тому же, в последнее время появилась недобросовестная реклама, где говорится, что услуги по ипотеке бесплатны».

Есть несколько вариантов оплаты комиссии за оформление и сопровождение ипотечного кредита, с которыми может столкнуться на рынке потенциальный заемщик.

1. Недорогая услуга за выдачу кредита и подбор квартиры, небольшая сумма в рублях. Эксперты считают такой рыночный ход действиями на грани демпинга.

Зачастую, такими методами пользуются «молодые» компании, которые при помощи заниженных цен хотят захватить долю рынка. При этом экономят такие компании, в первую очередь за счет низкой оплаты труда неквалифицированного персонала.

2. Фиксированный процент от стоимости квартиры либо за комплексную услугу (выдача кредита, поиск квартиры и сопровождение всей сделки) либо процент от суммы кредита за его получение и сопровождение.

3. Льготный процент. Предоставляется клиентам, которые обращаются в аккредитованные банком агентства.

4. «Бесплатная услуга». Декларированная бесплатная услуга по выдаче ипотечного кредита, как правило, предоставляется клиенту тогда, когда подписан договор на дальнейшее сотрудничество. При этом клиент просто переплачивает за какую-либо другую услугу, например, за подбор подходящей квартиры. А прибыль делится между департаментами агентства.

Клиенту также необходимо знать, что входит в комплексную услугу по получению ипотечного кредита:

1. Первичный андеррайтинг заемщика – оценка его кредитоспособности.

2. Оценка квартиры.

3. Поиск подходящей квартиры для заемщика.

4. Ведение переговоров с продавцом.

5. Подготовка и проведение сделки, сдача квартиры на регистрацию.

Агентство «Бекар», работая как ипотечный брокер, берет на себя часть функций, касающихся сбора первичной информации о заемщике и оформления заявки на кредит, что значительно уменьшает сроки получения кредита и упрощает его получение.

«Бекар» является независимым брокером на рынке ипотеки и не «привязан» ни к одному из банков, что позволяет клиенту агентства выбирать из всего многообразия продуктов. «Сейчас стало актуально говорить о том, что банк выбирают не только условиям кредитования, но и по качеству обслуживания, - говорит Алексей Кошелев. – Клиенту придется общаться с представителями банка не менее 10 лет, и он должен в этом общении чувствовать себя комфортно». Специалисты агентства сопровождают всю сделку, а также присутствуют на собеседовании в банке вместе с клиентом. Подготовка документов и первичный андеррайтинг заемщика, проведенный агентством, значительно повышает шансы на получение кредита.

«Комплексная услуга нашего агентства обойдется клиенту в 5% от стоимости квартиры, кроме того, можно выбрать, оплачивать ли комплексную услугу или только отдельные составляющие. Например, плата за получение кредита составит 2% от суммы кредита, а за поиск квартиры 3% от ее стоимости по льготному проценту, о котором говорилось ранее, - объясняет Алексей Кошелев. – Мы открыты для клиента и не закладываем в стоимость услуг никаких скрытых процентов. Стоимость нашей услуги обоснована тем, что наши специалисты, помимо перечисленных услуг проверяют историю квартиры, а наши клиенты имеют возможность выбора, какую услугу оплачивать, а что делать самостоятельно».

Сравнивая стоимость услуг по сопровождению сделок, очевидно, что ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки от 6 до 10%, в зависимости от типа сделки, а услуга по ипотеке – 5%).

Агентство «Бекар» пошло на встречу желающим взять ипотечный кредит и сделало услугу по ипотеке дешевле, понимая, что у клиента будет много дополнительных расходов. Например, придется заплатить за рассмотрение заявки (без гарантии результата). После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) - 100 - 150 $. За предоставление кредита клиент платит банку от 0,8 до 1 % от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы - 1 - 1,5 % от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма – до 2 000 долларов. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.

Дата публикации: 14:54 17 апреля 2006

Источник: bpn.ru