Савелий Орбант: "Мне непонятно, что такое коттедж экономкласса..."

По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", объем загородного рынка Подмосковья составляет 5,2 миллиарда долларов. Реально в этот сектор в 2005 г. было проинвестировано 2,3 миллиарда долларов. Цифры говорят о том, что рынок загородной недвижимости уже достаточно масштабен и стабилен. Интерес к нему проявляют как профессиональные девелоперы, так и инвесторы-любители. В последнее время им активно интересуются паевые инвестиционные фонды, а также профильные инвесторы, в том числе и иностранные. Такими наблюдениями поделился с участниками конференции "Инвестиции в недвижимость Подмосковья. Проблемы и перспективы", организованной Международным центром конференций On conference, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Савелий Орбант.

- Эффективность инвестиций в загородную недвижимость находится в сегменте высокодоходных и высокорискованных операций. В чем его плюсы и минусы? Жилая недвижимость позволяет быстро возвращать вложения. И в этом случае даже вполне уместно говорить об этом рынке как о рынке спекулятивном - игроки вкладываются на стадии инвестирования и получают быструю отдачу. Весь период может занимать от года до 2-2,5 лет.

Сфера жилой загородной недвижимости показывает примеры самого высокого роста доходов. К минусам же можно отнести высокий порог входа на этот рынок. Например, сегмент московских новостроек потребует гораздо меньше первоначальных вложений.

Сложность также в том, что на рынке много поселков. И важно не промахнуться, вкладывая в это средства. Один и тот же объект, находящийся в разных поселках, может сильно отличаться по цене. Кроме того, рынок не вполне логичен. В некоторых случаях снижение цены для быстрой реализации недвижимости не всегда позволяет добиться этой цели. Если квартира в Москве продается на 10% ниже своей стоимости, то всем понятно, что снижение позволяет добиться мгновенной ликвидности. Таким образом, можно говорить о низкой эластичности этого рынка. Хотя это может быть компенсировано другой возможностью - созданием уникального продукта, который будет пользоваться высоким потребительским спросом. По данным аналитиков рынка, цены на вторичном рынке выросли 28% за год. По данным компании "МИЭЛЬ", на 38% выросла цена на земельные участки.

Строительные риски составляют 30% в год. Цена растет в дополнении к этому показателю. По результатам строительства и реализации таких поселков как "Барвиха-2" и "Павлово" (компании "Открытые инвестиции") динамика роста стоимости составила 100-200% за два года. Это говорит о том, что наиболее доходны вложения, когда объект покупают на нулевой стадии.

- Как вы оцениваете сферу управления коттеджными поселками? Может ли она уже сегодня быть рентабельной?

- На рынке загородной недвижимости не так много готовых объектов. В основном, это рынок обещаний. Опыта в этой сфере накоплено мало. И как правило, застройщики берут на себя управление, понимая, что это имиджевая функция, связанная скорее с затратами, а не доходами. Та же ситуация, между прочим, характерна и для сферы управления жилыми комплексами в городе, даже крупными. Это тяжелый бизнес. Скорее всего, он будет развиваться по типу управления гостиницами. Крупные компании, наладив жесткий технологический процесс, будут брать на себя управление сразу многими объектами, как это происходит в гостиничном бизнесе.

- Как вы оцениваете разные принципы классификации коттеджных поселков? Каковы перспективы сегмента экономкласса?

- Что касается классификации, то она сильно дрейфует вверх. Если к бизнес-классу еще недавно относили дома стоимостью до 600 тыс., то сегодня это уже 1200 тыс. Дороже - объекты класса эксклюзив.

Существуют разные виды классификаций. И с этим связаны некоторые проблемы. Мне, например, непонятно - что такое коттедж экономкласса. И может ли он вообще существовать? На мой взгляд, сегодня не может быть коттеджей эконом-класса.

Потому что сегодня стоимость строительства коттеджей составляет как минимум 700 долларов за кв. метров. Добавим к этому стоимость земли, коммуникаций.

Дата публикации: 12:10 18 апреля 2006

Источник: bpn.ru