Московские квартиры дорожают на три рубля в минуту

Разговоры в кулуарах специализированных конференций между риэлторами, банкирами, ипотечными брокерами в последнее время посвящены не новым программам кредитования или ударному увеличению количества ипотечных сделок. Больше беспокоит рост цен: за первый квартал 2006 года стоимость жилья в Москве, по экспертным оценкам, увеличилась примерно на 20% на вторичном рынке и более чем на 12% — на первичном.

Казалось бы, профессионалам рынка надо только радоваться: больше сумма сделки — выше и вознаграждение риэлтора. Да и поток желающих взять ипотечный кредит на недостающую сумму по идее должен шириться. Но в ответ на вопрос, насколько выгоднее стало работать, профессионалы только хмурятся.

Причины и последствия

Одна из причин рекордных показателей очевидна. Инфляция в России за январь–февраль этого года составила 4,1%. Кроме того, после введения 214-го закона себестоимость строительства, по оценкам участников рынка, увеличилась на 20%.Растет средняя цена 1 кв. м и благодаря дорогой земле. «Процесс перемещения недвижимости эконом-класса за пределы столицы еще раз подтверждает нецелесообразность строительства «дешевого» жилья на дорогой московской земле», — рассказывает директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин. Кроме того, меняется стоимость не только 1 кв. м, но и квартиры целиком. «Переход от панельного домостроения к монолитному в черте города привел к увеличению средней площади жилья, — объясняет заместитель генерального директора компании «КВ Инжиниринг» Илья Шкабара.

Впрочем, рост себестоимости — это не все. Сейчас объем предложения, по данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», составляет 18 тыс. объектов. Это существенно ниже уровня февраля–марта прошлого года: тогда на продажу выставлялось 21–23 тыс. объектов. В этом отчасти тоже виноват пресловутый 214-й закон, но все большую роль играет и возрастающий спрос. «Московское правительство планирует ежегодно вводить в эксплуатацию не более нынешних 5 млн кв. м жилья, значит, мы всегда будем иметь предложение, ограниченное по отношению к спросу», — говорит генеральный директор компании «Фосборн Хоум» Наталья Кирпиченко. Объяснение такой позиции властей есть. По данным московского правительства, в городе, даже если не считать федеральные земли и участки Минобороны, наличествуют площадки под возведение не менее 30 млн кв. м жилья. Но если наращивать объемы строительства, то нынешние проблемы с транспортом и инженерной инфраструктурой (например, электросетями) покажутся пустяками — ввод жилья и без того заметно опережает их возможности.

Растет все, кроме предложения

Предложение сокращается одновременно с возрастающим спросом. По различным оценкам, в Москве от 25 до 50% новостроек скупается иногородними. Так что если перестанет хватать денег у москвичей, приедут обеспеченные покупатели из регионов.

Государство, декларируя одну благую цель за другой, вмешивается в рыночные механизмы не лучшим образом. С одной стороны, оно намерено в ближайшие два года выкупить для военных жилье на $1 млрд, сокращая его и так недостаточное количество. С другой стороны, социальные программы еще и подстегивают платежеспособный спрос. Например, в 2006 году в Москве планируется субсидировать 5,2 тыс. ипотечных кредитов, всего в эту программу записались около 30 тыс. семей очередников. Это повлияет если и не на весь рынок, то по крайней мере на его часть, считает И. Шкабара: «5 тыс. ипотечных контрактов — это 270 тыс. кв. м жилья, то есть около 6% рынка. Показатель существенный, но не критический для цен. Но если прибавить сюда 8 тыс. квартир, которые город обязался выделить военным, предложение в нижнем ценовом сегменте будет сильно урезано».

Так как вторичный и первичный рынки тесно взаимосвязаны, то дисбаланс возникает и на одном, и на другом. По данным генерального директора компании «МИАН–агентство недвижимости» Нины Кузнецовой, спрос в обоих сегментах опережает предложение на 20–30%.

Каждое из указанных обстоятельств влияет не сильно, но, объединившись, они гонят цены, подобно урагану. При этом ситуация позволяет предположить, что действие большинства причин сохранится еще как минимум несколько лет. Кроме того, способны появиться и новые факторы. Например, при таком поведении цен скорее всего снова возрастет количество желающих приобрести квартиру с инвестиционными целями.

В какой-то степени перетянуть часть спроса может область. Недаром, по словам заместителя генерального директора Ипотечной корпорации Московской области (ИКМО) Альмиры Сажиной, цены в Подмосковье после нового года росли на 4–5% в неделю. За МКАД сейчас выводится не только жилье эконом-класса, но и многие предприятия. Создание рабочих мест в области приведет к тому, что подмосковное население будет теперь работать рядом с домом, что отчасти снизит давление спроса в столице. Однако коренным образом ситуацию это не изменит. «Сейчас наблюдается очень серьезный интерес покупателей к столичной недвижимости, в обозримом будущем стагнация или уменьшение цен невозможны, — считает Н. Кирпиченко. — Немного медленнее будет дорожать элитная недвижимость и большие квартиры, а ходовой товар активно продолжит расти в цене».

«Некая стабилизация наступит лишь в том случае, если массированный вброс кредитов и увеличение финансирования жилищного строительства не подстегнут рост цен. Но это происходит уже сейчас, — рассуждает директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник. — Ситуация может улучшиться с помощью государственного вмешательства: изменения закона о долевом строительстве, госгарантиях на кредитование подготовки земельных участков под строительство, субсидировании процентных ставок по кредитам застройщикам. Но произойдет это не сразу, а через два–три года».

Большинство аналитиков сходятся на том, что психологический барьер в $3 тыс. за 1 кв. м будет взят в ближайшем будущем. «В Москве средняя удельная цена способна достигнуть $3,1–3,5 тыс. за 1 кв. м до конца 2006 года, — подводит итог Г. Стерник.

«Это просто болезнь мегаполиса, — соглашается Н. Кирпиченко. — В свое время все удивлялись, как 1 кв. м может стоить $1,5 тыс. или $2 тыс., но эти этапы пройдены давным-давно. Средняя цена 1 кв. м будет увеличиваться и увеличиваться. Когда-нибудь мы увидим, что она составляет и $5 тыс., и $7 тыс.».

Загадочная и противоречивая ипотека

Особняком среди прочих причин роста стоит ипотека, хотя аналитики не могут прийти к единому мнению о том, сколько же сделок совершается на этом рынке и в какой степени они влияют на рынок. Правда, все соглашаются, что даже если в настоящее время воздействие ипотеки невелико, то в ближайшие годы оно возрастет. При этом общее мнение сводится к тому, что получить кредит будет все легче, а купить квартиру — все сложнее. Мол, поэтому ипотека сама роет себе яму. Глубокую ли — при нынешней путанице сразу не разберешься.

Начнем по порядку. Количество ипотечных сделок в Москве за 2005 год, по разным оценкам, отличается почти в полтора раза. По данным Г. Стерника, в столице было заключено 4,6 тыс. сделок, а заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев говорит о 6,9 тыс. сделок. Такие несовпадения связаны с тем, что не все кредиты, выданные под залог недвижимости, использованы для покупки квартир. И наоборот, часть жилищных кредитов, например в Сбербанке, выдается без заклада и, соответственно, они не могут считаться ипотечными. При оценке доли того или иного типа сделок и возникают разночтения.

Неоднозначно относятся эксперты и к влиянию ипотеки на уровень цен. Часть участников рынка настаивают на том, что рынок еще «не дорос» до того состояния, когда эффект от жилищного кредитования становится заметным. Например, президент Московской ассоциации–гильдии риэлторов (МАГР) Михаил Гороховский полагает, что взаимосвязь появится, когда ипотечные сделки станут занимать хотя бы 15% рынка.

Однако есть и те, кто считает, что даже если пока воздействие ипотеки измерить нельзя, то это еще не повод скидывать ее со счетов. «Я оцениваю ситуацию субъективно и думаю, что ипотека влияет на цены, — высказывает свою точку зрения начальник управления ипотечных продуктов розничного бизнеса Росбанка Янис Канестри. — Любой дисбаланс в пользу спроса подстегивает цены».

Председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах оценивает нынешнее воздействие ипотеки на цены скептически, но считает, что это ненадолго. «До сих пор ипотечный кредит был доступен ограниченной части населения. Но ситуация меняется. В будущем это может привести к увеличению спроса на недвижимость», — добавляет Й. Йонах.

Существует и мнение, что ипотека значима, но не в действующих условиях. «В ситуации «рынка продавца» влияние ипотеки на цены всегда вторично. Решающую роль играет соотношение объема предложения и платежеспособного спроса», — утверждает начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Мария Серова.

Определенная часть риэлторов последовательно отстаивают другую точку зрения. Например, по мнению Г. Стерника, увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов является важным фактором роста спроса и цен на жилье. «Если говорить о наиболее ходовых квартирах, то на треть тот рост цен, который мы наблюдаем, зависит от ипотеки, — добавляет Н. Кирпиченко. — Спрос заметно вырос за счет того, что у людей появилась возможность, имея своих $7–8 тыс., купить квартиру в Москве».

Станет ли ипотечное будущее светлым

Тем временем жилищное кредитование продолжает завоевывать популярность. Большая часть населения страны по-прежнему не может купить квартиру — что с учетом ипотеки, что без нее. Но те, кто достаточно обеспечен, чтобы покупать жилье, приглядываются к ипотеке все внимательнее. По данным компании «МИАН–агентство недвижимости», почти 40% желающих приобрести квартиру в новостройке в ближайшие два–три года собираются воспользоваться кредитом. На вторичном рынке этот показатель составляет 45%. Меньше всего заинтересованных среди покупателей коттеджей — там ипотечные планы строят 34,4%. Однако и этот показатель гораздо выше порога, при котором ипотека начинает влиять на цену.

Если хотя бы половине покупателей удастся реализовать свои желания, то вскоре ипотека из второстепенного фактора станет определяющей причиной роста спроса. Вот только много ли окажется желающих влезать в долги ради обычных, не элитных квартир, где 1 кв. м стоит, например, $5 тыс.? Часть покупателей уже сейчас оказывается не у дел: пока они получают одобрение банка и подыскивают квартиру, цены вырастают настолько, что одобренной банком суммы не хватает. А для ее увеличения недостаточен первоначальный взнос или слишком велик ежемесячный платеж. Рост доли ипотечных сделок начинает замедляться — повышение цен усугубляет прежние сложности и добавляет новые. «На рынке сейчас недостаточно объектов, чтобы предложить заемщику, — сожалеет М. Гороховский. — Что толку в кредитах, когда нечего продавать?»

Недоступно то, недоступно это. Что остается?

Заметная доля предлагаемых квартир недоступна ипотечным заемщикам по причине ускоряющегося оборота: объекты «уходят» слишком быстро, и клиенты банков не успевают оформить все необходимые документы. Кроме того, по данным МАГР, 48% выставленного на продажу жилья находится в собственности менее трех лет. Это значит, что продавец должен заплатить при продаже 13% суммы сделки в качестве подоходного налога. Соответственно, в договорах купли-продажи зачастую указывается заниженная цена объекта. Более трети сделок вторичного рынка в Москве декларируются по цене менее 1 млн руб., хотя в лучшем случае столько стоит комната. Очень немногие банки готовы оформить договор с заниженной суммой сделки, большинству заемщиков такие квартиры недоступны.

Наконец, 14% предложенных квартир банки не рассматривают в качестве ипотечного заклада из-за того, что они расположены в ветхих домах, которые предназначены под снос или реконструкцию. В этой ситуации правительство Москвы могло бы внести в инвестиционные контракты пункт о своей солидарной ответственности за уничтожение или временное выбытие заложенной квартиры. Подобное нововведение помогло бы улучшить ситуацию в сфере выдачи ипотечных кредитов: банки получили бы достаточную гарантию завершения строительства в оговоренные в инвестиционном контракте сроки.

Еще один фактор, мешающий развивать ипотеку на вторичном рынке, — риск, что продавец не исполнит взятые на себя обязательства. Несмотря на практику залога и другие ухищрения, около 18% сделок, по данным МАГР, срывается из-за продавца, который увеличивает первоначальную цену квартиры. В этом случае даже суд не поможет обманутому покупателю компенсировать прямые потери, не говоря об упущенной выгоде. «Подход наших судов к этому вопросу в корне отличается от, например, американского, — сетует М. Гороховский. — В России продавец квартиры, подписавший предварительный договор и взявший залог, фактически не несет никакой ответственности перед покупателем».

Горшочек, вари!

Альтернативные сделки, которые и так часто срываются, стали еще неустойчивее. На одной из конференций МАГР было заявлено, что доля альтернативных сделок у самых крупных риэлторских компаний сейчас снизилась до 20%. При этом в среднем по рынку она достигает 50% — просто опытные риэлторы не хотят связываться с трудоемкой подготовкой, после которой все равно две трети сделок не заключаются. «Альтернатива» все чаще становится профилем небольших агентств и частных маклеров.

Уменьшить риск, что сделка сорвется, под силу ипотечному кредиту на улучшение жилищных условий. При этой услуге сначала получается заем, приобретается квартира, в ней делается ремонт и только потом продается старое жилье. За счет него гасится часть долга, а оставшаяся выплачивается как обычный ипотечный кредит.

При всех проблемах, которые приносит рост цен для ипотеки, он же вовлекает в систему жилищного кредитования широкие слои покупателей. Речь идет о тех людях, которые упустили момент, и теперь им не хватает на покупку $10–20 тыс. «Риэлторам это было бы интересно. Если они видят, что покупатель располагает суммой на грани необходимой, то могут сразу подстраховаться и подать в банк заявку, — предполагает Я. Канестри. — С учетом тех преференций, которые получают ипотечные брокеры, это не так уж и дорого — получить одобрение стоит около 1 тыс. руб. На фоне срыва сделки размером $150 тыс. такая трата вполне оправдана. С одобрением проблем не должно возникать — кредит $15 тыс. выдадут почти любой средней московской семье, а ежемесячные платежи в районе $200 в состоянии платить большинство». Ипотечный кредит от $15 тыс. в данный момент готовы выдать на приемлемых условиях десятки банков.

«Мы как брокеры знаем, что ипотечных программ сейчас огромный выбор — практически на любой вкус, — утверждает Н. Кирпиченко. — Единственное, чего пока нет, — так называемого перезаклада. Все остальные услуги имеются: и рефинансирование, и покупка с нулевым первоначальным взносом, и заем на улучшение жилищных условий». Так что массовое развитие ипотеки сейчас находится в руках брокеров и риэлторов — они должны грамотно предложить кредит своим клиентам. Но, развивая ипотеку, увеличивая спрос на жилье и таким образом подталкивая цены, не приведут ли они рынок к кризису?

Согласно статистическим данным о количестве ежегодно вводимого жилья и выданных кредитов, только 0,46% всех новостроек профинансировано за счет ипотеки. Понятно, что в таком объеме она не способствует развитию строительной индустрии, а лишь подгоняет цены на вторичном рынке. При этом на смену осторожным заемщикам вскоре придут гораздо более уверенные в себе клиенты. «Через три–четыре года нынешние ипотечные заемщики переселятся из того, что купили сейчас, — дает свой прогноз Н. Кирпиченко. — Они уже научатся работать с кредитом, не побоятся взять больше денег и переехать в квартиру получше». Имея положительную кредитную историю, такие клиенты вправе рассчитывать на радушный прием в любом банке.

По большому счету происходит изменение самого рынка недвижимости. Увеличение доступности ипотеки приведет к росту спроса, но только до определенного предела. Когда кредит станет нормальной формой покупки и доля ипотечных сделок стабилизируется, цены если и продолжат расти, то по другим причинам. Остается только гадать, каким тогда станет их уровень.

Радоваться нечему

Пока недвижимость дорожает, за голову хватаются не только покупатели. «Рост стоимости квартир, наблюдающийся в течение последних нескольких месяцев, привел не к увеличению, а к значительному спаду объемов ипотечного кредитования, — рассказывает М. Серова. — Сейчас большинство продавцов едва ли не ежедневно повышают цены на выставленные объекты. В результате многие заемщики отказываются от заключения ипотечных сделок на финальных стадиях подготовки».

Это мнение разделяют и в других банках. В настоящее время квартиры дорожают на три рубля в минуту. «Такой «галопирующий» рынок очень осложняет работу и снижает объемы: сложно найти объект, увеличивается вероятность срыва сделки, — считает Я. Канестри. — Для кредиторов оптимальный режим сделки — когда цены растут в пределах инфляции или чуть-чуть больше. Тогда все идет размеренно и можно что-то планировать. А пока ипотечные заемщики оказываются в ущербном положении по сравнению с теми, у кого готовы наличные на покупку».

К банкирам присоединяются и риэлторы. «Рост стоимости единичной сделки не радует ни агентства, ни банки — им нужно выдавать много кредитов, совершать много сделок, — полагает М. Гороховский, — Уже в этом или в следующем году некоторые риэлторы окажутся лишними».

Впрочем, работать при таких ценах сложнее, зато прибыльнее. «Для риэлторов плохо, когда идет стагнация. Мы зарабатываем, когда есть падение или рост цен, — подытоживает Н. Кирпиченко. — Сложнее всего в этой ситуации покупателю».

Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Вступление в силу 214-го закона негативно сказалось на всем рынке недвижимости, особенно на сегменте новостроек. За последние полгода на фоне высокого спроса резко сократилось количество квартир в строящихся домах, реализация которых является законной. Это привело к небывалому росту цен на первичном рынке жилой недвижимости. За последнее время ситуация практически не изменилась, ощущается серьезный дефицит предложения квартир в новостройках Москвы и Московской области. Недостаток предложения сохраняется во всех сегментах, но наиболее сложная ситуация с предложением недорогих объектов. Доля жилья эконом-класса составляет в настоящее время менее 50% предложений в домах-новостройках Москвы.

В первом квартале 2006 года доля квартир первичного рынка значительно сократилась за счет того, что клиенты активно раскупают объекты, предложенные ранее, а новые не выводятся застройщиками на рынок. В условиях нестабильного первичного рынка застройщик не ориентирован на потребителя и не придерживается политики плавного повышения цен по мере продвижения объекта.

В настоящее время девелоперы в основном действуют по следующей схеме: выставляют на продажу некоторое количество квартир, продав которые решают вопросы текущего финансирования. Оставшийся объем жилья или не реализуется до принятия объекта госкомиссией, или сразу же выставляется на рынок по цене готовых объектов.

По итогам первых трех месяцев 2006 года налицо значительный рост цен во всех сегментах жилой недвижимости. По отдельным объектам 1 кв. м подорожал на 20% и более. В целом по рынку рост цен в среднем составил 15%.

По данным аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в марте 2006 года ситуация на рынке жилья столицы характеризовалась небывалыми темпами роста цен при стагнации объема предложения. По сравнению с февралем средняя удельная цена предложения увеличилась на 9%. С начала года (относительно декабря 2005 года) стоимость жилья в целом по Москве увеличилась на 21,3%. При этом прирост цен по отдельным муниципальным районам составил от 12 до 32%.

Максимально квартиры дорожают, как правило, в районах, удаленных от центра Москвы. Объясняется это общей тенденцией рынка: на сегодня максимальный спрос фиксируется в сегменте эконом-класса. Как следствие — наибольший рост стоимости типового жилья, расположенного в удаленных от центра районах города, где уровень цен ниже среднегородского. Причиной можно назвать «отставание» покупателей от рынка. Несоответствие стоимости жилья и платежеспособности покупателей вынуждает людей смещаться из центральных районов в менее дорогие, где, соответственно, квартиры и дорожают быстрее всего.

При таких неестественных темпах роста стагнация неизбежна, поскольку упадет платежеспособный спрос, и покупатели просто не смогут приобрести столь дорогое жилье. Стагнация выразится в снижении активности покупателей, а это приведет к остановке роста цен и некоторому удешевлению жилья эконом-класса. При условии сохранения таких темпов роста произойдет это скорее всего в срок от трех месяцев до полугода.

Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Действительно, на рынке первичной и вторичной недвижимости сложилась не самая здоровая ситуация. В сегменте новостроек за последний год количество предложений уменьшилось на 40%, спрос на рынке вторичного жилья превышает предложение на 20–30%. Повторяется ситуация, которая сложилась в Московском регионе несколько лет назад, когда буквально разлетались любые квартиры — как в ликвидных домах в районах с развитой инфраструктурой, так и в домах старой постройки.

При сложившейся обстановке сложно приходится и покупателям, и риэлторам. Мы вынуждены работать с оставшимся небольшим количеством квартир в сегменте новостроек; задерживаются альтернативные сделки, поскольку продавцы квартир занимают выжидательную позицию в преддверии повышения цен и пр. В непростой ситуации находятся и покупатели квартир по ипотеке. Иногда они просто не успевают за ростом цен, и, когда получено одобрение квартиры банком, выясняется, что она уже подорожала.

Дата публикации: 09:51 24 апреля 2006

Источник: bpn.ru