На пороге доступного жилья

Глава Росстроя: главное - сделать так, чтобы бизнес пришел и начал строить

В последнее время много - в том числе и с самых высоких трибун - говорилось о том, что не так удачно, как хотелось, стартовало выполнение национального проекта по доступному жилью. Метры дорожают, а с готовыми к продаже домами - проблемы. Об основных сложностях жилищной программы мы решили поговорить с главой Росстроя Сергеем Кругликом.

Российская газета-> Сергей Иванович, ваше ведомство курирует программу "Жилище", которая является базовой для выполнения нацпроекта, и много в этой программе направлено именно на то, чтобы жилищное строительство росло. Что, на ваш взгляд, мешает сильнее всего?

Сергей Круглик-> Я бы не стал сразу расклеивать ярлыки - удачный или неудачный старт. На самом деле сам факт привлечения внимания к этой теме - это уже очень важно. С одной стороны, происходит понимание глубины проблемы всеми ветвями власти, с другой стороны - тем профессиональным сообществом, которое занимается строительством. Мы имеем клубок проблем: это и распределение полномочий между уровнями власти, и реализация этих полномочий от муниципалитетов до федерального уровня. Это и труднейшая проблема по изменению границ муниципальных образований и использованию земель, которая не затрагивалась на протяжении 15-20 лет. Это огромнейший пласт работы.

И каждый день жизнь ставит новые вопросы. Напомню, на днях в Сыктывкаре на совещании по использованию природных ресурсов, в том числе леса, вроде неожиданно всплыла тема: у нас одна из самых лесных стран, а дерево в строительстве используется на уровне 5 процентов. Мы в 60-е годы поймали "фишку" на железобетоне и никак не можем перестроиться.

60 процентов населения страны нуждаются в улучшении жилья - таковы масштабы проблемы

Весь мир уже давно ориентируется на возобновляемые ресурсы и в топливе, и в строительстве, а мы все никак. То есть я хочу сказать, что через призму жилищной программы мы сейчас по-новому начинаем смотреть на многие смежные вещи - развитие промышленности стройматериалов, например, в том числе новых или "хорошо забытых" старых технологий.

С географией тоже надо разбираться. Стройиндустрия до Урала сформирована на 60-70 процентов, дальше - вообще пусто. В Иркутской области, к примеру, стенные панели приходится возить чуть ли не из Красноярска, за 1,5-2 тысячи километров, когда нормальная экономика диктует - 150-200 километров максимум. А между тем по объемам жилья главные перспективы у нас - в Сибири, в центральной части России. Значит, чтобы бизнес пришел и начал строить, и этот вопрос с ресурсами надо срочно решать.

Дальше - наращиваем темпы строительства, используем новые технологии. А что делать с экспертизой, с архитектурно-строительным надзором? Каким образом передать полномочия по контролю на уровень Федерации и как понудить, какие "пряники" предложить муниципалитетам, чтобы они серьезно занялись стройкой?

Поэтому я полагаю, что это не тяжелый старт, это понимание на старте. И та стайерская дистанция, которую мы перед собой выстроили, не закончится ни 2010 годом, ни 15-м, ни 20-м. 60 процентов населения страны нуждаются в улучшении жилья - представляете масштабы проблемы и какой нужен замах?

Спуститься на землю

РГ-> Власти многих городов и муниципальных образований утверждают: строить негде, земли нет. Поэтому, дескать, и цены растут. Дефицит участков - это миф или реальность?

Круглик-> Когда летишь на самолете над страной, говорить о том, что у нас нет земли, язык не поворачивается. С другой стороны, земли, предназначенной для жилищного строительства, действительно не хватает. Почему? Потому что участки должны быть определены в границах, плюс эта земля оборудуется инженерной инфраструктурой, кроме того, надо предусмотреть мощности по подключению к энергосетям, водоснабжению, газу и так далее. Вот этого нет.

Чтобы вести застройку грамотно, нужно девять карт составить - не просто градостроительный план, но и экологическую карту, транспортную и так далее. Муниципалы жалуются, что это огромные затраты. Мы оценили: для "среднего" города с 300 тысячами жителей работа по составлению правил землепользования и застройки со всеми предварительными работами стоит порядка полутора миллионов рублей. Это не смертельные деньги. Тем не менее, эти работы не делаются.

Еще одна большая забота - как спровоцировать ускорение строительства на тех участках, которые были розданы до введения нормы о торгах. Ведь смешно было, когда эта норма Земельного кодекса вступала с 1 октября прошлого года в силу, а буквально накануне муниципалитеты распределяли максимальное количество участков. Пример: Ангарск Иркутской области. Только две небольших строительных фирмы, строят потихоньку, осваивают по участку в год. А земли одна получила 19 участков - 20 лет строить, если продолжать в том же духе.

РГ-> Кстати о том, как раздавали участки. Авторы жилищного пакета уверяли: только торги дадут снижение цен на жилье. "Российская газета" провела собственное исследование - в 10 регионах корреспонденты выясняли, что происходит.

Практически везде представители администрации уверены: торги цены не снизят. Понятно, что торги нужны для прозрачности, но ведь они изначально предполагают, какой покупатель больше даст. Значит, действительно рост цен неизбежен?

Круглик-> Нет, не согласен. Потому что бесплатное "распределение" земли тоже основано на правиле, кто больше "даст". Понятно, кто и кому. А на торгах "дают" открыто, и по Градостроительному кодексу участок выставляется уже с подготовленной инфраструктурой. То есть застройщик сразу понимает, сколько он может построить, каковы возможности по воде, теплу и так далее. Он может спрогнозировать затраты и рассчитать и стоимость квадратного метра, и свою прибыль.

Пока он приходил за "бесплатной" землей, он всего этого не представлял. Стройка начиналась, и начинались поборы, которые выражались и в строительстве детских садов, и передаче "борзых щенков" в виде квартир всем ведомствам, которые участвуют во всевозможных согласованиях. Эти затраты составляют до 30-40 процентов от стоимости квадратного метра.

Мы за ценой не постоим

РГ-> Тем не менее в перспективе никто не ожидает, что жилье станет дешевле. Говорят лишь, что по мере насыщения рынка оно станет дорожать медленнее.

Круглик-> Конечно. Но дело в том, что жилье - это не тот товар, который меняют каждый год. А пласт людей, которые в состоянии просто прийти на рынок и купить, иссякает. Зато растет количество тех, кто способен купить с учетом ипотечного кредитования. Но чтобы этот слой не сузился, нельзя допускать катастрофического роста цен, опережающего рост доходов.

РГ-> Но пока именно это и происходит. Москва - показатель этого ценового безумия. Идеология проекта "Доступное жилье" явно вступает в противоречие и с ценовыми реалиями, и с уверениями московских властей, что "рынок сам отрегулируется".

Круглик-> На самом деле московский рынок - это особый, а не типичный случай. Здесь складывается общероссийская конъюнктура. Более того, с развитием столицы сюда приходят международные компании. Я сталкивался с подобным в Женеве. Женева не столица, но там сосредоточено множество международных организаций, деловые центры, банки и так далее.

"Местного" спроса особого нет, но три года назад примерно наблюдался бурный рост цен. Очень просто: сразу несколько крупных международных организаций централизовали свои офисы, понадобились обширные площади. И сразу начались проблемы.

В Москве та же картина. Здесь условия рынка регулируются спросом, который формируется от Владивостока до Калининграда. Потому что все больше богатых, успешных в бизнесе людей считают нормальным иметь в столице жилье. Второе, десятое - не имеет значения. Но они его покупают.

РГ-> Тогда, может быть, действительно разумна прозвучавшая недавно идея "наказать рублем" - с помощью налогов или каким-то иным способом - приобретение "лишнего" жилья?

Круглик-> Полагаю, нельзя играть с рынком. В последнее время не раз говорилось, что если жилье приобретается не по прямому назначению, если это как бы вложение капиталов, то, может быть, нужно это ограничить. Но ведь жилье как трактор или станок использовать нельзя. Оно все равно остается жильем. Мы уже давно предусмотрели, что все субсидии, которые предоставляются при оплате жилья и коммунальных услуг, распространяются в пределах нормы - 18 квадратных метров. Поэтому если человек имеет тысячу квадратных метров - да бога ради, он это все оплачивает.

В худшем случае он это "лишнее" жилье держит пустым (но ведь все равно за него платит!). Но большинство, думаю, все-таки сдают. Что в этом плохого или неправильного? Не понимаю. Для этого и в Жилищном кодексе предусмотрен институт найма. Вот и вся философия. А мы начинаем людей пугать.

РГ-> Но в результате такого "перекошенного" по ценам рынка и в Москве, и в других крупных городах страдают жители со средним уровнем доходов - им ведь не угнаться за аппетитами богатых и диктуемыми ими ценами... А в социальные программы они тоже не попадают - они не относятся к неимущим.

Круглик-> Накопления вкладываются прежде всего в самое дорогое жилье бизнес-класса. Поэтому наибольший рост цены происходит именно здесь, в верхней ценовой группе. Более скромное жилье дорожает все-таки медленнее.

РГ-> То есть вы считаете, что социальные программы и выделение какой-то доли жилья для обеспечения нужд военных, молодых семей и так далее на рынок негативного влияния не должны оказывать?

Круглик-> Мы просто оцениваем. Потребности по этим соцпрограммам велики - только в этом году на эти цели выделено более 50 миллиардов рублей. Это военнослужащие в первую очередь, чернобыльцы, переселенцы с Байконура. Почему президент поручил сделать программу по строительству городков для бывших военных в пяти регионах - Калининградская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область? Да потому, что если с такими огромными деньгами вмешаться на тамошние рынки, произойдет просто обвал. В Калининграде в январе в продаже было от силы два-три десятка квартир - вот и все предложение. А для отставников нужно 1,5 тысячи. Вбросим деньги без строительства, значит, взвинтим цены до космического уровня.

Поэтому и договорились строить. Завершили конкурсы по Калининграду, по Ленинградской области и Санкт-Петербургу, выбрали компании, и через месяц начнется строительство. А военнослужащим жилье будет передаваться уже по фиксированной цене. То есть никаким образом на рынок это не повлияет.

Долевое безучастие

РГ-> По поводу фирм, которые "нахватали" участков. Строят еле-еле или вовсе сидят как собака на сене, а деньги с будущих жильцов уже собрали. А тут - прокуратура, проверки, "экспроприация" неправильно розданных земель. Опять крайними окажутся люди?

Круглик-> Ну, во-первых, "экспроприировать" никто не собирается. Речь лишь о законодательных рычагах (такие поправки готовятся), которые заставят землю не держать, а пускать в дело. Понятно, что это не должно повлечь неисполнение обязательств перед людьми, чтобы нам не повторять того, что было с дольщиками. Обратите внимание, год назад, за полгода до введения аукционов на землю, вступил в силу 214-й закон о долевом участии в строительстве. По нему ни один застройщик не имеет права собирать деньги дольщиков, пока у него нет разрешения на строительство. Мы же как раз говорим об участках, на которые разрешения нет. Так что мы эту опасность держали в голове, когда писали закон.

РГ-> Тем не менее претензий к 214-му закону не высказывал только ленивый, и строители пролоббировали-таки поправки, которые, по мнению некоторых, возвращают законодательство на прежний уровень, когда интересы инвестора никак не защищались...

Круглик-> Да при чем тут строители... Знаете что? На этой теме многие стали играть в политику, в том числе и строители. Да, бизнес хочет играть по старым правилам, точнее, без четких правил. Но это в прошлом. А что касается поправок к 214-му закону, они действительно нужны, они были готовы чуть ли не сразу после выхода закона, и еще в августе прошлого года прошли государственно-правовое управление президента. Принимать их немедленно никто не спешил, чтобы опять не обжечься. Задача - поправить закон так, чтобы не ущемить никоим образом потребителя и при этом выровнять ответственность между дольщиком и застройщиком.

На самом деле нельзя возвращаться к схеме, в которой есть такие правовые пробелы, потому что я просто себе не представляю: человек отнес последнее, продал квартиру, а после этого ему объясняют: знаете, а фирмы-то нет. Отсюда родилась норма, что без разрешения на строительство деньги собирать нельзя. Отсюда и аукционы. Если у компании хватило денег, чтобы купить участок (а не "получить" у мэра), значит, собирается строить. Отсюда - и обязанность продекларировать свои возможности, и зарегистрировать каждый договор, чтобы не допустить двойных продаж, и многие другие нормы. Конечно, это строителям, по большому счету, не нравится.

Но, думаю, нынешней весной поправки примем и дискуссию наконец закроем.

РГ-> Удвоение объемов строительства жилья к 2010 году, заложенное в федеральной программе, если учесть все "подводные камни", о которых говорилось, это реально?

Круглик-> На самом деле те параметры, которые заложены в программу "Жилище", не случайны. Напомню, намечено выйти на строительство 80 миллионов квадратных метров в 2010 году. За прошлый год построено 43,6 миллиона. Двукратный рост.

Сегодня многие кричат, что этого сделать нельзя. Но спрос огромный - это 1,6 миллиарда квадратных метров (анализ 2004 года). Две трети населения страны желают улучшить свои жилищные условия. Так что хотим мы не хотим, но спрос заставит строить - это закон бизнеса.

А вот чтобы урегулировать цены, государство должно работать на тему предложения. Муниципалитетам без государственной поддержки понадобятся десятилетия, чтобы с этим справиться. Здесь как раз государству нужно помочь вовлечь в оборот прилегающие территории к муниципальным образованиям и те территории, которые зарезервированы для разных нужд, именно для целей жилищного строительства.

Доступно - не значит дешево

РГ-> Если вернуться к национальному проекту, какой смысл закладывался в понятие "доступное жилье"? Для кого-то и загородный дом доступен, а кто-то из коммуналки вырваться не может. Где критерии?

Круглик-> Для разных категорий, людей с разными доходами критерии разные. Сначала - что такое социальное бесплатное жилье и кому оно положено. Принцип такой: считается соотношение совокупных доходов семьи за определенный период к стоимости жилья на локальном рынке, в конкретном муниципальном образовании. Если доходы позволяют его купить, пусть и с помощью кредита, значит, семья к категории малоимущих не относится и в очередь на социальное жилье ее не поставят.

Если доходы семьи таковы, что она практически все доходы тратит на текущие, самые неотложные нужды и ничего не может накопить, чтобы взять ипотечный кредит, как бы ни пыжилась, даже если, допустим, продала бы все имущество, то эти люди должны быть поставлены на очередь по обеспечению социальным жильем. Но они не имеют права это жилье ни приватизировать, ни продать. Обменять - только с разрешения собственника-муниципалитета. При этом очередь должна быть не "мертвой", как сейчас, а вполне реальной, чтобы лет за семь жилищный вопрос решился.

На другом полюсе - те, кто покупает жилье, для них вопрос доступности - это уже вопрос качества жилья, его площади. Свои проблемы эти люди решают сами.

Теперь о той категории, которая посредине. Таких большинство. На неимущих они уже не тянут, но на действующих сегодня условиях взять ипотечный кредит среди них могут далеко не все. Поставлена задача, чтобы до 2010 года воспользоваться ипотекой могли не 9 процентов этого населения, а каждая третья семья. Для этого работаем и над снижением процентных ставок, и над уменьшением первоначального взноса по ипотечному кредитованию и увеличением его сроков, и разрабатываем социальные ипотечные программы - для поддержки молодых семей, например, или сельских специалистов.

Остальные 70 процентов из этой группы тоже постепенно "подтянутся". И только когда это произойдет, то, наконец, можно будет сказать: да, жилье в нашей стране для всех людей стало доступно.

РГ-> Это идеология. Но можно копить на квартиру (или отдавать кредит) 10-15 лет, а можно - всю жизнь. Есть более конкретные ориентиры?

Круглик-> В программе прописано, что со временем мы должны достигнуть доступности жилья, которая определяется коэффициентом 3,2. То есть для "средней" семьи из трех человек ее совокупный доход за три с небольшим года должен быть достаточным, чтобы приобрести "средние" 54 квадратных метра (стандартная двухкомнатная квартира). Сегодня, по нашим расчетам, для Северо-Запада, например, этот коэффициент равен 8,9. Втрое больше, чем хотелось бы. Правда, в расчетах учитывались легальные доходы. Так что, возможно, на самом деле ситуация несколько лучше.

РГ-> Кстати, если вернуться к теме социального жилья. В некоторых городах пошли по пути строительства социальных "малометражек": людей из барака или из аварийного дома переселяют в 12-метровую комнату с крохотной кухонькой. При этом власти уверяют, что люди счастливы. Разве это нормально?

Круглик-> Это на самом деле так - многие действительно счастливы. Потому что у них вообще никаких перспектив переехать из непригодного для жизни жилья не имеется. Но все-таки существует социальная норма - это 18 метров общей площади на человека. И муниципалитеты не имеют права уменьшать этот стандарт.

Деньги из мусора

РГ-> Еще одна проблема, которой мы коснулись, а хотелось бы поговорить подробнее, это энергоресурсы. Во многих регионах - в той же Москве, Питере, Тюмени - катастрофический энергетический голод. Новые микрорайоны невозможно подключить к электроэнергии - не хватает мощностей. То же - с водой, канализацией и так далее. Но если увязать с ростом строительства еще и инвестиционные программы энергетиков или коммунального хозяйства, эти расходы опять же лягут дополнительным бременем на стоимость метра?

Круглик-> Я бы смотрел глубже. Это тема преобразования всего коммунального комплекса. Несколько лет назад мы стояли в Костроме с бывшим мэром. Он говорит: у нас не хватает воды. Я бы строил, но воды нет. Я ему: вы знаете, что у вас водопотребление 360 литров на человека в сутки? Куда эти реки текут?

Когда проходили страны социалистического лагеря всю эту историю, там просто в разы поднималась стоимость воды, делалась модернизация, потери сокращались, и оставались неиспользуемые мощности, позволяющие увеличить число потребителей втрое-вчетверо. И не надо ни дополнительных водозаборов, ни сетей.

Просто когда продукт ничего не стоит, ни у кого нет заинтересованности его не транжирить - ни у производителя, ни у потребителя. Если будут строить жилой дом, с которого производитель услуги будет собирать прибыль, а не сплошные убытки, тогда, поверьте, все разговоры о дефиците ресурсов прекратятся.

РГ-> Это как вечный спор о том, что появилось раньше: курица или яйцо. Потребитель не хочет платить высокий тариф за плохую услугу, коммунальщик не имеет средств (а скорее всего желания) что-то исправить. Вот типичная жалоба из Самарской области. Поселок - 10 километров от райцентра - уже несколько лет без воды, пьют из местного грязного пруда. Были массовые заражения. И тем не менее водопровод не работает, а местные власти твердят "нет денег". Есть хоть какие-то перспективы у этих людей?

Круглик-> Случай, к сожалению, типичный - те же проблемы в Волгоградской, Астраханской областях, Калмыкии, Ставропольском крае. Практически весь Юг России - сельские населенные пункты - именно в таком состоянии. Раньше коммунальные сети были на балансе колхозов, совхозов, которые почили, и вместе с ними вся эта инфраструктура. Она еще прожила 2-3 года без их участия, потом скончалась.

Сегодня нужны новые решения. И мы сейчас говорим с Европейским банком о привлечении инвестиций в конкретные субъекты Российской Федерации по модели, которая была отработана на Эстонии.

На одну деревню никто никаких инвестиций не даст - эффективность нулевая. Что сделали эстонцы? Они создали управляющую компанию, которая объединила и взяла под управление коммунальное хозяйство 15 мелких городков. Уже получился такой вменяемый кредит, который был оформлен, получен, восстановлена инфраструктура. А дальше кредит возвращается, но за счет тарифа для населения. Эстонцы на это пошли. А готовы жители этой деревни самарской платить за воду вменяемые деньги? Ведь за 10 лет привыкли, что пусть два часа в день, но из крана течет бесплатно...

Вот этот механизм мы будем сейчас предлагать по Волгоградской области, получится - пойдем дальше. Это компетенция местных и региональных органов власти. Пусть они решают, все вместе. Мы готовы помогать, но делать за них мы не сможем, это точно.

РГ-> Есть у нас примеры успешного прихода частного бизнеса в коммунальный сектор? Расскажите, пожалуйста.

Круглик-> В водоснабжении уже много где лед тронулся. Об опыте Ростова, Пермского водоканала много писали. Сегодня есть свежий пример - пришли делать деньги буквально из мусора. Ребята великолепные. В Липецке за собственные деньги построили завод по мусоропереработке по испанской технологии. Их основной бизнес - строительство дорог. Получили деньги, стали думать, куда вложить. Оказалось, мусор - перспективнейшее занятие. Сейчас у них уже в планах наладить мусоропереработку в нескольких российских городах общей численностью10 миллионов жителей.

РГ-> С приходом частного капитала очень многие боятся, что неизбежен большой рост тарифов. Как в действительности происходит?

Круглик-> Скажу коротко. Тарифы все равно вырастут. С приходом частников вырастут в меньшей степени.

РГ-> Поясните, почему.

Круглик-> С приходом частной компании с ней заключается тарифное соглашение: каким образом тариф будет расти в этом году, в следующем и так далее. Потому что тариф - это единственный способ возврата тех инвестиций в модернизацию, которые будут сделаны. За счет модернизации снижаются затраты на производство услуги. А возвращаем мы с вами, потребители, в отложенном времени, за счет тарифа. Поэтому без модернизации при прежних потерях тариф бы пришлось поднять, допустим, за пять лет процентов на 40. При нормальном управленце они поднимутся на 15-20 процентов. И потребитель выиграет, и бизнес свое получит.

Это действительно происходит. Это в своей жизни я делал сам. Когда частник приходит к управлению жилым домом, только 30 процентов экономится на налаживании нормального процесса обслуживания. Это уже дает некоторое снижение издержек. В результате, сохраняя тариф, часть поступающих в виде платежей средств можно вкладывать в модернизацию. Другое дело, что планово-убыточные предприятия этого не делают и происходит старение основных фондов. И с каждым годом чем они изношеннее, тем больше расходы на их содержание. Замкнутый круг. Приход инвесторов помогает.

РГ-> Вопрос из подмосковного города Жуковский. Опять весьма типичный. Когда-то весьма состоятельные люди - летчики, конструкторы - вступили в ЖСК, построили дома. Сегодня это уже пенсионеры. Дом приходит в негодность, капремонт город не делает - жилье не муниципальное. Что, ждать, когда обрушится, и на помощь придет Шойгу?

Круглик-> Проблема огромная. На самом деле мэр по-хорошему должен озаботиться.

Но на деле смотрите, что очень часто происходит. Чтобы поиграть в политику, избраться еще раз, власть тарифы толком не повышала. За последние 15 лет объем вложений в капитальный ремонт уменьшался в 10 раз ежегодно. Теперь общими усилиями пришли к тому, что имеем.

А на самом деле содержание дома - это обязанность тех, кто там живет. А как иначе, если они - собственники? Но, безусловно, если здание уже изношено на 60 процентов, собирать средства с жильцов на капитальный ремонт бесполезно и нереально.

Поэтому мы пытаемся, и уже есть поручение президента на этот счет выработать механизмы финансовой поддержки для таких случаев. Допустим, при 30-процентном износе дома жильцы еще имеют время откладывать какие-то средства, копить на капремонт. Но если износ 60-70 процентов, такого "люфта" уже не остается. Создана рабочая группа, которая должна определить возможные механизмы, каким образом градировать размер поддержки по степени износа тех либо иных домов и затем предложить их президенту.

Дата публикации: 10:06 25 апреля 2006

Источник: bpn.ru