Новые молодежные варианты

Во втором этапе программы «Молодой семье – доступное жилье», рассчитанном на три года (2006 – 2008), появились новые варианты улучшения жилищных условий. С помощью ипотечного кредита молодая семья может теперь быстрее решить свой жилищный вопрос. Об этих схемах рассказывает начальник отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Сергей Морозков.

Банки выбирают вторую схему

Фактически новые способы в программу «Молодой семье – доступное жилье» были перенесены из программы социальной ипотеки, утвержденной постановлением правительства Москвы № 881-ПП осенью 2005 года.

Первый способ – приобретение жилья на рынке недвижимости с использованием бюджетной субсидии и ипотечных кредитов. Он предлагается семьям, проживающим в городских квартирах на условиях коммерческого найма и накапливающим деньги в одной из накопительных систем для оплаты части стоимости квартиры.

Эта схема была разработана совместно с коммерческим банком «Московское ипотечное агентство» (КБ МИА) еще в конце 2004 года. Было выдано 14 кредитов на первичном рынке жилья. Но после того как вступил в силу закон № 214 о долевом строительстве, застройщики перешли на «серые» схемы привлечения средств граждан в строительство жилья. В свою очередь, «серые» схемы не устраивают кредитные организации, они отказываются кредитовать клиентов на приобретение таких новостроек.

Второй способ – приобретение жилья у города по себестоимости строительства тоже с использованием ипотечного кредитования, но уже без субсидии и временной квартиры из городского фонда. Он был апробирован в прошлом году. Эта схема более проста и предсказуема как для банков, так и для людей. В отличие от предыдущей схемы она не зависит от рынка недвижимости: динамики цен, объема предложения, поведения застройщиков или обычных людей – продавцов жилья. По второй схеме квартиры строит и продает город. Для покупки квартиры требуется только ипотечный кредит. Риски для банка минимальные, единственное условие – заемщик должен соответствовать условиям предоставления кредита. Недостатки схемы – ограниченный выбор городских квартир, района проживания, невозможность купить жилое помещение большей площади, чем положено по закону.

Вторая схема утверждена распоряжением Департамента жилищной политики и жилищной фонда города Москвы № 288 от 30 июня 2005 года (ищите его на сайте департамента housing.mos.ru). Сейчас в распоряжение № 288 вносятся изменения, учитывающие нововведения программы.

«Молодая семья» или «Социальная ипотека»?

Раньше молодая семья могла получить кредит и приобрести жилье только в рамках программы социальной ипотеки, а теперь такое право предоставляется и участникам программы «Молодой семье – доступное жилье». В чем отличие?

Если молодая семья участвует в программе социальной ипотеки, то фактически у нее нет почти никакого приоритета перед другими очередниками. Первыми с учетом года постановки на учет имеют право получить квартиру те, кто включен в план предоставления жилья на текущий год. Вторая очередь – у льготников, и только третья – у молодых семей.

Иначе распределяются приоритеты в программе «Молодой семье – доступное жилье».

При одной и той же дате постановки на учет предпочтение отдается тем, у кого больше детей в семье. А если и число детей совпадает, тогда играют роль льготы или возможность снять с очереди другую часть семьи – родителей, родственников. При равных прочих перечисленных условиях приоритет у тех, у кого приходится меньше квадратных метров на каждого члена семьи. Учитывается и тип квартиры. Семьи, проживающие в коммуналках, общежитии, квартирах гостиничного типа, тоже имеют приоритет. Вне очереди получают жилье семьи при рождении двойни, тройни, или если в семье уже растут трое и более детей.

Кстати, нововведение касается семей, которые имеют троих детей. Такие семьи освобождаются от оплаты стоимости 30 кв. метров.

Кто последний? Я за вами

Чтобы сделать очередь прозрачной, предлагается составить список всех участников программы. Каждой семье, учитывая приоритеты, будет присвоен порядковый номер. Список будет либо единый – общегородской, либо их будет несколько – по числу административных округов. Списки должны стать общедоступными. Предположительно, они будут формироваться на один год. В начале года с учетом появления новых желающих участвовать в программе и возможных изменений в семьях, списки будут пересматриваться. Например, родился третий ребенок – пожалуйста, в начало очереди. Досталась в наследство квартира, но все равно ее площади не хватает до социальной нормы предоставления жилья, – подвиньтесь, в первую очередь обеспечиваются жильем те, у кого жилищные условия наихудшие. Развелись, детей нет – увы, молодые люди теряют право на участие в программе.

Кредитные новшества

Пока основной банк, реально работающий с молодыми семьями по ипотеке, – «Московское ипотечное агентство». Возможно, к социальной ипотеке подключится Банк Москвы. В настоящее время КБ МИА предлагает наиболее выгодные и гибкие условия кредитования.

Снижение банком минимального срока кредитования с 10 до 3 лет – очень важно для людей предпенсионного возраста. Прежде эта категория очередников не могла получить ипотечный кредит.

Инвалиды, пенсионеры тоже могут стать участниками социальной ипотеки. Правда, они не могут выступить заемщиками или созаемщиками. Даже если они работают, их доходы не будут учитываться при оценке платежеспособности их семьи. Но они смогут получить долю в собственности на ипотечную квартиру.

Как угнаться за ценами

За прошедший год цены на жилье в Москве выросли на 40%. Как сориентироваться будущим заемщикам в этих условиях?

Предполагается, что будет заключено соглашение с одной из крупных строительных фирм столицы, которая готова зарезервировать часть квартир в своих строящихся домах. Очередники смогут их купить, взяв субсидию и ипотечный кредит в банке. Изучаются возможности дополнительного строительства жилья для очередников, сочетающего бюджетное и внебюджетное финансирование, в ближнем Подмосковье. Стоимость 1 кв. м такого жилья будет где-то в два раза ниже стоимости 1 кв. м аналогичного жилья в Москве.

Льготное страхование на подмогу

Сегодня обсуждается, как помочь заемщику сэкономить на страховке. По правилам получил кредит отдал свою квартиру в залог. По федеральному закону об ипотеке квартира – она же объект залога – должна быть застрахована либо на полную стоимость, то есть на сумму полной страховой ответственности, приравненной к стоимости имущества, либо на сумму не ниже суммы задолженности. Если сумма кредита 50% от стоимости квартиры, то, как минимум, на эту сумму надо оформить страховку.

В городе действует льготная система жилищного страхования с пропорциональной ответственностью страховых компаний и правительства Москвы при наступлении страхового случая. Планируется создать подобную систему страхования объекта залога. По одному из вариантов создать систему страхования залога на базе льготного жилищного страхования.

Страховая ответственность залога (то есть квартиры) составит 25 тыс. рублей за кв. метр, ответственность правительства Москвы – 20%. Получается, что человек должен платить полтора рубля за метр в месяц, а в год – 18 рублей за метр.

Но льготное страхование не покрывает всех рисков. Поэтому заемщик должен заключить со страховой компанией дополнительное соглашение, но уже без предоставления льгот со стороны города. По дополнительному соглашению придется платить примерно 50 рублей в год за кв. метр.

В итоге расходы на страхование квартиры по социальной ипотеке площадью 60 кв. метров составят чуть более 4 тыс. рублей в год. А это в два раза меньше, чем если бы заемщик страховал квартиру без участия города. Такая же система будет действовать и для неочередников при условии, что человек не менее 10 лет проживает в Москве.

Зачтем, что имеете

И еще одно интересное предложение о зачете стоимости жилых помещений подготовил Департамент жилищной политики. При покупке квартиры большей площади молодая семья сможет передать городу свое жилое помещение не бесплатно, как раньше, а за деньги, по договору мены с доплатой. Оплате будет подлежать только разница между площадями обмениваемых квартир. Стоимость кв. метра старой квартиры приравнивается к стоимости кв. метра новой квартиры. Заниматься такими операциями станет бюро обмена ГУП «Мосжилсервис».

Разницу в цене квартир можно погашать и не сразу, а с рассрочкой платежа, или с помощью ипотечного кредита. Договор мены с рассрочкой платежа будет оформлять ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Зачет будет возможен и при переселении, и при расселении коммунальных квартир. Планируем, что в ближайшее время, после того как правительство Москвы примет соответствующий документ, этот механизм заработает.

Дата публикации: 14:49 25 апреля 2006

Источник: bpn.ru