Покупка жилья в Подмосковье чревата проблемами

При нынешних темпах роста цен на недвижимость все больше москвичей, не имеющих собственного жилья, задумываются о приобретении квартиры в области. Однако разница в цене становится все меньше, и на первый план выходят риски, поджидающие покупателей. Ведь единственный бонус, заключающийся в чистоте окружающей среды, весьма сомнителен, а минусов более чем достаточно.

Сэкономить на покупке подмосковного жилья можно действительно прилично. Сегодня квартира на московской окраине стоит в среднем на 20-30% дороже аналогичной в ближайших к столице городах-сателлитах. При этом купить жилье на собственные средства может очень малая часть населения нашей страны, а величина ипотечного кредита для большей части заемщиков не превышает 100 тыс. долларов. «В настоящее время за такие деньги в пределах МКАД предлагается только жилье устаревших серий, в то же время в ближайшем Подмосковье за эти деньги можно купить квартиру в современных домах», - уверен заместитель гендиректора «КВ Инжиниринг» Илья Шкабара. То есть для большинства покупателей среднего класса прощание с Москвой становится суровой необходимостью.

При этом часть окраин по своим физическим характеристикам сопоставимы с расположенными по соседству городами-спутниками Москвы: Новокосино - Реутов и Куркино - Химки. По мнению PR-директора Vesco Realty Ивана Лясникова, даже в этом случае разница будет составлять в среднем 400-500 долларов за кв. метр. "Стоимость жилья в Одинцово в настоящее время ниже почти на 10%, чем в Солнцево, хотя с точки зрения транспортной доступности подмосковный город гораздо ближе к центру столицы", - добавляет Илья Шкабара.

Однако москвич, собравшийся приобрести жилье в области, должен быть готов, что там он столкнется с проблемами, о которых уже давно забыл, живя в столице. По мнению финансового директора компании «Бенефит инжиниринг» Анны Осиной, даже в ближайшем пригороде ужасающее состояние сфер социального обслуживания и работы госорганов. В большинстве городов работа поликлиник, милиции, коммунального хозяйства сопоставима с "лучшими" традициями советского времени. «Например, ждать сантехника можно несколько дней, а "скорая" приезжает через 2 часа после вызова», - возмущается Осина.

Бытовой фактор

Впрочем, если с этими проблемами мириться еще можно, то жить без тепла, воды и света гораздо сложнее. «Сегодня многие построенные в прошедшем 2005 году дома в области стоят без тепла и света, причем срок подключения в некоторых случаях может превысить год», - делится начальник аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов.

Основные проблемы Подмосковья связаны с теплоснабжением. Например, при застройке города Троицка инвесторам, чтобы подключить новоселов к теплу, пришлось строить не входящую в проект котельную. В поселке Томилино Люберецкого района, где износ тепловых сетей составляет около 80%, местный застройщик ООО «Асстрол» вышел из ситуации более простым способом: на кухне каждой квартиры были установлены газовые котлы.

В расположенном по соседству с Томилино поселке Красково другая проблема - водоснабжение. Мощности старой местной подстанции рассчитаны на пятиэтажки, которыми двадцать лет назад застраивался поселок, и насосы не могут поднять воду выше этого уровня, тогда как сегодня здесь строятся башни высотой 25 этажей. В результате, до жильцов верхних этажей вода доходит лишь в рабочее или ночное время.

За последние 3 года в Московской области введено в строй около 15 млн. кв. метров жилья. Однако для коммунальной инфраструктуры новых мощностей практически не строится. Все новостройки «сажаются» на уже существующие инженерные коммуникации, которые не рассчитаны на дополнительные нагрузки.

По словам Дмитрия Попова, комплексно, на областном уровне, проблема никак не решается. "Существуют какие-то проекты нового строительства сетей, но в большинстве своем пока все они остаются на бумаге", - добавляет он.

Дорога к дому

Однако основным фактором при выборе жилья в Подмосковье остается транспортная доступность, - ведь подавляющее число покупателей работает в столице. Здесь проблем не меньше. «Большинство подмосковных дорог имеют высокую степень износа и фактически исчерпали пропускную способность, что сильно тормозит развитие рынка недвижимости», - говорит директор департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup Александр Винокуров.

При этом существует парадокс: 60% предложений в новостройках приходится на и без того густонаселенные Ленинградское, Ярославское, Щелковское, Рязанское направления. В то время как на относительно свободных трассах - Новорижском, Киевском и Калужском шоссе - жилья строится очень мало.

В настоящее время областные и федеральные власти пытаются разгрузить основные транспортные магистрали. В 2006 году должна быть введена в эксплуатацию первая платная автодорога в Московской области, которая соединит Волоколамское шоссе с Новорижским и Ильинским шоссе в черте города Красногорска. Дорога будет четырехполосной с пропускной способностью в 40 тысяч автомобилей в сутки. К 2011 году начнется строительство Центральной кольцевой автодороги.

Согласно проекту ЦКАД будет опираться на 18 радиальных трасс и 2 существующих кольца: Малое и Большое Московские кольца. Этим же проектом предусмотрено сооружение двухуровневых транспортных развязок над всеми существующими радиальными дорогами и строительство объездных дорог вокруг городов: Ногинска, Электростали, Бронниц, Звенигорода и Голицыно. Также существуют планы по строительству еще двух дорог: одна пройдет от МКАД до Ногинска и далее до Орехово-Зуево, вторая будет дублировать участок Можайского шоссе и пойдет в обход Одинцово. Но эта приятная для покупателей квартир новость имеет и оборотную сторону. «Реконструкция дорог серьезно сказывается на динамике роста цен на жилье, - делится директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. - Например, после завершения первого этапа модернизации Киевского шоссе цены в поселке Московский приблизились к столичным показателям».

Большим плюсом для подмосковных районов массовой застройки является наличие железнодорожного сообщения, что, по мнению Лукиной, может увеличить стоимость квартиры на 20-30%. В ближайшие годы на областной карте может появиться ряд железнодорожных трасс. Одна из них, начало строительство которой запланировано на текущий год, пройдет по территориям Химкинского, Мытищинского районов, а также городов Долгопрудный и Лобня. К 2007 году откроется прямое железнодорожное сообщение с аэропортом Шереметьево, для которого будет использована уже существующая дорога от Савеловского вокзала до станции "Лобня".

Ядовитая зелень

А вот экологическая обстановка в области довольно сложная. Наличие крупных зеленых массивов, расположенных здесь, с лихвой компенсируется огромным количеством заводов, фабрик и свалок. По мнению Александра Винокурова, около 90% населения Московской области проживают в районах, где часто наблюдается серьезное загрязнение атмосферы вредными выбросами.

Основные зоны загрязнения приходятся на восток, юго-восток и юг Подмосковья, где расположены крупные индустриальные центры, а существующая роза ветров усугубляет экологическую ситуацию в этих районах. Наибольшее число полигонов твердых бытовых отходов находится в районах Подольска, Лыткарино, Электростали, Сергиева Посада. «В Мытищах регулярно регистрируются загрязнения бензолом, формальдегидом, диоксидом азота и сероуглеродом», - добавляет Винокуров.

К наиболее экологически чистым районам традиционно причисляются северо-западные и западные направления. Однако и здесь есть объекты, которые влияют на экологию не лучшим образом. Например, на Киевской трассе расположен аэропорт Внуково, в Одинцово - крупная промзона, а в наукограде Троицк на Калужском шоссе - ускоритель ядерных частиц, который по существу является ядерным реактором. «Хорошая экологическая обстановка начинается в 50-60 км от столицы», - уверена заместитель гендиректора агентства «Новый город» Наталья Ветлугина.

Цены сравняются

Тем не менее сокращение объемов строительства в столице ведет к увеличению цен в Подмосковье, темп роста которых в последнее время обгоняет московские. По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, в 2005 году цены на жилье в Москве увеличились на 25-30%, а в области - на 28-35%. Эта же тенденция сохраняется и в нынешнем году. «За первый квартал цены на первичном рынке жилья Москвы выросли в среднем на 15%, - делится директор отделения управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Гераськина. - Тогда как у застройщиков Подмосковья стоимость квадратного метра в новостройках повысилась на 20%». Например, в городе Котельники цена 1 кв. метра в однокомнатной квартире в начале марта составляла 1380 долларов, за месяц она увеличилась на 18,8% и в апреле составила уже 1640 долларов.

Эксперты полагают, что в скором времени цены на окраинах столицы и в ближнем Подмосковье могут сравняться. "В перспективе 3-4 лет стоимость жилья в ближайших подмосковных городах-спутниках догонит московские районы за пределами МКАД, такие как Бутово, Зеленоград, Куркино", - прогнозирует Илья Шкабара. Однако в этом случае покупатели уже не будут мириться с перебоями подачи воды, света и тепла. Так что часть добавленной прибыли застройщикам придется потратить на строительство котельных и насосных станций.

Но прежде всего подмосковным властям нужно решить проблему областных "политических" рисков. Дело в том, что до сих пор несмотря на громкие заявления чиновников о решении проблемы обманутых дольщиков, многие объекты недостроя не переданы новым инвесторам. По сути, завершение строительства идет только на тех стройках, которые взяла компания "ПИК-Регион", становящаяся монопольным застройщиком области. Не решены, как признался "Газете" один из застройщиков, и вопросы волюнтаризма местных властей. "Местная администрация по-прежнему навязывает свои правила игры и может остановить любую стройку, - говорит он. - Сейчас, когда проблема обманутых дольщиков вышла на федеральный уровень, а против некоторых застройщиков возбуждены уголовные дела, сделать это стало даже проще".

Дата публикации: 10:13 26 апреля 2006

Источник: bpn.ru