Рынок недвижимости становится открытым

Городское Управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУ ГУ ИОН) опубликовало результаты исследования рынка нежилого фонда. Исследование проводилось методом экспертного опроса 29 компаний Петербурга с использованием их статистических данных.

Исследование ГУ ГУИОН имеет ряд практических приложений: во-первых, оно является основанием для установления условной единицы КУГИ на прогнозный период. Во-вторых, данные по росту стоимо-сти аренды или продажи коммерческой не двжимости используются независимыми оценщиками для проведения корректировок на время при приведении цен к дате проведения оценки.

В целом опрос показал, что за прошедший год цены сделок продолжали расти. Анализ данных показывает, что в среднем ставки аренды за год в торговом секторе выросли на 16 процентов, в офисном - на 7 процентов, в промышленно-складском -на 15 процентов. Цены сделок по купле-продаже за год увеличились для торговых помещений на 18 процентов, для офисных - на 10 процентов, для производственно-складских - на 17 процентов.

По сравнению с февралем 2005 года снижение темпов роста цен аренды произошло только для офисных и торговых помещений - на 5 процентов и на 1 процент соответственно; для производственно-складских помещений темпы роста цен аренды сохранились на прежнем уровне. На рынке купли-продажи снижение темпов роста цен произошло на 5 процентов для торговых помещений и на 3 процента для офисных помещений; для производственно-складских помещений наблюдалось увеличение темпов роста цен на рынке купли-продажи в среднем на 2 процента.

Данные но рынку аренды показывают, что уровень активности спроса в торговом секторе за год вырос в среднем на 11 процентов, при этом уровень активности предложения в среднем за год вырос на 13 процентов.

В офисном секторе уровень активности предложения вырос на 12 процентов, а уровень активности спроса вырос только на 5 процентов. Как следствие, не все предлагаемые офисные помещения сдаются в аренду. По словам главного специалиста экспертно-аналитического отдела ГУ ГУИОН Михаила Иголкина, операторы указывают на тот факт, что это происходит из-за того, что в аренду предлагаются офисы не надлежащего качества. В то же время, по мнению участников рынка, пользуются спросом офисные помещения, сдаваемые в бизнес-центрах.

Значительно активизировался спрос на производственные помещения. В промышленно-складском секторе уровень активности предложения в среднем за год вырос на 6 процентов, уровень активности спроса -на 15 процентов. «Спрос на производственно-складские помещения не носит ярко выраженного сезонного характера, но незначительные колебания все же присутствуют. «Вероятнее всего рост активности спроса будет держаться на достаточно высоком уровне по причине недостаточного насыщения рынка требуемыми помещениями», - говорит Михаил Иголкин.

В период с февраля 2005 года по февраль 2006 года рост цен предложения опережал рост цен спроса. В течение года в среднем по рынку предлагаемые ставки аренды в торговом секторе выросли на 23 процента, в офисном - на 13 процентов, в промышленно-складском - на 19 процентов. При этом цены спроса выросли в торговом секторе на 13 процентов, в офисном - на 9 процентов, в промышленно-складском - на 16 процентов. Прирост цен предложения превышает прирост пен спроса на 10 процентов - в торговле, на 4 процента -в офисном секторе и на 3 процента в промышленно-складском секторе.

На рынке аренды эксперты прогнозируют продолжение роста уровня цен: на 14 процентов - в торговом секторе, на 8 процентов - в офисном секторе и на 14 процентов - в промышленно-складском. В то же время участники опроса ГУ ГУИОН прогнозируют дальнейшее снижение темпов роста уровня цен по торговому и производственно-складскому секторам. Для офисного сектора прогнозируется незначительное увеличение темпов роста уровня цен аренды.

Анализ рынка купли-продажи свидетельствует, что прирост уровня активности предложения в торговом и промышленно-складском секторах в среднем за год не превысил прирост активности спроса. Это свидетельствует о том, что дефицит торговых и промышленно-складских помещений пока сохраняется. Для торговых и промышленно-складских помещений разница между приростом активности спроса и приростом активности предложения составляет 10 процентов. По мнению экспертов, торговые и промышленно-складские помещения чаще предпочитают купить, чем взять в аренду.

В офисном секторе уровень активности предложения в среднем за год вырос на 6 процентов, уровень активности спроса вырос на 1 процент. Это показывает, что на рынке купли-продажи имеется некоторый избыток офисных помещений. Их чаще предпочитают взять в аренду, чем купить. В то же время участники опроса отметили, что наблюдается новая тенденция - долевое строительство коммерческих объектов (бизнес-центров) с целью их дальнейшей продажи.

Прирост цен предложения превышает прирост цен спроса на 12 процентов - в торговле, на 10 процентов - в офисном секторе и на 7 процентов - в промышленно-складском секторе. Это является одной из причин того, что не все предлагаемые на рынке помещения находят покупателя.

Наиболее значительно (на 28 процентов) выросли цены предложения торговых площадей. Наметился их явный дефицит. Собственники не желают расставаться с торговыми объектами, а сдают их в аренду.

По рынку купли-продажи эксперты прогнозируют дальнейший рост уровня цен: на 17 процентов - в торговом секторе, на 8 процентов - в офисном секторе и на 17 процентов - в промышленно-складском.

Участники опроса в торговом и офисном секторах прогнозируют снижение темпов роста уровня цен: на 1 процент - в торговом, на 2 процента - в офисном. В промышленно-складском секторе эксперты не прогнозируют изменения темпов роста уровня цен. Это связано с тем, что прирост активности спроса в секторе купли-продажи промышленно-складских объектов продолжает оставаться существенно выше, чем прирост активности предложения. Однако, как считает Михаил Иголкин, продолжение роста активности спроса, не подкрепленное соответствующим ростом активности предложения, может в перспективе привести к увеличению дефицита промышленно-складских объектов на рынке и, как следствие, к увеличению темпов роста цен в этом секторе.

В результате обработки представленных экспертами сведений о количестве сделок получены данные, позволяющие составить структуру рынка нежилого фонда, которая сложилась к февралю 2006 года. В среднем на рынке 64 процентов сделок приходится на сделки аренды и 36 процентов - на сделки продажи.

Наибольшее изменение в структуре за прошедший год произошло на рынке продажи офисных помещений: увеличилась доля сделок продажи офисных помещений за счет уменьшения доли продажи торговых помещений. В структуре рынка аренды существенно увеличилась доля сделок торговых помещений, в основном за счет уменьшения доли аренды офисных и производственно-складских помещений.

Стандартное отклонение характеризует степень разброса мнений экспертов. Анализ стандартного отклонения уровня цен сделок показывает, что наибольшее значение (около 20 процентов) этот показатель принимает для цен аренды и продажи производственно-складских и торговых помещений. Разброс объясняется тем, что эксперты, участвующие в анкетировании, специализируются в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Данные последнего опроса, как и в прошлом году, в целом подтверждают гипотезу о цикличности активности предложения аренды и продажи объектов коммерческой недвижимости.

Делаем выводы

Рынок аренды коммерческой недвижимости стал более открытым и цивилизованным. Несмотря на возросший спрос и предложение, количество сделок, заключаемых с участием агентств, не изменилось, а скорее уменьшилось. Арендаторы обращаются напрямую к арендодателям, в лице которых все чаще выступают современные торгово-развлекательные центры и бизнес-центры. Повысилась инвестиционная активность на всем рынке коммерческой недвижимости. Максимальная активность наблюдается в секторе складской недвижимости, что обусловлено быстрорастущим спросом со стороны торговых сетей и логистических операторов. Практически не появляются новые площадки под строительство в центральной части города, что приводит к постепенной децентрализации рынка. Растет влияние районных коммерческих центров с хорошей транспортной доступностью. Продолжаются увеличение спроса и рост цен на качественные помещения во всех секторах рынка. Значительно возросли требования к качеству помещений. Выросла средняя площадь запрашиваемых коммерческих объектов.

К концу 2006 и началу 2007 года возможен заметный рост предложения, что замедлит темп роста цен. Спрос стал более требовательным, произошло более четкое расслоение рынка по качеству предлагаемых объектов, соответственно, более четко дифференцируется цена объектов различного качества. Прогнозируется увеличение разницы в ценах на высоколиквидные и низколиквидные помещения. Уменьшилась и будет уменьшаться доля встроенных помещений в общем объеме рынка. Продолжается «освоение» спальных районов, пригородных территорий. Отмечается повышение интереса к арендуемым площадям в определенных секторах экономики - игровой бизнес, логистические и складские терминалы, банковские услуги.

Существенное развитие получил сегмент бизнес-центров класса «В». В 2006 году ожидается рост объемов площадей бизнес-центров класса «А» более чем в 2 раза. Наметилась децентрализация торговых центров современного формата. На рынке копится неудовлетворенный спрос на аренду современных складских помещений класса «А» и «В».

Дата публикации: 15:50 27 апреля 2006

Источник: bpn.ru