Жилье "вне зоны доступа"

Цены на жилье продолжают бить все рекорды, ставя тем самым под большой вопрос возможность реализации столь нужного национального проекта "Доступное жилье". Те, кто этот самый проект должны были выполнять, признали, что ничего поделать с космическим ускорением стоимости жилой недвижимости не в силах. Похоже, есть только один способ сделать жилье доступным - изменить смысл, вкладываемый в это понятие. Например, такой: "Жилье, которое может купить хоть кто-то". Тогда все сразу встанет на свои места.

Такое вам и не снилось

Непрекращающийся рост цен на жилье стал главной темой апреля. И неудивительно. Раньше, говоря о рекордах, вспоминали 2003 год. А теперь ничего вспоминать не надо - как говорилось в песне, "удивительное - рядом". 7,5% - именно на столько выросли цены в марте. Былые годы, как говорится, отдыхают и нервно курят в сторонке.

Как это часто бывает, рынок предоставил прогнозистам заниматься своим делом, а сам ушел в нужном ему направлении. Журнал "Профиль" в номере за неделю с 3 по 9 апреля пишет, что "аналитики уже лишились возможности говорить на свою любимую тему - о психологических рубежах, которые покупатели преодолеть не могут, и теоретически вычисленных точках, пройдя которые, рынок непременно должен начать падение".

Положение, в которое сейчас попали аналитики, очень напоминает рассуждения из книги Джерома К. Джерома "Трое в лодке". Там, правда, речь шла о прогнозе погоды, но сути это не меняет: люди, которые предсказывали дурную погоду, вызывали негативную реакцию вне зависимости от того, сбывалось их предсказание или нет. С теми, кто предсказывал тепло и солнце, все было наоборот - их любили, даже если самом деле начинался ливень. В тот же день, 3 апреля, газета "Бизнес" опубликовала материал, в котором эксперт высказывает логичное предположение, что нынешние темпы роста цен противоестественны и неизбежно вызовут стагнацию. "Это выразится в снижении активности покупателей, что, в итоге, приведет к остановке роста цен и некоторому снижению стоимости жилья экономкласса", - цитирует специалиста издание. Конечно, его мнение покупатель воспримет с куда большей благодарностью, чем утверждения тех, кто советует покупать жилье сейчас, потому что завтра будет дороже. Но за этим не замечается главное - реакция рынка на многочисленные прогнозы ничем не отличается от реакции погоды на предсказания метеорологов.

Впереди планеты

Как пишут "Известия" в номере от 13 апреля, "Жилье в России дорожает рекордными темпами - по этому показателю мы на третьем месте в мире". Одной из главных причин нынешнего витка роста цен считается сокращение предложения, связанное с вступлением в действие Закона о долевом строительстве. Вредное влияние закона уже фактически признано, а Госдума в первом чтении приняла к нему поправки (о чем мы поговорим в дальнейшем), и некоторые аналитики связывают с этими нововведениями возможное снижение темпов роста. Однако рассчитывать на мгновенную корректировку не стоит. Восстановление объемов предложения произойдет не сразу. Более того, этот эффект наверняка будет сдерживаться желанием риэлторов и владельцев инвестиционных квартир придержать имеющуюся у них недвижимость в надежде на дальнейшее ее подорожание. Основания поступить именно так у них есть. По сведениям интернет-издания "Лента.Ру", "московское жилье в 9 раз доходнее банковских вкладов" (17 апреля). В то же время на рынке пока не предвидится стагнации и, тем более, снижения цен.

Во всяком случае, эксперты, которых опросил журнал "Финанс" (номер за неделю с 10 по 16 апреля), в этом уверены. Несмотря на то, что рынки недвижимости многих стран переживали кризисы после периода бурного развития, по их мнению, повторение этого сценария в России маловероятно. "Безусловно, московский рынок может быть подвержен определенным колебаниям. На некоторых этапах цены могут как расти, так и падать.Но пока еще на рынке нет такого положения вещей, при котором возможно ценовое "отступление", - пишет автор. Поэтому тому, кто уже успел инвестировать в жилье, избавляться от него в ближайшее время смысла нет.

Застройщики это уже поняли и действуют в соответствии с ситуацией. Как пишут "Известия" в номере от 12 апреля, "небывалый рост цен на недвижимость: провоцирует продавцов придерживать свой товар. Получается замкнутый круг: пока квартиры в дефиците, цены будут расти, а раз уж цены растут, то квартиры можно "заморозить". Газета обращает особое внимание на то, что вторым важным фактором, влияющим на ситуацию, является как раз ограниченность предложения. В противном случае застройщик мог бы просто взвинтить цены еще выше - в условиях дефицита практически любое предложение найдет своего покупателя. Особенно, учесть, что между тем как квартиру выставляют на реализацию и моментом ее продажи сейчас проходят не месяцы, как всего полтора-два года назад, а считанные дни. Однако строители этого не делают, потому что не уверены, что если продадут все сегодня, то завтра смогут начать реализацию новых проектов.

Что касается покупателей, то рекомендацию им дал журнал SmartMoney в номере за неделю с 17 по 23 апреля: "Сейчас неподходящее время, чтобы входить в рынок: цены уже достигли очень высоких уровней, а сам процесс приобретения чреват срывом сделки или повышением цены - и неоднократным - в процессе переговоров. Высока вероятность того, что летом рост замедлится или остановится, многие начнут фиксировать прибыль, и переговорные позиции покупателей усилятся".

Кстати, в скором времени заголовок "впереди планеты" будет актуален не только с точки зрения динамики цен. 21 апреля "Ведомости" сообщили, что в России будет построено самое высокое в мире здание. Общественный Градостроительный совет при мэре Москвы одобрил концепцию строительства башни "Россия", которая будет находиться в деловом центре Москва-Сити. Ее высота составит 600 метров - на 91 метр больше, чем у нынешнего лидера по этому показателю - тайваньского небоскреба "Тайбэй".

Хотим как лучше-2

Надежды на улучшение ситуации связаны с принятием в первом чтении поправок к Закону "О долевом строительстве". Однако специалисты так и не пришли к единому мнению, будут ли они иметь позитивные последствия.

Напомним, что закон, наряду с другими, должен был обеспечить россиян доступным жильем и защитить интересы дольщиков. На деле, после его вступления в силу произошли резкое сокращение предложения и взлет цен. И вот вторая попытка. Как пишет журнал "Эксперт" (номер за неделю с 3 по 9 апреля), поправки смогут оживить участие в процессе строительства банков, которые будут более охотно выдавать кредиты. А вот перспективы оживления рынка выглядят куда более туманными.

"Ремонт" Закона о долевом строительстве вряд ли позволит резко увеличить предложение квартир на рынке", - считает журнал. Ждать, что один, пускай даже очень хороший закон сразу в корне изменит ситуацию нельзя - для реализации отложенных инвестиционных проектов потребуются годы. Во-вторых, застройщиков вполне устраивает период высоких цен - "огромный спрос на жилье, поддержанный ипотекой, позволяет им безбожно задирать цены". По мнению автора, преодолеть дефицит в сегменте массового жилья можно будет только с приходом крупных инвестиций. Однако крупные игроки, которые могут принести эти инвестиции, пока инвестируют в другие сегменты, предпочитая "раскошеливаться преимущественно на строительство офисов, торговых центров и элитных домов".

А вот журнал "Финанс" (номер за неделю с 3 по 9 апреля), допуская, что новая редакция закона сможет повлиять на увеличение предложения, отмечает также, что одновременно с увеличением объема строящегося жилья значительно вырастет и количество мошенников. Кстати, те, кто уже имеют опыт личного общения со строителями-мошенниками, согласны с этим мнением.

"Газета.Ру" 6 апреля приводит мнение представителя ассоциации обманутых вкладчиков, который утверждает, что "после вступления в силу поправок стоимость квадратного метра в Москве вырастет еще больше, а сам закон "лоббирует интересы финансовых структур, которые уже несколько лет вкладывают значительные активы в строительный комплекс Москвы".

Обманутые вкладчики, жилье, которое дорожает вместо того, чтобы становиться доступным все более широким слоям населения, ипотека, остающаяся недоступной для большинства и при этом все же разгоняющая рост цен - все это плохо соотносится с реализацией национальной программы, носящей многообещающее название "Доступное жилье". Очевидность этого отрицать невозможно, стало быть, пора спрашивать с тех, кто занимается "одоступлением" жилья.

Возможное - невозможно?

Начало апреля стало знаковым моментом. Официальные лица не менее официально признали, что сейчас речь идет не о невозможности строительства жилья доступного или жилья комфортного. Проблема куда серьезнее - есть сомнение, что будет построено хоть какое-то жилье. В этом сомневаются не только депутаты и главы ведомств, но и сами строители.

Говоря об этом, "Известия" (в номере от 5 апреля) также называют главные причины. Помимо упоминавшихся уже проблем законодательного характера, это вопросы с предоставлением земельных участков под строительство. Кроме того, как выяснилось, не учитывается проблема замещения жилья, выходящего из строя или требующего капремонта. "Коммерсантъ" в номере за 5 апреля добавил, что "депутаты фактически обвинили министра регионального развития Владимира Яковлева в срыве реализации проекта", поскольку его ведомство не подготовило всех необходимых документов. Чиновник с этим не согласился и в ответ придумал свой вариант создания рынка доступного жилья, доказав одновременно, что не все простое - гениально.

Если мы не можем естественным образом увеличить предложение, значит надо искусственно сократить спрос. Как и следовало ожидать, предложение вызвало бурную реакцию у прессы. Вариант В.Яковлева выглядел так же, как если бы сборная России по футболу причиной своего непопадания на чемпионат мира назвала сильную игру соперников и попросила бы их играть похуже.

Так, "Новые Известия" (номер от 12 апреля) безапелляционно заявили, что "чиновники хотят лишить средний класс шанса на достойную жизнь". Не секрет, что для большинства людей, которые хотят разместить свободные средства в надежный и доходный инструмент, недвижимость - едва ли не единственный в России привлекательный объект для инвестиций. Есть, конечно, возможность активных инвестиций - самостоятельного управления своим капиталом на рынке акций или валют, но этот подход требует предварительного получения соответствующих знаний. Недвижимость же куда более доступна. По мнению автора, среди первых, кто пострадает, будут профессионально состоявшиеся люди в возрасте от 40 лет, которые могут позволить себе взять кредит. То есть те, кто фактически был выкинут из пенсионной реформы и вынужден самостоятельно искать варианты обеспечения старости.

Более того, как отмечает специалист, на мнение которого ссылается автор, к желаемому результату такая мера не приведет. Закон можно будет обойти, записав квартиру на родственников, только за это придется заплатить взятку чиновнику, убеждены специалисты.

Митволь замахнулся на "святое"

С приходом весны и тепла активизировалась и деятельность главного борца за чистоту подмосковных земель от незаконных построек замглавы Росприроднадзора О.Митволя.

Что такое правильный пиар, О. Митволь, похоже, усвоил. Во всяком случае, если ограничиться только чтением первого абзаца материала, опубликованного в "Российской газете" (номер от 19 апреля), складывается ощущение безоговорочной победы.

"Судебные приставы-исполнители провели громкую акцию в деревне Глухово Московской области: бульдозер разломал незаконные постройки и расчистил кусок элитной земли, незаконно захваченной таинственным и, судя по всему, влиятельным гражданином", - пишет автор. На самом же деле, громким в акции было только место действия - расположено оно всего в десяти километрах от МКАД по Рублево-Успенскому направлению. "Постройки", о которых шла речь, оказались всего-навсего кирпичным забором.

Впрочем, до показательной порки дело, похоже, все-таки дойдет. "Независимой газете" (номер от 19 апреля) О. Митволь пообещал доказать неотвратимость возмездия даже для нарушителей с высоким положением. По его словам, вскоре должен быть снесен коттедж, принадлежащий сенатору Совета Федерации. "Я собираюсь лично присутствовать при этом. Хочу, чтобы все поняли, что у нас сносят не только дома простых людей, в чем нас часто упрекают, но и известных персон", - заявил замглавы Росприроднадзора.

Дата публикации: 12:22 28 апреля 2006

Источник: bpn.ru