Торговые коридоры становятся в очередь

Количество традиционных для Петербурга торговых коридоров встроено-пристроенных помещений вряд ли будет увеличиваться в ближайшие годы – возможностей для размещения магазинов на центральных улицах города становится все меньше. Активное развитие получат торговые коридоры на окраинах, состоящие из крупных торговых центров и гипермаркетов.

Сегодня в Петербурге достаточно четко просматриваются однородные торговые коридоры, сформированные магазинами со схожим ассортиментом. На первый взгляд удивительно, что встроено-пристроенные торговые точки, которые должны конкурировать, тяготеют друг другу. Но это только на первый взгляд – от такого соседства магазины только выигрывают благодаря эффекту синергии (совместные действия, которые приводят к положительному результату, тогда как действия каждого по отдельности к такому результату не приводят).

Наиболее известные торговые коридоры, состоящие из встроено-пристроенных магазинов, традиционно располагаются в центре северной столицы. Самые известные – это Загородный, Владимирский и Невский пр., а также Большой пр. П.С.

Электронно-бытовые и обувные коридоры

На Загородном проспекте традиционно расположены магазины бытовой техники и электроники. Здесь соседствуют друг с другом такие магазины как Pioneer, «Мир музыки», «Техношок», «Пингвин» и др. На сегодняшний день Загородный пр. средоточие магазинов на отрезке от станции метро «Достоевская» до «Пяти углов» привлекает покупателей со всего города. До сих пор этот торговый коридор способен конкурировать со специализированными торговыми центрами бытовой техники и электроники такими как «Матрица», «М-Видео» и др. Сформировавшийся коридор притягивает и других продавцов электроники, однако за дефицитом мест и дороговизной аренды – ставка аренды составляет до $60 в месяц - они вынуждены размещать свои магазины во дворе. Попасть со двора можно, например, в магазины «Мой домашний дилер» и «Оникс». Кроме того, высокие ставки аренды способствуют некоторому оттоку операторов в торговые центры. Что касается возможности покупки, эксперты рынка недвижимости уверены, что она практически отсутствует. «Сделки по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости в этом месте крайне редки, - уверен Игорь Горский, директор по развитию АН «Бекар». – Стоимость 1 кв. метра может достигать даже $10 тыс. в виду эксклюзивности таких предложений».

Другой торговый коридор находится по соседству с Загородным пр. – на Владимирском пр. На обеих сторонах этой магистрали традиционно располагаются обувные магазины. Здесь представлены «Галерея обуви», «Еврообувь», «Континенталь», «Ракурс», «Салон обуви», «Форум», Ecco, Alba, Francesco Donni, Left & Right и др. Ставки аренды - примерно те же, что и на Загородном пр. – от $40 до $60 за кв. м в месяц. Сделки по купле-продаже также редки. Стоимость 1 кв. м составляет $3-5 тыс. Как известно, примерно 75-80% клиентов хотели бы приобрести помещения под магазины в собственность, однако из-за отсутствия предложения вынуждены соглашаться на аренду. В 2005 году Петербурге рост спроса на аренду торговых помещений за прошедший год составил 33%, а на покупку - 48%.

Бутиковое многообразие

Невский пр. на сегодняшний день – центр элитный торговли города. На главной магистрали города продолжают появляться модные бутики. Около 60% элитных магазинов сосредоточено на Невском пр. и прилегающих у нему улицах .Годовой объем рынка товаров класса люкс оценивается в сумму, превышающую $300 млн. в год. Наибольшее количество бутиков находится на участке от Дворцовой площади до Садовой ул. Кроме многочисленных магазинов, здесь находятся и большие элитные торговые центры: «Гранд Палас», «Дом Мертенса», Vanity Opera, а также универмаги Stockmann, “Пассаж” и «Гостиный двор», торгующие в том числе марками элитного уровня.

Уровень арендной ставки уже сегодня на отдельных объектах зашкаливает за $200 кв.м.в месяц. По оценке Игоря Горского, в следующем году они вырастут не менее, чем на 10-12%. Наиболее престижная часть Невского проспекта – это район метро «Маяковская», район станции метро «Гостиный Двор», а также район станции «Невский проспект» (оба выхода). Вблизи этих мест традиционно самые высокие арендные ставки – здесь наибольшая людская проходимость на всем Невском пр.

В будущем процесс формирования элитного коридора на Невском пр. и на прилегающих к нему улицах продолжится. Скорее всего, новый элитный торговый центр разместится в здании универмага ДЛТ, перепрофилированием которого занимается компания Mercury. В бывшем рыбном отделе Елисеевского магазина расположится магазин компании Benetton – сделка по купле-продаже между собственником помещения холдингом «Парнас-М» и Benetton была заключена в феврале 2006 года (сумма пока не разглашается) Многообещающим элитным проектом обещает стать «Дом Зингера» (бывший Дом Книги).

Уровень цен на рынке-купли продажи на Невском пр., само собой, самый высокий в городе. Так, в 2005 году самая знаковая сделка – компания «Арбат-Престиж» хотела приобрести «Елисеевский» у холдинга «Парнас-М» Престиж) - сорвалась благодаря вмешательству губернатора Петербурга. Зато благодаря обнародованным цифрам все узнали реальную стоимость 1 кв. м на Невском пр. Объект площадью более 1 тыс. кв. м хотели реализовать примерно за $9,5 тыс. за кв. м Такие цифры в Петербурге называются впервые. Тот же Арбат Престиж в 2005 году выкупил бывший магазин того же холдинга «Парнас» на Невском пр. 11 Цена сделки – примерно $7 тыс. за кв. м.

Еще одним бутиковым торговым коридором на сегодняшний день является Большой проспект П.С. Здесь также находится центр сосредоточения модных магазинов. Первоначально на Большом пр. П.С было достаточное количество нежилых помещений на первом этаже с витринными окнами. Это способствовало переводу жилых помещений в нежилой фонд и во многом определило специализацию будущих магазинов. Кроме того, на формирование торгового коридора оказал влияние тот факт, что Большой пр. П.С. - это магистраль с односторонним движением, которая помогает автомобилистам из северных районов попасть на Невский пр.. По данным IB Group, численность машинопотока в рабочие дни в часы работы магазинов (с 10 00 до 20 00) при отсутствии пробок равна 14500 машинам. Это очень высокий показатель для узкого проспекта в исторической части города. Наибольшая концентрация магазинов – на отрезке от пл. Льва Толстого до кинотеатра «Мираж» Большого проспекта. Здесь находится центр притяжения покупателей элитных товаров.

Из 87 магазинов, расположенных на Большом проспекте, около 23 % относятся к группе, торгующей товарами класса премиум, а около 17 % магазинов специализируются на товарах высшей ценовой категории. Модные бутики постепенно вытеснили продовольственные магазины с Большого пр. П.С.: последние оказались не в состоянии платить по высоким арендным ставкам. Сегодня ставка аренды здесь колеблется в пределах $40-60 в зависимости от места.

Торговый коридор Большого пр. включает в себя множество модных магазинов. Здесь расположены магазины Benetton, Motivi, Mexx, Four Seasons, Escada Sport, Hallmark, Baltman, Springfield, Berghaus, Women’seckret, Carnaby, Naf Naf, Iguana, Veneto Boutique, Симона и др. Поскольку на этой магистрали города наблюдается дефицит парковочных мест, торговых центров на Большом пр. пока мало. Однако скоро в непосредственной близости друг от друга будут возведены три торговых центра.

На Большом пр., 48 откроется центр, состоящий из пяти двухэатжных магазинов с отдельными входами общей площадью порядка 1500 кв.м. На Большом пр., 59 под торговый центр предполагается реконструировать историческое здание площадью 8000 кв.м.

На Большом пр., 56 в августе 2006 года должен открыться элитный торговый центр Gallery Apriori (владелец – ООО «Атлас») площадью 8,5 тыс. кв.м. Арендная ставка в центре будет составлять от 1000 до 2000 у .е. за кв.м/в год. Первые четыре уровня (цоколь+три первых этажа) вместят в себя торговую зону (порядка 20 магазинов площадью от 50 до 200 кв. м), элитные кафе и рестораны, а на последних трех этажах разместятся офисы. Объект заявлен как новый Fashion-центр с очень дорогим и эксклюзивным ассортиментом.

За окраинами - будущее

Большинство специалистов полагают, что новые торговые коридоры встроено-пристроенных помещений не формируются: лишь происходят изменения в уже существующих за счет ротации арендаторов. Однако в перспективе все-таки можно ожидать формирования торгового коридора по Лиговскому проспекту, что связано с дальнейшим вовлечением в коммерческий оборот зданий предприятий на фасадной линии, вероятной реализацией проекта подземного торгового центра у Московского вокзала и решением транспортных проблем в районе Обводного канала. Кроме того, на увеличение сегмента встроенных торговых помещений и появление новых торговых коридоров будет влиять создание пешеходных зон (или, согласно новой концепции, зон повышенной комфортности) в центре города.

Однако большинство специалистов сходится во мнении, что будущее – за торговыми коридорами на окраинах города, которые формируются из новых торговых центров, расположенных по соседству. Лидерами по количеству таких коридоров являются Выборгский и Приморский районы, которые по-прежнему держат первенство по строительству объектов жилой и торговой недвижимости. Так, уже сформировавшийся торговый коридор можно наблюдать на Выборгском шоссе, где друг за другом разместились «О’Кей», «Лента», «Супер-Сива» (в составе ТЦ «Космополис») и др.

Подобный альянс можно наблюдать и на Приморском шоссе, где неподалеку друг от друга расположились все те же игроки рынка гипермаркетов. Своеобразный торговый коридор создают три крупнейших торговых центра у станции метро «Проспект Просвещения». Это уже давно функционирующий ТЦ «Шувалово», открытый два года назад ТЦ «Норд», а также в прошлом месяце распахнувший свои двери для посетителей ТРК «Гранд Каньон».

У станции метро «Ладожская» также продолжается формирование такого коридора, где уже функционируют ТЦ «Нео»и два «Заневских каскада». На юге пока что таких коридоров гораздо меньше, однако тоже есть. Так, на Пулковском шоссе, на месте земель бывшей фирмы «Лето», когда-то распроданной задешево, один за одним появляются торговые центры.

Большинство экспертов уверено, что рынок торговых центров в Петербурге далек от насыщения и будет активно развиваться как минимум еще 3-4 года. Однако, в связи с ростом конкуренции, все большее количество девелоперов будет стремится попасть в уже сформированную торговую зону или целый коридор торговых центров.

Дата публикации: 14:01 28 апреля 2006

Источник: bpn.ru