В поисках золота придется перекопать весь остров. Болотный

В 1783 году после очередного наводнения, повредившего Большой Каменный мост, императрица Екатерина Великая повелела проложить Обводный канал (он же Отводный, или, для совсем непонятливых, Водоотводный). Работы заняли три года, и сносить при этом ничего не пришлось, так как лежало здесь «премерзкое» болото.

Археологи установили, что оно возникло на месте старицы (обмелевшего русла) Москвы-реки, а значит, канал — вовсе не канал, а расчищенное старое русло. Соответственно, образовавшийся остров не искусственный, а вполне естественный. Он просуществовал в самом центре города более 200 лет под именем Болотный.Пока однажды...

Нью-Берсеневка

Пока однажды не обнаружилось, что всего в двухстах метрах от Кремля пропадает настоящая «архитектурная целина». Городские власти не могли упустить заманчивую возможность освоить столь удачно расположенные земли. Так на свет появился проект «Золотой остров», предполагающий масштабную реконструкцию всей западной части Болотного острова от стрелки до Большого Москворецкого моста.

«Реконструкцией» в данном случае назвали снос большинства зданий в этой части острова. Разумеется, знаменитый Дом на набережной с кинотеатром «Ударник» и старое здание британского посольства предполагается сохранить. Равно как и палаты Аверкия Кириллова, одно из старейших зданий Москвы (середина XVII века), с храмом Николы на Берсеневке. Все эти раритеты окружат ресторанами, гостиницами, варьете, казино, дискотеками и т. п.

Разумеется, не обойдется без подземных гаражей. На месте фабрики «Красный Октябрь» по замыслу проектировщиков останется маленький цех — нечто наподобие «папуасской деревни», где туристы смогут понаблюдать за процессом изготовления кондитерских изделий и угоститься рукодельными сластями. Протеста местных жителей против реконструкции ожидать не приходится: их здесь почти не осталось. Эколого-историческая общественность тоже в раздумьях: особого повода возмутиться (на фоне всего остального) не наблюдается.

Главные проблемы новому «проекту века» угрожают изнутри. То, что эта стройка растянется не меньше чем на 10–15 лет, мало кто сомневается. Строительство на речных островах почти гарантированно преподносит сюрпризы, удлиняющие заявленные сроки в полтора, а то и в два раза. В ходе предпроектных экспертиз выяснилось, что грунты на острове действительно сложные. Впрочем, о сроках окончания никто и не объявлял: после десятилетней эпопеи с «Москвой-Сити» желающих делать громогласные заявления поубавилось. Однако в 2003 году сообщалось, что первая очередь — квартал между Софийской набережной и Болотной площадью — будет завершен... к 2005 году.

Кроме того, планируемые развлекательные заведения тесно взаимосвязаны и требуют одновременного завершения строительства. Мало создать клуб — нужно, чтобы гости не боялись сломать ноги, добираясь до него мимо котлованов. В потенциальных инвесторах недостатка нет. Вопрос в том, смогут ли они «синхронизировать» планы: начинать «свою» стройку наобум никто не станет.

Подсчитали — прослезились

Наконец, успех проекта зависит от того, способны ли инвесторы выработать общую позицию по защите своих интересов во взаимоотношениях с городом. Дело в том, что в центре Москвы — Кремль, заслонять его нельзя. Заглядывать за кремлевскую стену — тем более. Москомархитектура требует соблюдения элементарных градостроительных приличий: чтобы будущие здания не превышали 20 м. Застройщики не против приличий. Они просто понимают их несколько шире, выше. По словам представителя одной из компаний — потенциальных инвесторов строительства на «Золотом острове», высота зданий, не стоящих в первой линии Софийской набережной, могла бы быть и повыше: «Пять этажей — это предел окупаемости домов класса А. То же относится к офисным центрам.

Чтобы обоснованно надеяться на прибыль, нам нужно хотя бы шесть этажей. Или семь, считая первый нежилой. Когда мы указываем на Дом на набережной, который еще выше, нам отвечают: «Что позволено Юпитеру, не позволено быку». Но если здание плохое, то его вообще нельзя строить. Нигде. А если оно по всем параметрам соответствует времени и месту, то в чем проблема?»

ПИФ-паф, ой-ой-ой...

Идея проекта возникла в 2003 году, когда развернулась городская программа вывода с территории Москвы промышленных предприятий. Собственник кондитерской фабрики «Красный Октябрь» был не против того, чтобы вывести из центра города свое производство, а на его месте возвести либо жилье, либо офисные центры. Владельцем фабрики являлась компания «Гута» — молодая и амбициозная.

Сразу же началась подковерная борьба за то, какое из архитектурных бюро получит заказ на проектирование и кто из девелоперов будет строить. Закончилось это соревнование весьма неожиданно для большинства участников рынка и вполне прогнозируемо для немногих. Летом 2004 года разразился банковский кризис, который будто специально возник, чтобы разрешить массу накопившихся задач. В частности, тяжелейшие потери понесла компания «Гута». В общем-то кризис и закончился в тот день, когда Гута-банк был куплен Внешторгбанком.

С этого момента начались подвижки в развитии архитектурных планов и определении генеральных застройщиков. Казалось, выбор властей остановился на группе компаний «Корпорации развития территорий» (КРТ). Вскоре КРТ объявила о создании двух паевых инвестиционных фондов для финансирования проекта: «Золотой» (для строительства жилья) и «Мегаполис» (для создания инфраструктуры). Сообщалось даже о живейшем интересе к этим ПИФам со стороны западных инвесторов.

Правда, при одном условии. Без участия и гарантий города привлечь инвесторов под столь масштабное строительство невозможно, в этом специалисты рынкаединодушны. Но мэрия, которая в качестве пая могла бы внести право собственности на землю, здания, инфраструктуру, участвовать в создании фондов отказалась. И тут же «повысила ставки». В начале 2005 было объявлено о запуске нового проекта: «Декра-груп» получила самый лакомый кусок — Софийскую набережную напротив Кремля. Собственно, дальше дело так и не пошло.

«Элитка» под стук колес

И все же почему проект фактически стоит? Есть парадоксальное объяснение: он слишком хорош. Скажем так, застройщики похвастали, что готовое жилье на «Золотом острове» будет стоить до $25 тыс. за 1 кв. м, а в «видовых» квартирах — и до $50 тыс., риэлторы об этом раструбили. Зачем они это делали, понятно. Но объяснимо и то, что впечатляющие цифры разбередили души не только потенциальных инвесторов и покупателей, но и всех тех многочисленных структур, от которых прямо или косвенно зависит само строительство.

А инвестиционный договор между властями и застройщиком — вовсе не «священная корова». Застройщик хочет построить больше жилых домов, продать их и получить максимальную прибыль в кратчайший срок. У города другие планы. На «Золотом острове» властям видятся туристические объекты и пятизвездочная гостиница. Но гостиница для застройщика — долгая окупаемость, и ничего более.

По концепции генплана Москвы (который замечателен уже тем, что в него можно постоянно вносить изменения, а это полезно при ведении переговоров) на острове собираются построить массу развлекательных и торговых центров. Девелоперы и риэлторы хватаются за голову: кому нужен дом с окнами на развлекательное заведение и кого заманишь в это заведение, если туда не добраться сквозь пробки центра города, да и машину не припарковать?

«Это плохой генплан, — говорят девелоперы и риэлторы. — Внесите в него изменения». «Нельзя, — вздыхают архитекторы, — генплан — это закон. А вопрос решить реально: вы под каналом гаражи постройте. Четырехуровневые». Девелоперы и риэлторы начинают нервничать, а тут и Московский метрополитен подключается к дискуссии: «Да не волнуйтесь вы. Мы там станцию построим». «Какую еще станцию? — изумляются девелоперы и риэлторы. — Наши клиенты на метро не ездят. Что это за элитное жилье рядом со станцией? Что мы сможем возвести над ее коммуникациями?» «Понимаем ваши проблемы, — соглашаются метростроевцы. — Но ведь положено...» Девелоперы и риэлторы пьют валидол и ищут пути решения проблемы.

За всеми этими схватками наблюдают энергетики: «Электроподстанцию перенести? Покажите ваши предложения». И понимают девелоперы и риэлторы, что энергетики не подвластны ни богу, ни черту, и несут им проект за проектом, предложение за предложением — те изучают.

Тут появляется депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов со сногсшибательной идеей: «На месте «Красного Октября» можно сделать блистательный проект. Представьте: старинное промышленное здание превращается в современную гостиницу, ресторан, целый комплекс. Оставить эти трубы, всякие медные механизмы, сделать внутри стеклянные переходы... Я в Бирмингеме такое видел — для старых складов, фабрик англичане находят симпатичное дизайнерское решение. Это было бы замечательно — сделать такое напротив Кремля!» «Где же тогда жилье строить?» — теряются застройщики и риэлторы.

Мне сверху видно все, ты так и знай!

На первый взгляд для элитного жилья лучшего места в Москве не найти. Другой вопрос, что оно будет собой представлять? Архитектурные и технологические проблемы заставляют усомниться в том, что проект вообще реализуем.

Дома здесь действительно на грани окупаемости. Если ближе к стрелке еще есть надежда выйти на пять–шесть этажей, то на Софийской набережной три–четыре этажа — предел. Дома оказываются ниже уровня транспортных магистралей и пешеходных маршрутов. Сомнительно, что кто-то захочет платить астрономические суммы за жилье в доме, нижние этажи которого напоминают подземелье, а в окна верхних будут заглядывать туристы.

Встает вопрос о самой возможности совмещения элитного жилого района и предприятий туристической индустрии. «Направо за деревьями вилла Мадонны, налево за холмом — особняк Марадонны» — это одно, а «Направо окно Н. Н., налево — дворик М. М.» — совсем другое. Приглашенная архитектурная звезда Мануэль Нуньес предложил «утопить» внутренние дворы элитного комплекса, чтобы хоть как-то обеспечить приватность VIP-жильцов. Вероятно, где-то в Испании или Мексике такие патио стали бы настоящей находкой. У нас они будут «колодцами». Причем вечно сырыми, учитывая климат, близость реки и качество любого, самого разрекламированного элитного строительства. Как будет восприниматься этот «пейзаж» с псевдоэлитным жильем? То ли вид на деревушку с холма, то ли на дворики для прогулок — с вышки.

Коммуникации в центре города — особая история. Необходимо их полное обновление. Во сколько это обойдется, пока даже не удается подсчитать. И не мудрено. Электричества в центре Москвы нет. Для девелоперов это аксиома. Жители острова и сегодня зачастую испытывают неудобства даже с подключением современной бытовой техники. Понятно, что индустрия развлечений и элитные дома потребуют электроэнергии на порядок больше.

Как вы остров назовете?

Наконец, вызывает сомнения сама туристическая привлекательность «Золотого острова». При всем уважении к старинным церквушкам, их кресты на уровне дороги выглядят жалостливо и напоминают о зимнем приключении барона Мюнхгаузена в России. Кстати, безопасность храмов, особенно церкви Софии, вызывает серьезные опасения: уж больно неудобны они для «реконструкции» района.

Достопримечательные виды? Согласитесь, вид на стрелку со стороны Москвы-реки хоть и обезображен «мужиком в скорлупе», но он все же живописнее, чем вид со стрелки на тыльную часть того же монумента.

Не считая вышеназванных, других культурных и исторических памятников в этом уголке Якиманки не числится. Что же в «золотом» проекте действительно золотого? Ничего, кроме цен и уровня фантазии авторов проекта. Впрочем, на Остоженке памятников еще меньше, но район удалось удачно раскрутить.

Очевидно, пройти 300 м по острову туристы могли бы, даже не заметив этого, вполне удовлетворившись придорожными бутиками, а также видом на храм Христа Спасителя в одну сторону и на Замоскворечье — в другую. А можно остановиться на середине моста и подумать.

Рассказывают, что, когда Россия получила в концессию Порт-Артур (Люйшунь) и соседний более крупный город Далянь, придворные льстецы уговаривали Николая II переименовать последний в Свято-Николаевск. Царь спросил совета у генерала Куропаткина. Военный министр подумал и ответил: «Кто ж его знает, ваше величество, как оно дальше повернется? Сраму не оберемся. Давайте уж как-нибудь попроще назовем. Вот солдаты его уже «Дальним» окрестили». Может, и устроителям «золотого» проекта умерить амбиции и назвать остров напротив Кремля «Ближним»? Или оставить народное имя: хоть по-русски —Болотный, хоть по-татарски — Балчуг.

Елена Аралова, директор по связям с общественностью и рекламе компании Soho Realty:

— После реализации проекта «Золотой остров» можно будет говорить о первом в Москве действительно элитном микрорайоне — обособленном, со своей атмосферой и досуговыми центрами, приближающимися по степени известности к Гуггенхайм-Центру в Нью-Йорке, центру Помпиду и д’Орсэ во Франции. Одно из ключевых преимуществ элитного квартала — однородное социальное окружение.

Но ключевой фактор, способный обеспечить проекту успех, — грамотная и продуманная концепция его застройки. Если люди, проживающие в данном районе, получат удобный подъезд к домам, огороженную придомовую территорию, то есть будет сформирована полноценная жилая среда дорогого квартала — то достоинств проживания в этом районе масса. Это и непосредственная близость культурного и исторического центра Москвы, и продуманная инфраструктура в непосредственной близости, и проживание в престижном месте.

Спрос на рынке дорогого жилья сегодня существенно опережает предложение. Разрыв составляет в районе 50–60%. В среднесрочной перспективе такое положение дел будет скорректировано, но вряд ли кардинально. В подобных условиях вероятен высокий спрос на качественное дорогое жилье. Продуманная стратегия продаж, адекватная рынку концепция проекта, безусловно, обеспечат его окупаемость. Хотя конкретный уровень доходности сегодня определять рано. Если жилую часть «Золотого острова» четко дистанцировать от коммерческой недвижимости и грандиозной инфраструктуры проекта — то она будет пользоваться несомненным успехом, так как покупатели недвижимости подобного рода ценят тихое и спокойное месторасположение дома, как правило, с собственной придомовой территорией и сквериками, где нет большого скопления людей. Так, например, территория, непосредственно прилегающая к Арбату — центру туристической и культурной концентрации людей, пользуется меньшим спросом, нежели улочки, находящиеся по соседству.

Элитное жилье должно удовлетворять целому перечню характеристик, в числе которых на первом месте стоит местоположение, которое у проекта «Золотой остров» самое выгодное — в историческом центре Москвы в непосредственной близости от Кремля.

Ирина Егорова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty:

— Комплексная застройка стрелки Болотного острова — один из самых амбициозных проектов на сегодняшний день, и, несомненно, жилье, построенное здесь, будет элитным. К этому есть все предпосылки, прежде всего — уникальное местоположение. Этот фактор, равно как и близость к Кремлю, стоит на первом месте в любых оценочных классификациях.

Другая важная характеристика — социальное окружение. Уже понятно, что оно будет равноценным. Вся запланированная инфраструктура обещает быть самого высокого уровня. Наконец, это просто стильный, узнаваемый, современный проект. Эти факторы в совокупности и будут формировать спрос.

Соседство жилья с остальными объектами должно быть гармоничным. Конечно, если покупатель не приемлет подобное место для проживания, он предпочтет тихий район. Выбор есть всегда. Не исключено, что определенная часть квартир на «Золотом острове» будет приобретена для представительских целей, а не для проживания с семьей.

Будет ли такое жилье элитным? Ответ однозначен — да. Хотя бы потому, что журналисты пишут об этом не один год, подогревая интерес к проекту, а до стройки еще далеко. При таком пиаре реально создать ажиотажный спрос. Говорят, люди уже в очереди стоят — ждут начала продаж.

Если говорить о сложностях, которые способны возникнуть при реализации проекта, то в этом месте сложные грунты (ситуация осложняется из-за близости воды), очень старые коммуникации и малые энергетические мощности. Все это — проблемы, которые придется решать девелоперам. В целом в данный момент вопросов больше, чем конкретных ответов. Сроки реализации проекта условны, все движется не так быстро, как хотелось бы и планировалось.

Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО «Авгур Эстейт»:

— Проект «Золотого острова» уникален, и альтернативы на московском рынке ему нет. Следует отметить место застройки — вдоль Софийской набережной, напротив Кремля. Обособленность места способствует формированию однородной социальной среды, а ограниченность площади сокращает возможность роста количества предложений. Все это дает основания предполагать, что цена 1 кв. м жилья будет высока — проект в целом инвестиционно привлекателен.

Успешность проекта «Золотой остров» зависит от концепции его застройки. Территория позволяет возводить как элитное жилье, так и объекты офисной,торгово-развлекательной, гостиничной инфраструктуры. Уникальность места обеспечит высокий покупательский спрос. Если на стадии проектирования будет принят во внимание принцип зонирования на жилую, торгово-офисную и развлекательную части острова, не стоит опасаться недовольства со стороны будущих жителей острова на шумное соседство с туристической зоной.

Но «Золотой остров» имеет и другую сторону медали. Например, существуют ограничения, связанные с большим количеством памятников мировой культуры, признанных ЮНЕСКО, и ограничения по высотности и стилю зданий.

У застройщиков возникнут трудности с решением вопросов грунтовых вод, как следствие этого — с устройством подземных паркингов. Территория является островом — это существенно ограничивает глубину фундамента возводимых зданий, что в свою очередь влияет на количество машиномест. А проблема парковки в центре стоит очень остро.

Можно предсказать трудности, которые возникнут с транспортной доступностью к «Золотому острову». Мосты, соединяющие остров с основными транспортными артериями города, не справятся с возросшими автомобильными потоками, что приведет к возникновению заторов на дорогах.

Дата публикации: 15:31 28 апреля 2006

Источник: bpn.ru