Нежелательное соседство

Покупая загородный дом, человек вряд ли рассчитывает жить рядом с промышленным предприятием, кондитерской фабрикой, складом или свинофермой. Но хотя примеры такого соседства — редкость для Подмосковья, вероятность их появления велика.

Компании, скупающие земельные массивы для их перепродажи, могут реализовать участки как девелоперу, занимающемуся коттеджным домостроением, так и фирме, строящей промышленные объекты. В Подмосковье до сих пор нет утвержденного генплана (генплан Московской области планируется полностью разработать только к 2020 г.), зонирование территории проведено далеко не во всех муниципальных образованиях и районах области, а там, где оно проведено, не всегда информация о планах администрации района становится достоянием общественности. Наконец, отнюдь не всегда застройщики коттеджного поселка интересуются, какие планы существуют относительно близлежащего пустыря. Поэтому коттеджи и заводы вполне могут оказаться на соседних территориях. Но если для производства или склада это не играет особой роли, то для загородных резиденций близость подобных объектов равнозначна провалу инвестиционного проекта. Или существенные финансовые потери для конечного покупателя, который приобрел дом, а потом увидел возводящиеся по соседству фабричные корпуса.

Кому как повезет

Подмосковная земля — лакомый кусок для инвестора. Число компаний, заинтересованных разными путями приобрести здесь земельные участки, постоянно растет, а количество застройщиков коттеджных поселков в 2005 г. перевалило за сотню, по данным аналитического центра IRN.ru.

На территории Московской области рейдерские компании скупают у бывших колхозников их паи, становясь владельцами больших массивов сельскохозяйственных земель. В настоящее время на территории Московской области работает несколько десятков компаний, из них в десятку крупнейших попали собственники более 5000 га подмосковной земли. Как отметил Владислав Мягков, менеджер компании Ernst & Young, приватизированные сельскохозяйственные земли, перспективные для продажи под жилье, коммерческие склады, промышленное или рекреационное использование, активно скупаются и перепродаются на вполне законных основаниях.

“Разница в стоимости земли сельхозугодий и земли, которую рейдеры предлагают под коммерческие цели, зачастую является весьма ощутимой, — уточняет Марк Гройсман, глава российского представительства ГК "Савацкий". — Такой вид бизнеса становится более чем привлекательным”. Земля доводится до предпродажного состояния — подводятся коммуникации, дороги, меняется ее категория — и поступает на рынок. Однако, отмечает Гройсман, целесообразность использования земли под конкретные нужды может определить профессиональный опытный девелопер. Рейдеры зачастую таковыми не являются.

Земли Московской области до бетонной кольцевой автодороги (примерно до 30 км от МКАД) и по престижным направлениям, пусть на большом расстоянии от Москвы, практически одинаково интересны и для коттеджного строительства, и для возведения логистических и индустриальных парков, а также разнообразного производства.

“Стоимость земли, оформленной для строительства жилых домов, в популярных местах Подмосковья может доходить до десятков тысяч долларов за сотку, — говорит Владислав Мягков. — Землю под склад, производство или ферму невыгодно покупать дороже чем за $2000 за сотку. Строить ферму рядом с поселком — все равно что пришить брезент на вечернее платье.

Этого никто не станет делать”. Михаил Чинченко, заместитель генерального директора компании “Русский дом недвижимости”, также предполагает, что в идеале, если покупать земли для создания коттеджных поселков в ликвидных зонах, вероятность того, что рядом будет строиться что-то другое, невелика. Рейдерские компании не станут продавать земли под иные нужды, так как сбыть участки под коттеджный поселок гораздо выгоднее.

Но порой практика противоречит логике. И рядом с престижными коттеджными поселками появляются объекты, которые, мягко говоря, не вписываются в идиллический сельский пейзаж. Вряд ли инвесторы, вкладывающие средства в строительство домов на территории коттеджных поселков “Никольское подворье”, “Никольская слобода” и “Третья охота” по Новорижскому шоссе, могли предвидеть, что спустя несколько лет шведский косметический концерн “Орифлейм” захочет построить фасовочное производство на расстоянии около 1,5 км от дорогих загородных резиденций. Комплекс зданий будет строиться на участке, находящемся в собственности компании “Орифлейм Продактс” и расположенном на 26-м км автомагистрали “Балтия” вблизи д. Поздняково Красногорского района. И это еще один из самых безобидных примеров!

Когда начиналось строительство комплекса дачных поселков “Истра Кантри Клаб”, об индустриальном освоении соседней территории не было и речи. На сегодняшний день известно, что строительство индустриального парка “Кулон-Истра” начнется в мае 2006 г. По информации, полученной в компании “Кулон”, индустриальный парк будет построен па участке размером около 31 га (40 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Его предусматривается разделить на складской и производственный секторы, а также сектор технического обслуживания и административную зону. Общая площадь строительства составит около 170 000 кв. м.

Вряд ли совпадали интересы компании “Открытые инвестиции”, вкладывающей средства в строительство коттеджного поселка “Павлово”, и нидерландско-итальянского концерна Perfetti Van Melle, на незначительном расстоянии от загородных домов возводящего кондитерскую фабрику по выпуску конфет. Правда, как сообщили информационные агентства, Росприроднадзор подал иск в суд с требованием снести объект, так как он возводился без обязательного заключения государственной экологической экспертизы. Не исключена вероятность того, что леденцы Mentos будут выпускать в другом, менее престижном месте.

Поселок без проблем

Подобрать участок земли в Подмосковье под строительство коттеджного поселка — непростая задача, так как следует найти территорию, которая по многим параметрам соответствует представлениям будущих жильцов о загородном проживании и отвечает бюджету инвестора. “А свободных участков в ближнем Подмосковье с необходимой категорией земли и разрешенным использованием становится все меньше, — говорит Владимир Крайнюк, начальник отдела оформления земельно-имущественных отношений в Московской области. — Выбирая земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, инвестор руководствуется в первую очередь стоимостью сотки земли, транспортной доступностью, наличием коммуникаций, электричества и газа, а также месторасположением земельного массива, близостью к нему леса и водоемов”.

“Наша компания при выборе земельных участков под строительство смотрит на то, где они расположены, — говорит Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости "РИГрупп". — Участок должен быть живописным и находиться в экологически привлекательном месте. Если рядом будет водоем или лес, то это послужит одним из приоритетных критериев выбора”.

“Слагаемые удачного поселка известны: это прежде всего направление — рублевское, новорижское, дмитровское, киевское или калужское, в пределах 30 км от МКАД, затем — хорошая экология, отсутствие рядом оживленной трассы и промышленных зон”, — говорит Тимур Сайфутдинов, замгендиректора компании “Терра-Недвижимость”. Земля на Рублево-Успенском шоссе всегда ценилась и строительство на этой территории — наиболее выгодное бизнес-вложение, добавляет руководитель направления элитной недвижимости ГК “ПИК” Олег Пучков. Одним из важнейших преимуществ Рублевки является то, что там никогда не было промышленных предприятий, а это значит, что экология не пострадала.

Восток, юг и юго-восток — не самые благоприятные направления в плане экологии и транспортной доступности. Но инициатива подмосковных властей по строительству в 2007 г. первой очереди ЦКАД может привлечь сюда и инвесторов, и покупателей загородной недвижимости. По словам Ивана Воробьева, аналитика загородной недвижимости корпорации “Инком-Недвижимость”, несомненный плюс региона — живописные стародачные места: Малаховка, Кратово, Быково, Ильинская. “Магия имен известнейших стародачных мест с успехом может привлечь определенный круг инвесторов и покупателей”, — отмечает он. Но, по мнению Александра Винокурова, застраиваться юго-восточные направления будут поселками экономкласса. Эксперты объясняют это тем, что и в перспективе восточные и южные направления Подмосковья не утратят своей индустриальной ориентации. Вероятность там строительства новых промышленных предприятий велика.

Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, подводит итог: для элитных коттеджных поселков больше подходят земли, расположенные от северо-запада до юго-запада (Ильинское, Новорижское, Рублево-Успенское, Киевское, Калужское шоссе), на расстоянии не более 30-35 км от МКАД, площадь осваиваемого участка составляет от 10 до 15 га. Когда застройщик планирует возвести поселок бизнес-класса, он обычно ориентируется на элитные направления, но расстояние от МКАД может быть больше — до 40-45 км, а размер территории под строительство увеличится до 20-30 га. Для поселков экономкласса направление имеет меньшее значение.

Экономический эффект от строительства на дальних землях западного направления (до 100-120 км от МКАД) или ближе, но уже на северо-востоке, востоке или юге области достигается за счет застройки большой территории — от 40-45 га. Практически интерес девелоперов, занимающихся коттеджным строительством, распространяется почти на всю территорию Московской области. Пока что в Подмосковье мало освоены земли сельскохозяйственного назначения. Поэтому вероятность пересечения точек приложения интересов у “коттеджников” и “производственников” на этих землях с каждым годом увеличивается.

За буквой закона

Земельный кодекс разделил все земли в Российской Федерации по целевому назначению на несколько категорий. Андрей Георгиев, партнер компании “Георгиев и партнеры”, особо отметил статью 42 Земельного кодекса РФ, по которой правовой режим использования земель должен осуществляться в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Разрешать использовать сельхозугодья под коттеджное строительство могут органы местного самоуправления в соответствии с разработанными ими правилами землепользования и застройки территорий. При необходимости может потребоваться внесение изменений в документы территориального планирования соответствующего субъекта РФ, а также в документы, касающиеся зонирования территорий или установление градостроительного регламента в отношении данных земель.

При строительстве жилья, как рассказал Владислав Мягков, чаще всего продвинутые застройщики коттеджных поселков организуют перевод сельскохозяйственных земель в категорию “земли поселений” одновременно с присоединением этой территории к ближайшему уже существующему административному образованию — селу, поселку или городу. Без тесного взаимодействия с местной, муниципальной и областной администрацией этого сделать невозможно. Если территория коттеджного поселка уже имеет категорию “земли поселений” и целевое назначение каждого участка — “индивидуальная жилая застройка”, то каждый будущий “нежилой” сосед такого массива обязан соблюдать нормы СанПиН (Санитарные правила и нормы РФ), которые определяют минимально допустимые расстояния между производственными и жилыми объектами (санитарно-защитные зоны). Например, от коровника до ближайшего жилья должно быть не менее 300 м, до свинарника — не менее 500 м, до свиноводческого комплекса — не менее 1 км. Санитарный и строительный надзор не имеет права разрешить строить свинарник ближе 500 м от существующего жилья, и, наоборот, при согласовании новой жилой застройки согласующие проект инстанции не должны разрешить строить новое жилье ближе 500 м от существующего свинарника. Такие нормы действуют относительно всех типов производства.

Андрей Георгиев подчеркнул, что при изменении разрешенного использования сельхозземель под дачное строительство нет необходимости перевода их в другие категории. Если говорить о строительстве коттеджей на землях сельскохозяйственного назначения, то, как уточнил Владислав Мягков, их собственник без изменения категории земель может организовать на них только садоводческий кооператив или товарищество. Строительство домов на участках садовых товариществ не запрещено.

Физически можно построить на землях сельскохозяйственного назначения жилые дома, юридически же это нарушение закона. “Я не встречал в своей практике случаев законного строительства жилья на землях сельхозназначения или на землях лесного фонда. В таких домах нельзя зарегистрировать постоянное проживание (прописаться), имущественные и земельные налоги с собственников таких строений и земельных участков взимаются как за нежилые объекты”, — говорит Мягков.

Охранные нормы СанПиН, защищающие жилье от воздействия соседних производств, на такие образования не распространяются. То есть риски получить неудобного соседа возрастают. Кроме того, по словам Мягкова, для коттеджного поселка, построенного после 2001 г. в юридической форме “садоводческого кооператива или товарищества”, постоянным остается риск признания его несоответствия “духу” статьи 78 Земельного кодекса, в которой дан весь перечень разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Как рассказал Владимир Крайнюк, существуют схемы территориального планирования территории РФ, субъекта РФ, генпланы есть и на уровне районов и городов. Генпланы районов и городов формируют градостроительную политику, включающую в себя основные направления развития территории, выделение резервных территорий с учетом дальнейшего развития города или района, транспортные развязки, инфраструктуру. Сейчас в каждом районе разрабатываются “Правила и нормы землепользования и застройки территории”, которые утверждаются органами местного самоуправления. Поэтому, планируя заняться строительством, инвестору не помешает с этими документами ознакомиться.

Кто больше знает

Эксперты советуют девелоперам, перед тем как начать застраивать коттеджами купленный земельный участок, ознакомиться с генпланом муниципального образования или района. Дело в том, что единый генеральный план развития Московской области еще находится в стадии разработки, но часть районов уже имеют новые генпланы, которыми и руководствуются при застройке своей территории.

“ГК "Савацкий" покупала землю в районе, у которого имелся генплан, — уточняет Марк Гройсман. — Назначение нашего участка земли было определено, и мы с самого начала уверенно планировали построить на нем комплекс жилых домов. Из генплана мы узнали, что все близлежащие участки земли уже заняты — там построены коттеджные поселки, — а новых масштабных строек не будет”.

По мнению экспертов, чем больше информации соберет инвестор, тем больше вероятность того, что он не столкнется с неожиданностями. Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости “Миэль-Недвижимости”, рассказал, что компания планировала приобретение земельного участка для строительства коттеджного поселка, но отказалась от этой сделки, узнав о возведении поблизости фармацевтического завода.

Девелоперу нужно уметь самостоятельно анализировать возможные пути развития территории. “Как правило, мы прикидываем, целесообразно ли использовать данную землю под производство или строительство складов, — говорит Михаил Чинченко. — Заводу или складу необходимы хорошие подъездные пути и транспортная доступность, значит, рядом должна проходить железная дорога или удобная автомобильная трасса. Для создания промышленного объекта требуются увеличенные электрические, газовые и т. п. мощности. Если этих условий нет, то коттеджный поселок почти застрахован от появления нежелательных производств по соседству”.

Тимур Сайфутдинов дополнил, что более-менее уверенно можно говорить о том, как будет использована земля вокруг коттеджной застройки, если ее окружает лес. В большинстве случаев участки, приобретаемые для строительства коттеджных поселков, совмещены с лесными угодьями. “Чтобы застраховать себя от нежелательных соседей, девелоперы практически всегда оформляют в долгосрочную аренду прилегающий участок леса: арендуя лес, он точно знает, что его не вырубят под строительство нежелательного объекта”, — говорит Михаил Чинченко.

Практика аренды окружающей поселок территории распространена среди владельцев загородных земель. Иногда эти земли целесообразно не просто арендовать, а выкупить. “Мы строим коттеджный поселок "Опушкино" в районе населенного пункта Буньково, — рассказывает Чинченко. — Участок земли в 7 га, который расположен между дорогой, ведущей на Истру, и непосредственно поселком, мы долгое время арендовали, но потом посчитали, что лучше свести риски к минимуму, и выкупили подъездные пути к поселку”.

Сила общественности

Информация о градостроительной деятельности по закону должна быть открытой и общедоступной. Ее по запросам граждан должны предоставлять органы местного самоуправления в соответствии с пунктом 6 статьи 57 Градостроительного кодекса РФ. Воспользовавшись данным правом, заинтересованные лица могут получить интересующую их информацию о градостроительной деятельности, в том числе и о перспективном плане развития территорий.

Александр Винокуров говорит, что действенным инструментом защиты жителей поселков сейчас является общее собрание собственников жилья, которые могут направлять запросы о планах строительства в их районе в местную администрацию. В рамках закона они могут требовать отчетности о нормах, действующих при строительстве, и следить за их соблюдением через своих представителей.

Как рассказал Владимир Яхонтов, возведение завода “Орифлейм” на Новорижском шоссе началось уже после заселения коттеджных поселков “Никольская слобода” и “Третья охота”. Сначала компания объявляла о строительстве упаковочно-разливного цеха, но впоследствии ее планы изменились — было принято решение наладить полноценное химическое производство. “Жители поселков восстали против строительства завода, в дело вмешалась администрация района, и компания "Орифлейм" была вынуждена вернуться к первоначальным планам”, — уточняет он.

Свои приоритеты

Действующий закон и регламенты по использованию земель в Подмосковье не являются серьезным препятствием для инвесторов, купивших землю для реализации своих проектов. С районной администрацией можно договориться, доказав, что построенный объект принесет массу выгоды для района. И действительно, за счет инвесторов строятся дороги, объекты соцкультбыта, промышленные предприятия налогами пополняют областную казну. Но если застройщик хочет избежать конфликта, ему приходится искать законные пути реализовать инвестиционный проект.

“Проще всего, когда земельный надел находится на территории, где по генплану ничего не запланировано, а инвестор пришел и доказал, что новые объекты нужны и полезны для района и области, — говорит Кирилл Савицкий, замгендиректора ГК "Вашъ финансовый попечитель". — В таком случае он скорее всего будет одобрен. Все основные проекты "Рузской Швейцарии" включены в генплан Рузского района, мы провели серьезную работу, чтобы доказать их необходимость и важность даже в тех местах, на которых не были запланированы другие важные социальные объекты”.

Но инвесторы не всегда столь лояльны, а планы администрации не всегда отражают интересы проживающего вблизи населения. Как вспомнил Александр Винокуров, что-то подобное случилось с жителями столичного Куркина, купившими жилье в “Подмосковной Швейцарии” и через несколько лет после покупки узнавшими о планах строительства “Пром-Сити” в соседнем Молжанинове (от 1-го и 11-го микрорайона Куркина до промзоны меньше 1 км. — “Ведомости”), а также с жителями Южного и Северного Бутова, вблизи домов которых также планируется разместить промзону.

Теоретически, когда в район приходит инвестор, задача которого — купить землю под строительство завода, или инвестор, который заинтересован в приобретении участка под коттеджи, их должны направить по разным адресам. На деле все происходит не совсем так.

“Посмотрите на Истринский район, — говорит генеральный директор Farm House Тарас Нечипоренко. — Здесь построили коттеджный поселок "Княжье озеро", рядом поставили мясоперерабатывающий завод, недалеко открыто производство, где варят сыры. Никто из инвесторов этого не предполагал”. Эксперт допускает, что земля в Подмосковье настолько привлекательна для инвесторов, что, когда на вторичном рынке появляются выгодные предложения, покупатели разбирают участки, не обращая внимания на соседние территории.

“Мало кто интересуется, что будет рядом с купленным земельным участком, — говорит Нечипоренко. — Под "Истра Кантри Клаб" осваивают около 100 га, а рядом растет огромная, в 70 га, промзона. Скорее всего инвесторы этого проекта не узнавали о перспективах района, если стали строить здесь поселок”. По словам Марка Вдовских, директора департамента маркетинга компании “Северо-Запад”, девелопера коттеджных поселков “Истра Кантри Клаб”, когда пять лет назад их загородный комплекс только начал застраиваться, о появлении рядом индустриального парка не было и речи. Хотя предполагалось, что столь привлекательный землеотвод не останется невостребованным.

По закону нельзя строить новые объекты, минуя публичные слушания. “На самом деле если и проходят публичные слушания, то они носят полузакрытый характер, без активного привлечения жителей и заинтересованных организаций”, — говорит Владимир Крайнюк. Факт появления фабрик, индустриальных парков или других “легких” производств вблизи жилья и является результатом пренебрежения законом.

Дата публикации: 12:01 02 мая 2006

Источник: bpn.ru