Цены в плюсе, метры в минусе

Цены на строящееся жилье за первый квартал 2006 года выросли в среднем на 8%, а по эксклюзивным элитным объектам — на 30%. По итогам года прогнозируется увеличение стоимости на 25-40%.

Спрос на первичном рынке оставался низким до середины прошлого года. В июне-июле аналитики зафиксировали оживление покупательского интереса, причем сначала на вторичном рынке, а в августе и на «первичке». Среди основных причин аналитики называют накопившийся объем отложенного спроса (люди устали ждать обещанного глобального падения цен) и растущую долю ипотечных и потребительских кредитов. С начала года стало ясно, что повышение цен не случайный всплеск, а тенденция. Главный вопрос — как долго она будет господствовать на рынке.

Предложение сжимается

В настоящий момент спрос в секторе массового жилья, по словам начальника отдела маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость» Николая Пашкова, значительно превышает предложение. Если в период стагнации на продажу было выставлено порядка 3,3 млн кв.м жилья, то в I квартале 2006 года этот показатель снизился до 2,7 млн кв.м.

По оценкам начальника отдела аналитики холдинга RBI Веры Сережиной, в 2003-2004 годах в среднем в продаже было 300-330 объектов (строящихся домов, в которых реализуются квартиры), в конце 2005-го — более 400, а на 1 марта 2006-го — лишь 340. Покупательский ажиотаж быстро вымывает с рынка товар. Компания ЛЭК за первые две недели апреля по некоторым объектам перевыполнила план продаж за месяц и решила приостановить продажи до 1 мая. В противном случае, как уверяют в ЛЭК, единовременная реализация всех квартир на начальной стадии строительства может оставить компанию без прибыли.

Некоторые эксперты полагают (а в столице — уже уверены), что застройщики придерживают жилье и тем самым искусственно разгоняют цены. В холдинге RBI такие предположения в отношении собственных объектов категорически отвергают. «По другим питерским застройщикам информации нет, но на примере Москвы можно сказать, что такое возможно», — допускает Вера Сережина.

Основные причины, приведшие к сокращению объемов предложения, известны. Во-первых, все тот же 214-й закон «о долевке», который отбил у застройщиков охоту выводить в 2005 году новые объекты на рынок (хотя, к примеру, «Петербургская Недвижимость» в конце лета все же планирует начать по нему работать). Во-вторых, сказывается провал по участкам, образовавшийся в переходный период от ИТК к торгам. Кстати, по данным аналитиков, примерно 30% наделов, полученных «по целевке» через ИТК, скорее всего, на рынок не выйдут — это так называемые проблемные пятна. Наконец, в период стагнации спроса застройщики не имели возможности реинвестировать средства в закладку и сооружение новых объектов.

Цены и доли

По данным RBI, в декабре прошлого года цены на «пер-вичке» выросли на 1% (на «вторичке» — на 1,6%). В январе-феврале 2006-го положительная динамика сохранилась. А в марте, говорит г-жа Сережина, «первичный рынок впервые за последние полтора года продемонстрировал рост в 9% (на «вторичке» — 3,5%)».По расчетам Николая Пашкова, цены за первый квартал выросли в среднем на 8%.

Изменилась в этом году и структура предложения в строящихся жилых объектах. Если в марте 2005 года доля однокомнатных квартир в кирпичных и кирпично-мо-нолитных домах составляла 36,7%, то в марте 2006-го — 39,5%. Также стало больше «двушек» — 24,6 и 25,5% соответственно. Увеличился на 1,5% и объем предложения квартир с четырьмя комнатами и более. Несколько снизилось предложение «трешек» (на 1,3%) и квартир-студий — на 0,8%.

По оценкам экспертов «Союзпетростроя», уменьшается количество кирпичных домов. При таком развитии событий в течение ближайших лет этот тип домов может исчезнуть как класс. В несущих конструкциях кирпич вытеснен монолитным каркасом, а в ограждающих его все сильнее теснят газобетон, вентилируемые фасады и различные варианты комбинированных конструкций.

Элита - отдельно

По данным маркетологов СК «Возрождение Санкт-Петербурга», в 2005 году объем продаж элитного жилья в центре города составил около 140 000 кв.м.Как пояснила зам. генерального директора корпорации по маркетингу и продажам Ольга Клушина, в первом полугодии 2005-го спрос на элитные новостройки был стабильным, в августе наблюдалось оживление рынка, в конце года наступил ажиотаж. В I квартале 2006-го интенсивность спроса сохранилась. Пo сравнению с IV кварталом 2005-го объем продаж вырос на 13%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — в 2,1 раза. Вместе с тем объем предложения за I квартал этого года по сравнению с IV кварталом 2005-го сократился на 17%.

«В структуре предложения 30% площадей предлагалось на объектах сегмента «комфорт» (в обычных жилых домах в центре города), — рассказывает г-жа Клушина. — Около 60%—в сегменте «пре-миум» (престижное элитное жилье) и остальные 10% представляли собой «сливки» элитной недвижимости -сегмент «эксклюзив».

Цены на элитное жилье выросли с начала 2006-го на 16%. По данным аналитиков, сегодня средневзвешенная цена на рынке в центральных районах Петербурга составляет $3270 за 1 кв.м при единовременной оплате. Быстрее других, по словам Ольги Клушиной, дорожали эксклюзивные объекты: за I квартал их стоимость возросла на 30%.

Прогнозы

Эксперты полагают, что спрос будет расти, по крайней мере, до конца осени. Вместе с ним будут увеличиваться и цены. Основные факторы — заинтересованность банков в рынке жилищного строительства и активность частных инвесторов, которые в первом квартале 2006 года заметно усилили свое присутствие. По данным «Петербургской Недвижимости», их доля возросла до 20-25%.

По итогам года одни специалисты прогнозируют увеличение средних цен на первичном рынке в диапазоне от 25 до 30-40% (к верхним оценкам склоняются, например, аналитики холдинга RBI).

По мнению маркетологов, в 2006-м в Петербурге будет продано не менее 2,2-2,4 млн кв.м. Такой прогноз опирается в первую очередь на развитие кредитования частных лиц, как потребительского, так и ипотечного. Однако если спрос будет расти нынешними темпами, то уже во втором полугодии 2006 года на рынке сложится дефицит предложения. Прежде всего это коснется качественного предложения в районах сложившейся жилой застройки, пользующихся устойчивым спросом (в Московском, Выборгском, Кировском, части Приморского, части Калининского и др.).

Дата публикации: 16:33 02 мая 2006

Источник: bpn.ru