На ближних рубежах

Во всем цивилизованном мире люди предпочитают работать в мегаполисе, а жить в городах-спутниках с собственной инфраструктурой. У нас тоже наметилась такая тенденция, но она имеет свои нюансы.

Большую часть сегментов рынка жилья в пригородах можно условно отнести к двум категориям. Первая – экологическая альтернатива городу, вторая – экономическая. Яркими примерами районов первой категории можно считать Пушкин и Сестрорецк, а примерами второй – Колпино и Ломоносов. Промежуточное положение занимают Павловск, Всеволожск и Петродворец.

Для состоятельных петербуржцев, переезжающих из Северной столицы в пригород, определяющим фактором при выборе нового места обитания являются социальное окружение и комфортность. Сегодня многие объекты, которые раньше считались пригородным элитным жильем, устарели, поэтому в последнее время несколько уменьшается популярность старого фонда и заметно растет спрос на таун-хаусы, объекты малоэтажного строительства и клубные дома. Особенно перспективны с этой точки зрения Пушкин, Павловск и Петродворец. Здесь покупатели готовы платить $2000–2500 и более только при условии полного соблюдения статуса «элиты».

Мечта о «Простоквашино»

Если же определяющей является экономическая составляющая, то пригород выбирают потому, что он дает возможность получить большую площадь и лучшее качество жилплощади за меньшие деньги. Особенно это актуально для молодежи, покупающей свою первую квартиру, и для людей пожилого возраста, которые переезжают в пригород с целью получения доплаты при размене. Помимо петербуржцев, квартиры в пригороде приобретают приезжие, которые зачастую рассматривают пригород как старт, отправную точку с перспективой последующего переезда в Питер. Нет, конечно, цены на недвижимость безудержно растут и здесь. Но пригородный рынок все-таки предлагает более дешевое жилье.

Когда необходимость решать жилищный вопрос уже дышит в спину, а нужная сумма денег категорически не накапливается, мысли желающих обрасти квадратными метрами волей-неволей обращаются к Колпино. Кстати, именно Колпино было выбрано для расселения аварийного квартала Шкапина–Розенштейна, откуда переселили сюда уже около половины жителей за счет средств городского бюджета.

При этом Колпино может похвастаться завидной транспортной связью с городом. Большое количество маршруток, следующих к метро (доехать можно минут за 30), – несомненный плюс этого пригорода. Еще одно «за» в пользу Колпино – прописка и телефоны остаются городскими.

Сегодня в Колпино преобладает застройка послевоенного и позднесоветского времени – от привычных «хрущевок» и «брежневок» до домов 137-й, 606-й и 504-й серий, есть и небольшие «вкрапления» старого фонда. Однако завидная активность местных застройщиков в скором будущем может качнуть маятник предложения в пользу нового жилья.

Чаще всего квартиры в Колпино приобретают местные жители, доля которых доходит до 2/3 от общего числа покупателей жилья в этом районе. Особенно популярен микрорайон под названием «Простоквашино» (между улицами Ремизова, Октябрьской, Оборонной и Анисимова).

Однокомнатные квартиры стоят здесь порядка $33–40 тыс., т. е. в среднем на $3–5 тыс. дешевле, чем в городе. Это же соотношение справедливо и для других категорий жилья: двухкомнатные квартиры – $38–45 тыс., трехкомнатные – от $45 тыс.

В новых (уже построенных) панельных домах в «Простоквашино» достаточно удобные квартиры можно купить за $900 за кв. м. При этом стоимость квартир в обжитых панельных домах 137-й и 606-й серий заметно превышает $1000 за кв.м.

Для сравнения приведем цены в двух других пригородах Петербурга – Ломоносове и Петродворце. Ломоносов: однокомнатные квартиры $29–35 тыс., двухкомнатные – $36–53 тыс., трехкомнатные – от $43 тыс. Петродворец: однокомнатные квартиры $31–48 тыс., двухкомнатные – $42–65 тыс., трехкомнатные квартиры – от $50 тыс. В Ломоносове цены несколько ниже: несмотря на то что он ненамного дальше от Петербурга, чем Петродворец, горожане почти не воспринимают его как место возможного проживания. Петродворец же в последнее время стал «набирать обороты» – реализация президентских проектов («Кон-стантиновский дворец» и «Царская дорога») привела к росту популярности элитного жилья в этом районе.

Равнение на Кудрово

Достаточно популярным среди покупателей пригородных квартир, делающих ставку на экономию, остается Всеволожский район. Всеволожск расположен в 20 км от мегаполиса на перекрестке двух важных путей: автодороги общегосударственного значения Санкт-Петербург – Морье (Доро-га Жизни) и дороги Токсово – поселок имени Свердлова.

Администрация района по мере сил создает условия для повышения имиджа территории города, а за счет появления новых рабочих мест на перспективных предприятиях («Кирпичный завод», «Форд Моторс Компани», аэропорт «Ржевка») спрос на недорогие квартиры во Всеволожске остается сравнительно стабильным.

Большинство многоквартирных домов в этом городе-спутнике – послевоенные кирпичные «хрущевки» и «брежневки». Новое жилье строится, но элитных объектов почти нет. Однокомнатные квартиры на вторичном рынке стоят здесь $30–40 тыс., двухкомнатные – $40–55 тыс., трехкомнатные – $55–74 тыс. Продажная стоимость новых и строящихся квартир во Всеволожске сопоставима с ценами на квартиры в районе Ржевки–Пороховых. Зато Всеволожск считается одним из самых зеленых городов России: за обеспечение кислородом здесь отвечает целая «армия» высокоствольных деревьев хвойных пород – сосен, елей и лиственниц.

В настоящее время Ленобласть предлагает строителям освоить территорию площадью 300 га в районе деревни Кудрово Всеволожского района. Жилая застройка здесь будет рассчитана на 40 тыс. человек. По оценкам петербургских строителей, это около 750–800 тыс. кв. м жилья. Реализовать такой крупный проект можно только в течение 6–10 лет. Существенный негативный фактор – отсутствие социальной инфраструктуры, плохая транспортная связь с Петербургом и, что самое главное, удаленность от рабочих мест. Только в том случае, если территории около КАД будут развиваться как логистические или торговые зоны с привлечением крупных ритейлоров, жилые зоны могут привлечь сотрудников этих компаний. При этом развитие участка в районе поселка Кудрово будет зависеть напрямую от эффективности работы местного девелопера – «КАД-Ленобласть», который отвечает за инженерную подготовку земель.

Пригороды повышенного спроса

Если на Колпино или Всеволожск чаще всего смотрят экономные покупатели, то Пушкин и Сестрорецк, помимо местных жителей, привлекают внимание достаточно обеспеченных участников рынка, поскольку цены на жилье здесь не уступают городским. Наиболее активным остается спрос на квартиры в Пушкине. Интересно, что в находящемся рядом Павловске, несмотря на парково-дворцовый антураж, стоимость типового (но не элитного!) жилья может сравниться с колпинской. Новых стройплощадок в Павловске почти нет, поэтому единичные проекты малоэтажной застройки пользуются здесь довольно активным спросом. В качестве примера можно взять один из новых четырехэтажных комплексов с подземным паркингом.

Свою целевую группу его застройщики представляют так: петербуржцы, которые по каким-то причинам пока не могут позволить себе покупку загородного коттеджа, но при этом мечтают жить в экологически чистом районе и готовы заплатить до $2 тыс. за кв. м.

Пушкинские же квартиры приобретают в основном не те, кто хочет сэкономить, а те, кто хочет шикануть. При этом в Царском Селе сейчас испытывается острый дефицит готового элитного жилья, которое остается наиболее востребованным среди покупателей, желающих гулять по тем же аллеям, где два века назад прохаживался великий поэт. Большинство покупателей нацелены на приобретение комфортных квартир площадью 100 кв. м и более вблизи парковой зоны. Но сейчас там продается только жилье в домах старого фонда, которое комфортным даже при всем желании считать трудно. Вся надежда – на новострой. Правда, сейчас новое строительство ведется только на периферии центра Пушкина, за исключением пары объектов в самом центре, которые не в состоянии удовлетворить спрос. Вот почему, когда квартиры в новых малоквартирных особняках, расположенных в историческом центре Пушкина, попадают на вторичный рынок (а случается это крайне редко), цены на них взлетают до небес ($3 тыс. за кв. м здесь не редкость).

Зачастую в Царское Село перебираются обеспеченные покупатели из исторического центра Северной столицы, которых не устраивает экология «сердца» Петербурга. Нередко в Пушкин переезжают горожане, которые работают в Московском районе или Купчино. Около одной трети покупателей – из Москвы и с Севера. Но основная группа участников пушкинского рынка недвижимости – местные жители.

По сравнению с другими пригородами Пушкин характеризуется достаточно большим разрывом цен на квартиры в зависимости от их расположения относительно парка. Высоким спросом пользуется центральная часть города, особенно квартиры в новых домах на Садовой, Пушкинской и Магазейной улицах, а также на бульваре Алексея Толстого ($1800–2300 за кв. м).

Несмотря на высокий уровень спроса, коммуналок в центре Пушкина осталось достаточно много. Их обитатели, «околдованные» дефицитом предложения, отказываются от довольно заманчивых вариантов расселения в надежде, что вскоре цены вырастут еще, а значит, расселиться можно будет совсем «по-царски».

В сталинских домах Пушкина отремонтированные квартиры продаются сегодня примерно за $1300 за кв. м и более. Популярны однокомнатные квартиры (до 40 кв. м) – их в кирпичных «хрущевках» можно купить за $35–40 тыс. Стоимость нового и строящегося элитного жилья – от $2500–3000 за кв. м. Для сравнения: в Сестрорецке типовое и новое жилье стоит не дешевле, чем в Пушкине и Павловске, – к примеру, однокомнатную квартиру здесь можно купить за $38–40 тыс.

Большинство аналитиков рынка пригородной недвижимости сходятся во мнении, что в 2006–2007 годах разрыв в ценах между двумя категориями пригородного жилья – «экономной альтернативой» и «экологиче-ской альтернативой» – будет только увеличиваться. Причем динамика цен на жилье в районах первой категории будет весьма незначительной, в то время как стоимость комфортабельных квартир в престижных районах «экологической альтернативы» заметно возрастет. Девелоперы, которые занимаются подобными проектами, считают, что малоэтажные жилые комплексы и таун-хаусы в престижных пригородах скоро будут активно конкурировать с коттеджными поселками. Интересно, что многие подобные проекты ориентированы на средний ценовой сегмент, который на рынке коттеджей отсутствует как класс. По мнению риэлтеров, наиболее активным спросом будут пользоваться объекты нового строительства, малоэтажные жилые комплексы и таун-хаусы в Сестрорецке, Пушкине, Павловске и Петродворце.

Дата публикации: 14:51 05 мая 2006

Источник: bpn.ru