Кто скупает квартиры в столице

Вы написали, что цена 1 м2 не может быть ниже 1 тыс. долл. Зачем нас обманывать? Неужели не знаете, что в Москве средняя стоимость 1 м2 уже приблизилась к 3 тыс. долл. И это наверняка не предел. Почему, несмотря на многочисленные прогнозы, что рынок вот-вот перегреется и стоимость жилья начнет падать, ничего такого не происходит? Г. Наташин

В ажиотаже виноваты дольщики

Почему так подорожало жилье в столице? Скорее всего, подорожание жилья с начала года тесно связано с обманутыми соинвесторами долевого строительства. Судите сами. По сравнению с декабрем 2005 г. цены на квартиры выросли в среднем на 20%. На столько же жилье подорожало за весь (!) прошлый год. Причем в основном выросла стоимость дешевого вторичного жилья (в типовых 5-, 9-, 12-этажных домах с квартирами небольшой площади) и новостроек под крышей. Люди, наслушавшись историй дольщиков о потерянных деньгах, кинулись раскупать готовые стены. Если бы не скандал с непостроенными домами, ажиотажа бы не было, уверены многие аналитики рынка недвижимости. И им бы не воспользовались риелторы-спекулянты, которые повышают цены на квартиры чуть ли не раз в неделю на несколько тыс. долл. Кстати, это создало еще одну проблему - превышение спроса над предложением. Продавцы придерживают квартиры до лучших времен в надежде на большую стоимость.

Впрочем, специалисты Российской гильдии риелторов высказали еще одну причину скачкообразного роста цен. Она связана с высокой доходностью на рынке ценных бумаг в конце 2005 г. Рост денежной массы на руках у игроков и привел к тому, что они вложили их в столичную недвижимость. Отсюда и рост цен. К лету можно ожидать стабилизации. Но вот стоит ли?

Нет кризиса - нет спада

Многие столичные риелторы уверены, что ждать стабилизации цен на квартиры или хотя бы прекращения безудержного роста стоимости жилья - пустая трата времени. Конечно, практикующие риелторы - лица заинтересованные (а некоторые из них и есть те самые спекулянты), но доля правды в их словах есть. И вот почему. Если у нас в стране в ближайшее время не случится никаких экономических потрясений, чудес на рынке жилья не произойдет. Больше того, рост стоимости недвижимости будет продолжаться. К тому же рынок слишком инертен, чтобы откатывать назад после каждого незначительного спада ажиотажа по любой причине.

В теории падения цен стоит ждать, когда все желающие удовлетворят свои жилищные нужды. Но в этом и есть основная проблема. Цель приобретения квартиры может быть разной - для жизни и для инвестиционных целей. А по последним данным, озвученным Московской ассоциацией-гильдией риелторов, 48% выставленного на продажу столичного жилья находится в собственности менее трех лет. Это значит: квартиры покупали с единственной целью - продать, когда цены вырастут. И действительно, за последние 1-1,5 года стоимость 1 м2 поднялась в среднем на 50%. И это касается в основном жилья экономкласса. Если бы можно было оградить рынок от таких "инвесторов" или обложить их новым налогом, стоимость жилья стабилизировалась бы. Но, например, московские законодатели считают: чем больше задействовано на рынке механизмов покупки квартир, тем лучше, и облагать людей дополнительным налогом неправильно. С этим можно поспорить: "инвесторы" научились не платить даже те налоги, которые должны отдавать государству по действующему законодательству.

Речь идет о том, что владеющие жильем менее трех лет при продаже должны платить 13% от суммы сделки в качестве подоходного налога. Чтобы этого не делать, нужно заявлять стоимость квартиры менее 1 млн. руб. И неважно, что на эти деньги сегодня не купить даже комнаты в коммуналке: более трети сделок на вторичном рынке заключается на меньшие суммы.

Квартиры скупают немосквичи

Есть еще как минимум две причины, почему падения цен на жилье не стоит ждать. Конечно, ежемесячное повышение стоимости квартир на несколько процентов не может не вызывать вопроса: кто покупает? По различным оценкам, в Москве от 25 до 50% только новостроек скупается иногородними. А в последнее время риелторы констатируют повышенный интерес приезжих и к вторичному жилью. "Бумажное" жилье на стадии котлована - для инвестиций, готовые квартиры - для жизни?

Это значит, что если москвичам перестанет хватать денег на решение своих жилищных проблем, в столицу приедет еще больше обеспеченных покупателей из регионов, что уж точно не обернется общим падением цен.

А тут еще набирает обороты ипотека. И если сейчас ее влияние невелико, то, когда она достигнет 15% от общего количества сделок с недвижимостью, цены могут и вырасти. По данным риелторов, в ближайшие два года порядка 40% желающих изменить свои жилищные условия собираются воспользоваться ипотекой. Но это не последняя проблема, которая настигнет нас тогда. Получить кредит можно будет просто. (Не верите? Вспомните историю доступности кредитов на покупку автомобилей: 4-5 лет назад на заем можно было рассчитывать, имея 30% от стоимости машины, 2-3 года назад достаточно было и 10%, а сегодня купить можно, не имея вообще ни рубля, ни доллара.) Но вот обзавестись на заемные деньги квартирой будет нелегко: спрос, как и сейчас, будет превышать предложение. И цены снова начнут расти… пока их не остановит какое-нибудь экономическое потрясение типа банковского кризиса, хотя его не прогнозируют даже самые нелояльные к власти экономисты (но все они не делают прогнозов дальше зимы 2007 г. - весны 2008 г.).

Сергей Митрохин, депутат МГД:

- Единственный фактор, способный сбить рост цен на квадратные метры, - массовое строительство доступного жилья, в том числе и за счет государства. Поскольку цены на землю в Москве высоки, строить нужно в Подмосковье. Но, чтобы люди захотели селиться в новостройках на территории области, необходимо параллельно с жилищным строительством развивать транспорт и другую инфраструктуру. А таких программ у нас нет.

Дата публикации: 17:01 05 мая 2006

Источник: bpn.ru