Доступное жилье: анатомия дефицита

Осуществление Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» диктует необходимость наращивания объемов строительства, в возможность которого верится с трудом. Сами чиновники выражают недовольство ходом реализации Проекта и пытаются определить причины неудач.

Изначально скромные успехи деле строительства доступного и комфортного жилья объяснялись саботажем региональных властей. В частности, причиной задержки реализации Проекта высшими должностными лицами государства были названы бюрократические проволочки. По словам московских чиновников, в регионах отмечены случаи прямого уклонения субъектов Федерации и муниципалитетов от исполнения законодательства о предоставлении земельных участков на открытых аукционах. В конце февраля первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев прямо заявил, что руководителям регионов и особенно контрольным органам необходимо заострить внимание на распределение участков для строительства. В середине марта уже Владимир Путин, обсуждая проблемы жилищной программы с главами региональных законодательных собраний и членами Совета Федерации, попросил обратить особое внимание на то, что происходит в этой сфере.

Маловато будет?

Позже Дмитрий Медведев назвал иную причину медленной реализации Проекта. В конце марта на традиционном совещании Президента с членами Правительства вице-премьер сообщил, что основной источник торможения - исчерпанный потенциал роста производства отдельных групп стройматериалов. Состояние отрасли настолько скверное, что в ближайшее время может образоваться дефицит цемента, некоторых видов стеновых материалов и железобетонных конструкций. Дмитрий Медведев заявил о необходимости мер по развитию производства материалов с упором на крупнопанельное домостроение и по реанимации жилищно-домостроительных комбинатов. Можно сколь угодно долго гадать, что заставило зампреда Правительства изменить мнение о причинах пробуксовки Проекта. Гораздо важнее оценить, насколько названная им проблема актуальна для конкретного региона. Ведь известно, что федеральный центр некоторые вещи видит порой несколько иначе, чем они есть на самом деле.

В частности, мнение многих городских застройщиков о способности региональных заводов обеспечивать строительные площадки несколько отличается от предположений московских чиновников. «Отечественная промышленность стройматериалов, увы, действительно являет собой одно из самых узких мест в государственных планах по строительству. Тем не менее это справедливо, если оценивать ситуацию по России в целом», - говорит вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан. Если же рассматривать отдельно взятые Петербург и Ленобласть, то станет очевидно, что положение с производством материалов здесь как минимум не плачевно. Так, по оценкам экспертов, мощности расположенных в городе на Неве и области производств позволяют строить 2 млн кв. м жилья ежегодно. Для планируемого Генеральным планом строительства 3,5 млн кв. м жилья в год мощностей у региональных промышленников действительно недостаточно. Однако, перекладывая всю ответственность за невозможность увеличить объемы ввода на производителей, не стоит забывать о том, как работает рынок: мощности он наращивает только под имеющийся спрос.

Именно так за десять лет в нашем регионе была создана сильная индустрия монолитного домостроения. Следовательно, можно предположить, что при наличии возможностей для строительства увеличатся и мощности производителей материалов.

Генеральный директор корпорации «Строймонтаж» Сергей Филиппов считает, что определенный задел у региональных предприятий по производству материалов есть и они смогут увеличить его еще на 10-20%. «Если материалов вдруг понадобится больше - это не произойдет неожиданно. Производители почувствуют рост рынка заранее и смогут подготовиться к увеличению объемов», - уверен он.

Не до Генплана

Впрочем, ввод объемов жилья, обозначенных в Генплане, участниками рынка пока не прогнозируется. И совсем не из-за дефицита стройматериалов. По мнению генерального директора ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость» Василия Селиванова, подобный дефицит - серьезная, но далеко не основная проблема, препятствующая реализации Проекта. «Не меньшее внимание необходимо уделить таким вопросам, как распределение земли под застройку и инженерная подготовка новых территорий. Сегодня эти факторы тормозят новое строительство практически во всех регионах страны», - говорит он. Приблизительно такого же мнения придерживается президент инвестиционно-строительной Промышленно-финансовой группы «РОССТРО» Александр Макаров. Он считает: «Дело вовсе не в приоритетах - крупнопанельное домостроение развивать или какое-нибудь другое. Какие предпочтения будут выставлены рынком по цене и качеству, такими и будут строительные технологии. Важнее разобраться в таких «мелочах», как подбор, отвод и подготовка территорий под массовое строительство». С этим трудно не согласиться. Вряд ли найдется хоть один здравомыслящий предприниматель, который рискнет инвестировать в наращивание производственных мощностей, не имея ясной перспективы их загрузки. Резюмируя, можно сделать вывод, что заявленная изначально высшими должностными лицами проблема - нерасторопность местных властей в выделении новых участков под строительство - является главным фактором, сдерживающим реализацию Проекта. При этом положение гораздо серьезнее, чем может показаться на первый взгляд. По мнению целого ряда профессионалов, реалии таковы, что беспокоиться надо не об увеличении сдаваемых квадратных метров жилья до прописанных в Генплане норм. Хорошо бы сохранить имеющиеся объемы строительства. В частности, по прогнозам заместителя директора по развитию и информационно-аналитической работе «Союзпетростроя» Евгения Каплана, Северную столицу ждет кризис безземелья. Его причины - в резко снизившемся в прошлом году количестве пятен застройки, вовлеченных в земельный оборот.

Трамплин для цен и безработицы

В последнее время нередко можно было слышать об огромном объеме незавершенного строительства, который позволит петербургскому рынку жилья без особых проблем существовать еще 5-6 лет. Увы, действительное положение дел дает гораздо меньше поводов для оптимизма. В начале года объем рынка жилищного строительства составлял около 9,5 млн кв. м. Из них 3,5 приходились на неначатые объекты. Учитывая, что нормативный задел по проектным работам составляет 1-1,5 млн кв. м, сверхнормативный - не превышает 2 млн. Этот запас частично компенсирует дефицит участков в текущем году. Однако нехватка земли может стать достаточно ощутимой уже к 2007 году. И невозможность реализации Проекта станет, наверное, самым безобидным следствием. Гораздо хуже, что спад производства сильно ударит по стройиндустрии и экономике города.

«Сокращение строительства обернется резким снижением роста подрядных работ, безработицей и беспрецедетным ростом цен на жилье», - уверен Евгений Каплан. Впрочем, по пессимистическому прогнозу аналитика, кризис может начаться уже в текущем году. Из 78 петербургских строительных компаний, выступающих инвесторами уже не первый год, только половина имеет в запасе земли для дальнейшего строительства. Еще 10 фирм имеют задел менее 20% от объема застройки. И хотя это в основном средние компании, на их долю приходится 30% рынка возводимого жилья. В текущем году они, израсходовав запасы имеющихся пятен, рискуют остаться без новых. В результате рынок жилья заметно сузится. Только у 20% компаний - преимущественно крупных - задел составляет более 30% от объема застройки. Однако, учитывая их объемы строительства, можно предположить, что и им данных резервов хватит ненадолго. И если не предпринять решительных мер по организации полноценных и эффективных торгов, в будущем году запасы земли будут исчерпаны практически у всех городских застройщиков.

Дата публикации: 14:30 06 мая 2006