Кого озолотит «золотая» туристическая тропа?

Идея создания пешеходной тропы в центре столицы уже более пяти лет вызывает живой интерес архитекторов, градостроителей и просто москвичей, которым небезразлична судьба города. Четкого плана превращения этой территории в туристическую мекку не существует — слишком неоднозначными могут оказаться последствия коренной перепланировки.

Сохранит ли при этом Москва неповторимое лицо, будет ли «Золотая тропа» соответствовать сложившимся на Западепредставлениям о культурном отдыхе? И как преобразования скажутся на судьбе жилого фонда, выиграют или проиграют владельцы жилой недвижимости от близкого соседства с туристами и сопутствующей инфраструктурой?

Новая зона уже получила название «Золотое кольцо Москвы» и считается в столичном правительстве одним из наиболее привлекательных туристических маршрутов. «В центре находится 1546 объектов культуры, что составляет 80% всех культурных памятников столицы, 215 памятников истории, или 90% исторических памятников города, и 10 тыс. исторических построек», — утверждает начальник Главного управления охраны памятников Москвы Виктор Булочников.

А вот как видит задачи проекта директор по развитию компании ITF Development Алексей Самсонов: «Планируется создать 42 пешеходные зоны, связанные между собой системой переходов и мостов. Эти зоны должны стать своеобразным каркасом, на который будет нанизываться вся туристическая инфраструктура.

«Золотое кольцо Москвы» охватит все Замоскворечье, Китай-город, стрелку Москвы-реки. Для гостей города должно быть построено 17 новых отелей, 14 смотровых площадок, 19 многофункциональных центров со справочными киосками, кафе и магазинами. Кроме того, в первоочередных планах — значительное увеличение числа достопримечательностей, пригодных для осмотра: как минимум 104 ценных здания предполагается реконструировать в ближайшие годы». Городские власти намерены выполнить программу за 18 лет, затратив, по предварительным подсчетам, около $3 млрд. «Потенциальных инвесторов должен вдохновить следующий прогноз НИиПИ Генплана и Академии туризма: создание развитой туристической инфраструктуры позволит увеличить поток гостей города с 1,5 млн до 5 млн человек в год», — поясняет А. Самсонов.

Здесь русский дух?

Намерение государства получить выгоду от владения подобным богатством на первый взгляд кажется разумным: преобразования способны увеличить доходы столицы от туристической отрасли в пять раз: с $500 млн до $2,5 млрд. Если сопоставить этот показатель с величиной предполагаемых затрат, то получится, что дорогостоящий проект окупится немногим более чем за год. Фантастическая прибыль!

Городских мужей поддерживают и архитекторы. Вот точка зрения президента Российской академии архитектуры и строительных наук Александра Кудрявцева: «Москва — непроявленный город. Мы держим в небрежении россыпи архитектурных шедевров, которыми она полна. Ведь исторический город с его многостильем — лишь первый, видимый слой.

Но загляните во дворы: за стенами фасадов вдруг обнаруживается изумительная церковь XVI–XVIII веков или прекрасно сохранившаяся усадьба, глядя на которую вспоминаешь «Войну и мир».

Но мнения многих архитекторов относительно программы не слишком оптимистичны. Например, член комиссии по монументальному искусству при Мосгордуме, искусствовед Нина Молева считает, что «Москву ждет коренная перестройка центра с утратой первоначального облика исторического города и подчинение еготоргово-развлекательным целям». К тому же специалисты не раз предупреждали, что коренная перетряска грунта в зоне исторического города способна привести к потере многих исторических зданий.

Никто не спорит, что беспокоить исторически сложившийся грунт не нужно. Существует мировая практика, например опыт прокладки современных коммуникаций в Венеции, где задача куда сложнее, чем в городах, построенных на суше. Но технологии, которые используют итальянские инженеры, отрабатывались десятилетиями; они очень дорогостоящи, к тому же работы по поддержанию правильных условий эксплуатации технических сетей и жилых зданий проводятся постоянно.

Известно, как охраняется вверенное венецианцам культурное богатство: в пределах исторического центра гондолы по-прежнему передвигаются со скоростью быстрого шага, чтобы от волн не пострадали фундаменты и коммуникации.

Чем мы хуже?

Почему бы не подойти с той же ответственностью к сохранению исторической части Москвы? Теоретически ничто этому не препятствует, но возникает множество практических вопросов. Например, ни для кого не секрет, кто является непосредственным исполнителем государственных заказов. Часто это не слишком квалифицированные бригады гастарбайтеров, за профессионализм которых никто не поручится. Уже не раз при постройке новых зданий страдали фундаменты близлежащих домов. Чего стоит один только случай с обрушением туннеля московского метро из-за неправильно забитой сваи рекламного щита.

Пугают и сроки: как за несколько лет реально перелопатить 40 га земли, где каждый клочок — застывшая история? Предположить, что это возможно проделать на самом высоком технологическом и профессиональном уровне, — значит не знать России, где амбиции властей и алчность дельцов всегда намного превосходили не только желание защитить культурное наследие, но и доводы здравого смысла.

Впрочем, даже если допустить, что возведение положенных по плану новых зданий и прокладку коммуникаций выполнят безукоризненно, не приведет ли полученный результат к утрате внутреннего и внешнего облика архитектурного ансамбля в целом? Сохранить при столь масштабной реставрации тонкие, трудноуловимые признаки ушедших эпох чрезвычайно трудно.

«Это будут декорации, макеты, новоделы, но не памятники. Мы разделали под орех Гостиный двор, который теперь не имеет ни малейшего отношения к оригиналу. То, что мы делаем с городом, — неслыханно», — утверждает Н. Молева.

Хлеба и зрелищ

Посмотрим на ситуацию с другой стороны и зададимся вопросом: что, собственно, ищут иностранцы, путешествующие по городам мира? Архитектурные достопримечательности? Музеи? Городские виды? Может быть, сервис? Безусловно. Но есть еще и такой трудно поддающийся определению фактор, как национальный колорит. Но как увидеть историю народа за парадными фасадами домов, передвигаясь по специальным тропам среди себе подобных, любопытствующих зевак? Наоборот, аккуратно подновленные исторические постройки скорее отдаляют, чем приближают стороннего наблюдателя от того, что мы называем культурой.

Можно возразить: эффектные зрелища и привычный комфорт — вот все, что требуется большинству путешествующих иностранцев. Что же, девиз «хлеба и зрелищ» существует в обиходе человечества со времен Римской империи. Но мы ведь говорим о культуре, которая, как известно, весьма далека от запросов обывателей. Или все-таки о том, как разбогатеть за счет туристов? Наверное, московским властям, прежде чем затевать грандиозное развлекательно-архитектурное шоу, все-таки следовало бы определиться с приоритетами — слишком уж велика цена вопроса.

Сервис для туристов — другая проблема, уже без философского налета. Но и тут много неясного. Всем, кто путешествовал по европейским столицам, на которые мы так стремимся быть похожими, знают, как там поставлен ресторанный сервис. Из личного опыта: на одном только пятачке центральной площади немецкого города Трира расположено около десятка заведений самого разного профиля: кафе с фирменным мороженым и недорогие пивные бары, чайные и кофейни, пиццерии и кафе с национальной немецкой кухней, несколько самобытных ресторанов. Цены почти везде в пределах Є10–15. При этом не обязательно что-то заказывать: можно просто посидеть за столиками, наблюдая за местной жизнью. И это почти провинция, знаменитая лишь тем, что там есть несколько древнеримских развалин, базилика да музей Карла Маркса.

Вы наблюдали что-нибудь подобное в Москве или в Петербурге? Кроме пресловутых шумных «Макдоналдсов» и «Макчикенов» в Москве есть множество различных ресторанов, но они дороги. Доступные по цене и спокойные кафе встречаются нечасто.

Грандиозный план реконструкции Болотного острова и прилегающих набережных (проект «Золотой остров») предполагает и развитие ресторанного сервиса. Но, как показывает опыт, мало что-либо запланировать: нужны реальные предпосылки для тех или иных преобразований. Ведь и раньше говорилось о том, что в Москве негде прилично поесть. Планы по созданию достойной системы общепита витают в воздухе с начала перестройки, но других заведений, помимо дорогих ресторанов и суетливых предприятий быстрого питания, пока создано немного. Дешевые кафе постепенно исчезают из нашего города.

Остается лишь гадать, какой выход найдется из такого положения. Может быть, к 2010 году все-таки случится чудо, и уютные недорогие кафе и ресторанчики материализуются вдоль «Золотой тропы»?

Рубикон уже перейден

Тем не менее вопреки всем опасениям план реконструкции районов, прилегающих к «тропе», и Болотного острова уже начал осуществляться. «Насколько нам известно, окончательного решения по поводу реализации плана «Золотой остров» пока нет, хотя концепция в общих чертах уже сложилась, — комментирует ситуацию директор по связям с общественностью компании Soho Realty Елена Аралова. — Проект «Золотой остров» охватывает территорию Болотного острова напротив Кремля от Большого Москворецкого моста до памятника Петру Великому на стрелке. Площадь острова свыше 40 га, общая площадь возводимых и реконструированных объектов (включая элитное жилье, офисные, торговые и развлекательные комплексы, а также гостиницы) — 1,71 млн кв. м. Объем инвестиций в проект оценивается в $2,7 млрд».

Как рассказывает директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Кайдо Каарма, «Золотая тропа» — пешеходный маршрут вокруг Кремля, часть этой зоны возведена — это мост через Москву-реку, который ведет к храму Христа Спасителя. Но по-настоящему маршрут начнет работать не раньше 2010 года».

В какой же стадии находятся работы? Управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова рассказывает: «В настоящее время на территории рекреационной зоны «Золотое кольцо Москвы» ведутся работы по замене подземных коммуникаций. Они необходимы для сложной подземной архитектуры, которая включает строительство подземного паркинга и метро (оно стоит в планах при описании проекта). Замена потребует от подрядчиков больших трудовых затрат, поэтому данная часть проекта будет самой длительной по времени. Только после этого начнется активное возведение надземных объектов туристической инфраструктуры».

В скором времени создатели проекта намерены приступить к решению множества задач: продумать функциональное использование территории, отреставрировать фасады ветхих зданий, реконструировать транспортные пути. Как утверждает А. Самсонов, троллейбусный парк № 5, пересекающий пешеходную зону, собираются перевести в другое место и открыть Музей экологии и автомобиля. Стадион «Буревестник» предлагается реконструировать, осовременить и соорудить под ним паркинг на 400 машин, защитив при этом подземную территорию от грунтовых вод. Придется решать и вопрос транспортной доступности жилых домов, общественных зданий, магазинов и ресторанов, создавать парковые зоны и скверы, строить подземные автостоянки вблизи пешеходной зоны.

Инфраструктура — главный козырь

Главное условие для получения высокой прибыли от проекта — разумеется, развитая туристическая инфраструктура. Но исполнители этой части проекта, безусловно, столкнутся с немалыми сложностями. «Окупаемость такого рода проектов долгосрочная. Вложить средства должны ряд инвесторов, поэтому целостность проекта может быть нарушена амбициями или выходом из игры кого-то из них. К сожалению, в строительстве Москвы было и есть много примеров долгостроя и «замороженных» строительных площадок», — высказывает опасения А. Самсонов.

При этом нет оснований полагать, что облик реконструируемой территории поразит оригинальностью. Как замечает К. Каарма, «среди объектов инфраструктуры скорее всего будут рестораны, кафе и сувенирные магазины, то есть атрибуты, присущие такому популярному туристическому маршруту, как Арбат».

Впрочем, сегодня остается лишь догадываться о тех преимуществах и недостатках, которые полностью обнаружатся лишь после осуществления задуманных планов. Однако идеи способны получить правильное развитие, если присмотреться к опыту других стран. А. Самсонов приводит такой пример: «На создание пешеходной зоны в центре Мюнхена (одна площадь и две прилегающие к ней улицы) у немцев ушло пять лет непрерывной работы. Зато и эффект колоссален: за 12 часов летнего дня пешеходная зона пропускает 120–150 тыс. человек. Это место воспринимается как городской «интерьер» под открытым небом».

Хочется подчеркнуть — реконструирована всего одна площадь и две улицы за пять лет: как-то это не вяжется с нашим грандиозным замахом.

Одним из условий удачной организации территории является и правильное зонирование. Безусловно, развлекательные центры и жилые дома не должны перемешиваться и соседствовать друг с другом. «В некоторых странах на Западе, в частности, в США исторически сложилось определенное окружение районов. В Москве пока невозможно четкое зонирование, хотя номинально оно существует», — считает М. Маркарова. Консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty Ирина Егорова располагает информацией, что «приемы зонирования будут широко применяться в планировке территории «Золотого острова».

В одной его части расположатся жилые дома, в другой — культурно-развлекательный центр. Территорию обустроят так, чтобы гуляющие и живущие по возможности не пересекались друг с другом. Предполагается обустроить и въезд на территорию по пропускам для жителей района».

«Проект находится на ранней стадии проработки, поэтому на данный момент известны только общие идеи создания рекреационной зоны с ресторанами, развлекательными центрами и т. д.», — комментирует ситуацию М. Маркарова. А значит, еще есть время, чтобы тщательно продумать все тонкости осуществления намеченного плана и избежать ошибок, которые впоследствии будут трудно устранимы.

Опыт, сын ошибок трудных

Обсуждая замысел превращения культурной территории центра столицы в туристическую зону, как правило, учитывают интересы разных сторон. С одной стороны, города, с другой стороны — тех, для кого эти преобразования совершаются, то есть будущих туристов. Есть и другие заинтересованные лица — жители окрестных районов. Те самые, для которых туристическая зона станет новой картинкой под окном собственной квартиры. Хорошо это или плохо? Опыт превращения некоторых улиц в пешеходные зоны у столицы уже есть.

Самый наглядный пример — Старый Арбат. В 1985 году он стал пешеходным: улицу закрыли для проезда, косметически отремонтировали фасады. Мы знаем, что до сих пор к Арбату так и не организованы подъездные пути и места для парковки автомобилей. О сложностях проживания на этой улице рассказывает К. Каарма: «В 1990-х годах эта улица была очень популярным местом проживания. Затем престиж его как района элитной недвижимости упал, поскольку Арбат в настоящее время — туристическая зона, там шумно, поэтому квартиры с окнами на Арбат пользуются низким спросом». Похожая ситуация сложилась и в Камергерском переулке.

Но в Москве существуют и благоприятные для проживания пешеходные зоны. Например, улица Школьная — единственная улица в Москве, сохранившая облик конца XVII–начала XIX века. Эта пешеходная зона практически пустынна сейчас. Она красива, уникальна, но, по словам специалистов, не пользуется популярностью как туристический маршрут. Соответственно, этот район вполне комфортен для проживания. В Столешниковом переулке расположен ряд дорогих магазинов, но, поскольку покупателей немного, район за счет своей камерности также считается престижным.

Престиж и балаган несовместимы?

Приведенные выше примеры свидетельствуют, что людные места по определению не привлекательны с точки зрения проживания. Каким же оно будет, дорогое жилье в районе туристической мекки?

«Так как проект «Золотой остров» реализуется в историческом центре Москвы, напротив Кремля, то уже по этому критерию жилье, возведенное здесь, можно будет отнести к категории элитного, — утверждает Е. Аралова. — Однако для успеха проекта нужна хорошо продуманная концепция застройки».

Есть специалисты, которые видят и бесспорно положительные моменты, связанные с проживанием в районе, прилегающем к туристической тропе. «Во-первых, престиж здешним домам придаст социальная однородность окружения. Во-вторых, позиционирование данного района как туристического подразумевает порядок и ухоженность кварталов. В-третьих, свободных площадок в центре города уже практически не осталось — строить элитное жилье больше практически негде.

Таким образом, человек получит возможность жить в окончательно оформленном квартале с развитой инфраструктурой», — таково мнение М. Маркаровой. Более пессимистичный прогноз дает К. Каарма: «Пешеходная улица скорее всего отпугнет потенциальных покупателей недвижимости и вряд ли добавит популярности району. В настоящее время предлагается отгородить «Золотую тропу» от элитного жилья и построить вдоль нее гостиницы: это будет полезно для самого маршрута и станет естественным ограждением для жилой зоны, что позволит сохранить ее обособленность».

На всякого купца свой товар

Хотите приватно жить с семьей, наслаждаясь тихими спокойными прогулками в окрестностях своего дома? В этом случае даже удовлетворенное тщеславие не компенсирует неудобств. Столь очевидную мысль разделяет М. Маркарова: «Удобно жить вблизи Кремля в хорошо обустроенном квартале, но, например, для семейной пары с детьми такое жилье малопригодно. При покупке квартир в районе «Золотой тропы» нужно учитывать, что концентрация туристических потоков приведет к высокому уровню шума в округе. Кроме того, еще однозначно не определены объекты строительства. В официальных документах говорится лишь о возведении центров торговли и развлечений, гостиниц, ресторанов, но не дано их описание и количественные характеристики. Например, одно дело — огромный ночной клуб, другое — детский центр. В зависимости от этого оценивается степень неудобства постоянного проживания».

А вот вариант представительской квартиры — вполне реален. Видимо, именно он и получит наибольшее распространение. Во всяком случае, он наиболее разумен.

Бесспорно, удобными станут эти территории для офисов, но при условии транспортной доступности, причем в первую очередь для частных автомобилей.

Росту цен — зеленый свет

Есть и другие аспекты, способные повлиять на стоимость недвижимости как в сторону увеличения, так и уменьшения. Применительно к территории «Золотой тропы» речь идет о видах, открывающихся из окон зданий, и о соседстве воды.

В современной практике хорошие видовые характеристики жилья считаются веским основанием брать с покупателей дополнительные деньги. Именно из-за этого так различаются цены квартир в пределах одного и того же здания, даже если все другие параметры жилплощади одинаковы. А теперь представим ситуацию, что новые здания закроют виды, которыми привыкли любоваться жители прилегающих районов. Оплатят ли им потерю части стоимости их недвижимости? Как говорится, поживем — увидим.

Еще одна сложность — соседство воды, вопреки расхожему мнению о том, что жизнь у реки окружена ореолом романтики. Прежде всего, очень трудно поддерживать в хорошем состоянии здания, расположенные близко к воде: грибок и плесень в подъездах, регулярно приходящая в негодность штукатурка на фасадах и пр. Впрочем, И. Егорова считает, что использование современных технологий и отделка гранитом и мрамором, которые не нуждаются в окраске и легко моются, позволят исправить положение.

Стоит отметить и далеко не романтические запахи и испарения, которые наполняют воздух территорий, прилегающих к воде. Причиной такого явления становится не тина, а городские выбросы, бороться с которыми пока весьма непросто. В жилых помещениях проблема решается при помощи кондиционеров и климатических систем, но на прогулке с собакой с неудобством придется смириться. Тем не менее, как свидетельствует практика продаж, квартиры с видом на воду стоят на 15–30% дороже, чем аналоги с окнами во двор.

Итак, если подытожить мнения специалистов, то определяющими стоимость элитной недвижимости являются инфраструктурно-исторические факторы. «Жизнь в густонаселенном городе является некой данностью, накладывающей определенные ограничения. Так, невозможно представить себе глухо огороженные территории в пределах исторического центра, как бы кому-либо этого ни хотелось. Но проживание на территории, имеющей столь богатую культурную историю, к тому же прекрасно обустроенную в инфраструктурном плане, очень престижно. Так что нет оснований полагать, что цены на недвижимость этой территории станут ниже», — уверена И. Егорова. «Недвижимость прилегающих кварталов получит очень выгодное месторасположение с точки зрения видовых характеристик, поэтому стоимость ее возрастет», — утверждает М. Маркарова. «Цена квартир будет только повышаться, несмотря на неудобства, связанные со строительством и реконструкцией пешеходной территории, из-за удобства района, исторической ценности и близости к центру Москвы. Чуть дешевле обойдутся квартиры и офисы в домах, выходящих фасадами на саму «тропу», ведь туристические потоки связаны с шумом и постоянной людской активностью», — уточняет А. Самсонов.

Дата публикации: 14:56 10 мая 2006

Источник: bpn.ru