Поправки к 214-ФЗ — кому жить станет легче?

Федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве вызвал множество нареканий участников рынка. Все единодушно потребовали внести в него поправки. В этом году законодатели наконец нашли время рассмотреть изменения в закон. Насколько они отвечают интересам участников долевого строительства?

Поправки не только меняют старые нормы, но и вносят в закон некоторые новшества. Например, теперь закон будет регулировать исключительно отношения между инвестором и застройщиком, которые основаны на договоре участия в долевом строительстве. Изменения коснулись даже понятий. Если раньше застройщик мог быть только собственником или арендатором земли, на которой планировалось возвести объект недвижимости, то теперь он вправе владеть землей на основе постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования.

Объект — понятие многозначное

Под объектом долевого строительства предлагается понимать исключительно жилые помещения многоквартирного дома. Возникает законный вопрос: как же быть с нежилыми помещениями? Ведь они фактически строятся на деньги всех участников.

Ныне действующая редакция закона включала в число объектов долевого строительства нежилые помещения, которые располагаются как в многоквартирных домах, так и в иных объектах недвижимости. Законодатели расшифровали (правда, не полностью) термин «иные объекты недвижимости». К ним относятся гаражи, торговые помещения, помещения культурного и медицинского назначения и пр.

Таким образом, законодатели значительно уменьшили количество объектов, которые можно построить в соответствии с законом. При сооружении, например, гаражного комплекса инвесторы будут лишены той защиты, которую сегодня им обеспечивает закон.

Появились нововведения и в отношении стоимости договора. Законодатели предлагают дополнить ст. 5 закона нормой, по которой цена договора устанавливается в соответствии с ценой единицы площади (1 кв. м). Предлагается прямо указать, что в этом случае общая стоимость квартиры будет определяться исходя из ее фактического размера. Плохо только то, что деньги с участников требуют на этапе, когда определить точную площадь квартиры, мягко говоря, затруднительно.

Ставки сделаны. Точнее, понижены

Очевидно, плюсом для участников долевого строительства станет принятие поправок в ст. 6, где говорится о сроках передачи квартир. Этот срок хотят ограничить шестью месяцами с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Несколько смущает то, что эту норму намечается распространять на передачу и иных объектов недвижимости, поскольку в новой редакции закона отсутствует расшифровка этого термина. Да и сами эти «иные объекты» не включены в число объектов долевого строительства.

Отметим также, что, согласно поправкам, если участник не подпишет в установленный срок акт приема-передачи квартиры, застройщик не несет никакой ответственности за нарушение сроков ее передачи. Кроме того, законодатели намерены уменьшить сумму штрафа, налагаемого на застройщика за задержку передачи квартир, с 1/70 ставки рефинансирования ЦБ РФ до 1/300. По их мнению, такое изменение должно вызвать интерес у застройщиков, большинство из которых в настоящее время заняли выжидательную позицию.

К новым нормам закона относится требование установить отдельный гарантийный срок на материалы, из которых построено здание. Он не может быть менее сроков, установленных их производителями.

Заключил договор? Терпи

Поправки внесены также в ст. 9 закона, в которой перечислены основания для одностороннего отказа сторон исполнять договор. В ныне действующей редакции закона число таких причин весьма значительно. Однако в поправках предложено ограничиться всего двумя главными основаниями:

— если передача объекта задерживается более чем на месяц с даты, определенной в договоре;

— если застройщик предоставил участнику объект худшего качества.

Все остальные причины законодатели предлагают переместить в перечень оснований, по которым договор расторгается судом. Это очередной шаг навстречу застройщикам. Далеко не каждый дольщик способен позволить себе судебные процедуры. Большинство из них плохо представляют, куда обращаться с заявлением. К тому же до вынесения судебного решения иногда проходит очень много времени. Соответственно, деньги, вложенные в строительство, просто обесценятся. Не спасет даже норма, согласно которой застройщик обязан уплатить участнику проценты на вложенные деньги в случае расторжения договора. Если сейчас процентная ставка составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, то в новой редакции предлагается начислять 1/300. То есть налицо еще одно ухудшение положения участников долевого строительства.

Кроме того, дольщиков лишат возможности обращаться в суд с заявлением о расторжении договора в том случае, если застройщиком были допущены ошибки в проектной документации. Сейчас такое право закреплено в законе. Вероятно, еще одну «неудобную» застройщикам норму решено убрать по их настоятельным просьбам.

Секреты фирмы останутся секретами

Также планируется существенно уменьшить количество информации о деятельности строительной компании, которую она должна предоставлять любому обратившемуся лицу. В основном эти ограничения коснутся финансовой отчетности и сведений о материальном положении компании. С одной стороны, это неплохо, поскольку недобросовестные компании не смогут с помощью таких данных вести конкурентную борьбу. С другой стороны, клиенты потеряют шанс узнать о финансовом состоянии компании, которой они собираются отдать деньги.

Изменения коснулись и статьи, посвященной государственному регулированию и контролю за долевым строительством. Количество полномочий контролирующих органов резко сократится. Очевидно, законодатели предполагают, что поправки помогут уменьшить давление на застройщиков со стороны контролирующих органов. Но этот контроль скорее всего просто примет более изощренные формы. У контролирующих органов не будет права требовать от застройщиков отчеты об их деятельности, как-либо влиять на тех, кто не исполняет эту обязанность и т. д.

Одной из немногих удач законопроекта является норма, согласно которой регистрация договоров долевого участия должна проводиться в течение не более чем десяти рабочих дней с момента подачи заявления.

Залога не станет

Самым главным потрясением для участников может стать отмена нормы о залоге строящегося объекта как средстве обеспечения прав участников. Напомним, что сейчас большая часть обязательств застройщика перед участниками гарантируется именно залогом объекта долевого строительства. Если соответствующие статьи действительно отменят, застройщики смогут диктовать дольщикам свои условия. Ведь недвижимость все равно останется у них. А в суд пойдет далеко не каждый. А тех, которые соберутся подавать в суд, легко сбить с толку предложением застройщика подождать.

Одна эта поправка перечеркивает то немногое, что законодатели хотели сделать в пользу дольщиков. Мотивация разработчиков законопроекта изложена в пояснительной записке к нему. В ней, в частности, указано, что принятие предложенных изменений позволит «…восстановить интерес профессиональных участников строительного рынка к форме договора участия в долевом строительстве, соблюсти интересы сторон указанного договора…». И это притом, что все штрафные санкции уменьшены минимум в два раза, а единственная гарантия получения денег — залог — полностью убрана.

Разумеется, у застройщиков может появиться интерес к таким договорам. Все, что им теперь нужно будет сделать, — собрать деньги. А дальше — спокойно «кормить» дольщиков обещаниями.

В целом предлагаемый законопроект больше защищает интересы застройщиков. Дольщикам придется заново учиться общению со строительными фирмами и быть еще внимательнее при заключении договоров.

Николай Вопиловский, руководитель юридической службы управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— На наш взгляд, поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», одобренные в первом чтении, в основном отвечают требованиям участников рынка, хотя в большой степени являются компромиссом. Но есть опасения, что существующие достаточно взвешенные поправки могут чудесным образом претерпеть значительные изменения. Это перечеркнет многомесячную работу профессионалов рынка недвижимости, и весь смысл, вложенный в суть предложенных поправок, как это часто бывает, исказится до неузнаваемости.

Глеб Чирков, директор юридического управления ЗАО «МИАН»:

— Сейчас, когда прошел год с момента вступления в силу федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», можно судить, какое влияние он оказал на рынок. Количество предложений сократилось на 40%, спрос не удовлетворен, все это создает условия для резкого скачка цен. О подобном развитии событий участники рынка говорили еще и до 1 апреля 2005 года. Ведь 214-ФЗ «загнал в угол» мелкого застройщика, а крупному стало выгоднее оформить квартиры себе в собственность и продать их по более высокой цене, а не нести риски, связанные с обязательствами, предусмотренными этим законом. Например, застройщику запрещается рекламировать многоквартирный дом до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации права на земельный участок и пр.

Если поправки в закон об участии в долевом строительстве будут приняты, это в какой-то степени изменит ситуацию. Например, согласно поправкам, «застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения соответствующей рекламы. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления».

Кроме того, из сферы регулирования этого закона будут исключены те ситуации, когда инвестором является коммерческая организация. На наш взгляд, это логично: закон должен защищать интересы частных лиц, а не ставить в неравное положение предпринимателей. Подобных поправок, облегчающих жизнь застройщикам, в законопроекте достаточно. Однако когда их примут и примут ли вообще — пока неизвестно.

Дата публикации: 15:04 10 мая 2006

Источник: bpn.ru