Строительный бум - демографический взрыв

В нижнем Новгороде каждая семья может получить квартиру бесплатно, в кредит или в обмен на старую жилплощадь.

Ситуация, складывающаяся в последнее время на рынке жилья, вызывает массу споров и противоречий. Строители не знают, где и как строить, а покупатели не в состоянии оплачивать вновь построенные квартиры.

Национальный проект "Доступное и комфортное жилье гражданам России" оказался одним из самых проблемных. Сегодня нет губернатора или мэра, который бы ни ломал голову, как решить вопросы с оформлением земли, предоставлением кредитов молодым семьям, сдерживанием роста цен на строительство. Ведь основная нагрузка тут ложится в первую очередь на органы местного самоуправления, и прежде всего на муниципалитеты. Так почему же проект идет с такими трудностями и как решить проблему доступного жилья? Ответить на эти вопросы мы попросили главу города-миллионера Нижнего Новгорода Вадима Булавинова.

Российская газета: Вадим Евгеньевич, как вы считаете, что мешает реализации национального проекта "Доступное жилье - гражданам России"?

Вадим Булавинов: Хочу сразу отметить: это просто замечательно, что появился такой проект. Проект поможет ликвидировать не только одну из самых острых проблем в России - жилья, но и решить вопрос демографии. Поэтому я считаю очень важным, что проект контролируется на самом высоком уровне первым вице-премьером Дмитрием Медведевым. Так как только с этого уровня мы в состоянии реализовать эту программу. Вопрос жилья остро стоял всегда, мы помним, что и в советское время люди по 20 лет в очередях ждали квартиру, и сегодня для большинства граждан это вопрос номер один.

По статистике, около 60 процентов российских семей сейчас нуждаются в улучшении жилищных условий и только 2 процента населения имеют финансовые возможности самостоятельно решить этот вопрос. Если мы посмотрим данные по Нижнему, то увидим, что по состоянию на 1 января 2006 года на учете в администрациях района города состоят 27 947 семей. Кроме того, огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60 процентов, причем из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53 процента происходят из-за их ветхости.

Да, у программы действительно много проблем. Их можно разбить на несколько составляющих. Проблема первая - это неразбериха с распределением участков под строительство. Здесь и фактор коррупции, и неурегулированность законов, и масса других вопросов. Не буду говорить о коррупции - это отдельная тема. Сегодня до конца не принят закон о собственности на землю. И часто на местах возникают вопросы: так кто же должен принимать решение, как эти решения оформлять и каким образом реализовывать?

Да, нужно проводить аукционы. И это правильно. Но для того чтобы провести аукцион на землю, нужно очистить территорию от ветхого фонда. А для этого надо расселить несколько сотен семей. К сожалению, у муниципалитетов, да и у субъектов Федерации часто на это просто нет денег. Кроме того, надо подготовить инфраструктуру - это еще несколько сотен миллионов.

Получается, что принцип проведения аукционов земли правилен, но он распространяется только на свободные земельные участки.

Если же мы говорим о городах, то, как правило, на земле уже что-то построено. Значит, надо найти ресурс для компенсации. До выхода закона о предоставлении земли через аукцион было так: застройщику выделялась земля, и он за свой счет начинал расселение, проводил инженерные сети. Это неправильно в принципе, но так было из-за отсутствия денег. Но если мы говорим о реализации такой национальной программы, как "Доступное жилье - гражданам России", то здесь нужен иной порядок - расселять ветхий фонд с программой строительства инженерной инфраструктуры и, естественно, решать вопрос о разграничении земли. Все эти вопросы достаточно легко решаемые.

Мы разработали программу по Нижнему Новгороду. Она детализирована для каждого земельного участка. В ней указано, в какой срок, в каком месте, какой этажности дом мы построим. Под этот срок у нас прописано, каким образом энергоснабжающие предприятия должны построить сети электроснабжения и мощности для этих сетей. То же самое с водоснабжением.

То есть главная задача не только построить жилье, но и синхронизировать все системы так, чтобы дом был своевременно подготовлен к заселению. Но под это необходимо еще и рассчитать, сколько необходимо мест в садиках, школах, поликлиниках и т.д. Застраивая большие территории, мы не должны забывать о социальной сфере. И вот как раз все эти вопросы в своей программе мы смогли синхронизировать. Уже в будущем году только по Нижнему Новгороду мы более чем на 30 процентов увеличим строительство жилья. А к 2010 году планируем сдавать 1 миллион квадратных метров жилья в год.

Это очень серьезная задача, в программе прописаны все вопросы, которые у нас могут возникнуть в процессе строительства. И мы построим это жилье. Но у людей должна быть возможность его купить. И это опять проблема. Потому что ипотечное кредитование, даже самый щадящий вариант, это 7 процентов кредитной ставки. Квартира в Нижнем Новгороде для молодой семьи стоит примерно 1 миллион рублей. Семь процентов - это 70 тысяч рублей в год, следовательно, 5 тысяч в месяц. Какую надо иметь зарплату, чтобы платить 5 тысяч процентной ставки? Но еще надо возвращать сам кредит.

РГ: А какая сегодня средняя зарплата жителя Нижнего Новгорода?

Булавинов: Средняя зарплата - 9 тысяч, и сможет ли молодая семья, особенно если она работает в бюджетной сфере, платить процент в 5 тысяч? А надо еще и основную сумму возвращать, а это еще 5-10 тысяч в месяц. Откуда?

Предположим, часть семей это может себе позволить. Но и они, отдавая проценты банку при невысокой заработной плате, вряд ли решатся заводить много детей.

И здесь мы выходим на вторую проблему, о которой я говорил в начале. Это проблема демографическая. Если мы не предоставим сверхльготных условий для населения на приобретение жилья, то получим продолжение низкой рождаемости. И демографический провал, о котором сейчас часто говорят. На территории нашего города мы и попытались увязать две задачи. Обе национальные: одна - предоставление жилья, а другая - демографическая. Понятно почему: страна-то вымирает.

РГ: И что же вы сделали?

Булавинов: Летом прошлого года мы разработали программу, об аналогах которой я не слышал на территории России. Это программа предоставления жилья молодым семьям-бюджетникам. Молодая семья до 35 лет, имеющая стаж работы не менее 3 лет в бюджетной сфере, получает бесплатно (!), беспроцентно (!) сертификат на покупку квартиры. Причем квартиру купить она сможет как в строящемся доме, так и на вторичном рынке. Кроме того, им дано право на доплату, т.е. если у них скоплена небольшая сумма, то они могут вложить ее в покупку, увеличив площадь квартиры или ее качество.

В счет оплаты за это жилье они должны отработать учителями или врачами 20 лет. То есть мы берем с людей не деньгами, а их трудом. Но хочу отметить, что при рождении ребенка списывается 15 процентов от стоимости полученной квартиры, при рождении второго ребенка - еще 15 процентов. Таким образом, если в семье появляется трое детей, то им не надо ни отрабатывать в бюджетной сфере, ни возвращать деньги. Фактически мы тем самым говорим: "Мы даем вам квартиру и возьмем с вас либо трудом, либо вашим вкладом в решение демографических вопросов. Пожалуйста, трое детей - квартира ваша, и работайте где хотите".

Мы даем людям, по сути, вексель, его цена, скажем, 800 тысяч рублей. Его предъявляют любому собственнику, и мы из бюджета города оплачиваем его по номиналу. Более того, если молодая семья уже имеет детей, то ей сразу списывается срок, который нужно отрабатывать в учреждениях города. Если же молодая семья собирается поменять место работы, то в этом случае мы говорим: вы в квартире живете, тогда ваш новый работодатель должен компенсировать нам ее стоимость. Или компенсируйте нам сами - и нет вопросов.

И вот сегодня, как только мы об этом объявили, в течение месяца более 100 семей в эту программу уже включились. Уже в первые 3 месяца мы выдали 77 сертификатов молодым семьям, которые расценивают появление этой программы, как огромное везение. В ближайшие дни у нас подготовлены списки еще 70 семей. Кстати, в этой программе могут участвовать и неполные семьи, у нас нет ограничений, поэтому одинокая мама точно так же может стать ее участником.

РГ: На сколько лет рассчитана ваша программа и какой у нее бюджет?

Булавинов: Там нет срока. Что касается бюджета, то в этом году мы заложили 100 миллионов рублей, ведь программа дает огромный прорыв в достижении трех целей. Цель первая - возможность получения молодой семьей квартиры бесплатно.

Вторая - частичное решение демографических задач, и третья - кадры. Сегодня практически на всей территории России молодежь не идет работать врачами, учителями из-за низкой зарплаты. Кроме того, здесь не надо забывать: часто отработав несколько лет, человек, втягиваясь в эту структуру, остается работать даже тогда, когда заканчиваются его обязательства.

РГ: Хватит ли жилья, не получится ли, что могут образоваться новые очереди?

Булавинов: Она уже образовалась. Количество желающих больше, чем мы можем предоставить квартир. И это нормально, но главное, что люди увидели механизм, который действительно может решить их жилищную проблему. Это не ипотека и не рассрочка платежа. На это есть другие программы. Эта программа уникальна тем, что она закрепляет кадры, помогает людям обрести жилье и серьезно задуматься о детях. Потому что большинство молодых семей откладывают рождение детей, так как нет бытовых условий, просто негде жить.

РГ: Вы сказали, что у вас есть и другие программы, на кого они рассчитаны?

Булавинов: На территории Нижнего Новгорода работает несколько программ, рассчитанных на разные категории людей. Первая категория - это не высокооплачиваемые люди. Я не могу говорить - "малоимущие", потому сюда попадают врачи, учителя и работники культуры, которые живут в ветхом фонде и хотят улучшить свои условия. Им мы предлагаем добавить от 70 до 90 процентов рыночной стоимости квартиры. Другими словами, за новое жилье им надо будет заплатить от 10 до 30 процентов в зависимости от доходов семьи. Более того, на оплату оставшихся 10-30 процентов даем рассрочку на несколько лет. Потому что даже этих денег - 10 процентов рыночной стоимости - у учителя просто нет. В рамках этой программы мы ежегодно предоставляем несколько десятков квартир - она работает у нас уже несколько лет.

Берем вторую категорию. Это хорошо зарабатывающие люди. Они уже давно приобрели квартиры. Более того, они купили не по одной квартире: это как способ вложения средств в недвижимость. Квартиры такие стоят. И третий слой - он самый большой - это средний класс. Средний класс не может позволить себе сразу выложить деньги и купить квартиру, и он не хочет быть привязан 20 лет к работе в муниципальных учреждениях, где низкая заработная плата. Здесь должны быть совсем другие программы.

У нас есть программа, которая называется "Шаг за шагом". Условно говоря, у вас есть однокомнатная квартира, а проживают в ней 3-4 человека, и в этом случае вы берете трехкомнатную квартиру и заключаете с нами договор, что вы сдаете нам вашу однокомнатную квартиру, мы ее оцениваем. И вы доплачиваете нам разницу в течение определенного периода времени за трехкомнатную. Притом на более щадящих условиях.

Например, у нас есть дом, где на фасаде написано: "Программа "Шаг за шагом". И, выступая заказчиком, мы, естественно, продаем в этих домах квартиры по той цене, по которой они обошлись бюджету. Приведу вам цифры, которые некоторых смогут шокировать. Мы провели конкурс на строительство жилого дома для бюджетных нужд, и у нас победитель - известный застройщик - выиграв его, заявил, что он построит дом, где метр квадратный будет стоить 8 тысяч 400 рублей, а самая высокая цена будет 9 тысяч 200 рублей. Плюс затраты на инженерную инфраструктуру - это порядка 2 тысяч рублей. И все! Это и является реальной ценой, причем такая цена во всех городах России.

Хочу отметить, что у нас, как и в других регионах, действует программа по выполнению обязательств государства по обеспечению жильем некоторых категорий граждан. Речь о чернобыльцах, "афганцах", военнослужащих, уволенных в запас, и других. И, наконец, есть программа, когда житель попадает в "пятно застройки" - тогда дают квартиру согласно нормам.

РГ: А как дела у вас обстоят с ипотекой?

Булавинов: Ипотека, конечно, изначально рассчитана на более высокий уровень зарплаты, чем у бюджетников. В ее рамках мы оплачиваем семь процентов кредитной ставки Сбербанка из 14. То есть человек оформляет ипотечный кредит в Сбербанке, а мы 7 процентов ему компенсируем. Но здесь надо отметить, что даже оставшиеся 7 процентов неподъемны для большинства молодых семей. Несколько десятков людей в ней участвуют, но это очень дорого. Так что должна быть федеральная общегосударственная программа, централизованная, с одним ответственным, который по всей стране должен отвечать за нее.

РГ: Как вы себе это представляете?

Булавинов: Как-то я разговаривал с послом Австрии, и он мне рассказал, как у них в стране решалась такая же проблема. В послевоенные годы, когда было очень много всего разрушено, в стране была дикая инфляция. В Австрии ввели специальную госпрограмму по ипотеке. Под 1 процент годовых давался кредит, и люди могли купить квартиру или построить дом. Один процент годовых на 25 лет. Вот если мы хотим, чтобы средний класс задумался о демографии, имел свое жилье, и это жилье было доступно и не обременительно, то должна быть четкая ипотечная программа под гарантии государства. Чтобы кредит был не выше 1-3 процентов годовых. Вот в этом случае люди, получив такую возможность, принесут деньги строителю и простимулируют его строить доступное комфортное жилье на территории России. Другого пути нет. Если деньги дать строителю - украдут, если деньги дать в бюджет - пропадут. Деньги надо дать персонально человеку, который нуждается в жилье. И он принесет эти деньги тому застройщику, который строит качественно, быстро и недорого.

Надо провести федеральный тендер, выбрать уполномоченный банк, сделать эту систему прозрачной. Иван Иваныч берет сертификат, отдает его строителю. Если Иван Иваныч в банке получит деньгами, то здесь велик соблазн потратить их не на финансирование квартиры. Иван Иваныч должен получить, по сути, суррогат: денежный сертификат. И сдать его застройщику.

А застройщик потом сможет предъявить его к оплате банку. В соответствии с договором, подписанным с клиентом. Мы же знаем, что у денег есть одно свойство - липнуть к рукам. В результате чем больше рук они проходят, тем меньше их остается. Поэтому, если мы реально хотим запустить любую программу в стране, надо до минимума сократить количество счетов, через которые проходят деньги. Поэтому федеральный тендер, федеральная программа - под контролем вице-премьера, гарантом должен быть ЦБ, и уже дальше - уполномоченные банки в регионах, задача которых - обслужить, выдать сертификат и потом по предъявленному реестру предъявить его к оплате в федеральный госбанк или уполномоченный банк.

РГ: Некоторые сегодня делают акцент на строительстве индивидуального жилья, кто-то строит микрорайоны. Каково основное направление строительства в вашем городе?

Булавинов: Что касается направления строительства жилья, то у нас реализуются, по сути, три направления. Есть индивидуальная и элитная низкоэтажная застройка, которая идет в основном в исторически сложившихся местах. У нас было введено порядка 170 тысяч квадратных метров именно индивидуального жилья. В каждом районе есть места, специально предназначенные для малоэтажного строительства. Есть места, где будут строиться новые микрорайоны. И есть третий вид - это точечная застройка: там, где есть "пятна" под строительство жилого дома. У нас в 1999 году был утвержден генплан города, он предусматривает строительство жилья во многих местах Нижнего Новгорода, в том числе через снос ветхого фонда, где застройка идет не квартальная или микрорайонная, а точечная - строится один или несколько домов. Но главное, чтобы они вписывались в архитектуру города.

РГ: Как, по-вашему, что сегодня влияет на себестоимость квадратного метра?

Булавинов: Цена земли. Все знают прекрасно, что в Москве, что в Нижнем Новгороде стоимость строительных работ составляет от 400-500 долларов за метр. Берем, например, московские цены. Если стоимость строительства - пятьсот долларов, стоимость коммуникаций примерно сто долларов на метр - это уже 600 долларов, а цена продажи составляет 3 тысячи, то получается даже очень хороший бизнес для того, кто им занимается. А цены по всей стране на цемент, кирпич и бетон одинаковые.

РГ: Говорят, что в последнее время уже складывается дефицит со стройматериалами?

Булавинов: Да нет, я пока этого не вижу, мы материалы возим из Москвы, и у нас проблем с этим нет. Самый большой дефицит у нас с деньгами у людей, которые хотят купить квартиру, особенно если она стоит по 5 тысяч долларов за метр.

РГ: Москву и многие регионы захлестнула волна мошенничества, особенно с долевым строительством, как вы решаете такие вопросы?

Булавинов: У нас случаи мошенничества были лет 6 назад, сейчас таких проблем нет. Сегодня у нас очень жесткий контроль. Есть вопросы по качеству, но по двойным продажам давно таких случаев нет. Более того, по многим проблемным домам мы принимаем решения на софинансирование их достройки. Даже по обманутым вкладчикам. Мы людям советуем свои доли объединять и создавать ТСЖ, с которыми мы уже садимся за стол переговоров и смотрим, чем мы можем помочь. Да, я понимаю, что ответственность за мошенничество все-таки должно нести государство, но оно далеко и поэтому реально могут помочь местные власти.

РГ: После объявления о национальном проекте "Доступное жилье" инвестиции в области увеличились?

Булавинов: Да, инвестиции увеличились, объем рынка вырос. Все как будто воспрянули, потому что у строителей была большая сложность с обустройством самой площадки перед началом строительства. Теперь государство будет помогать строить сети, а это же сотни миллионов рублей. Средняя цена одного километра магистрального водовода - 1 миллион долларов. А это значит, что для нового микрорайона километров десять потребуется водовода, это сразу 280-300 миллионов рублей. У застройщиков таких денег нет, и не у всякого городского бюджета есть такие деньги, и возникает проблема с освоением этой земли. Поэтому, когда появилась эта национальная программа, и дано было четкое поручение Росстрою России разработать подпрограмму строительства инженерных сетей, подпрограмму по сносу ветхого фонда, застройщики воспрянули духом. Эта программа, тут спору даже нет, крайне нужна.

РГ: Справятся ли строители с растущими темпами?

Булавинов: Я не могу отвечать за всех строителей, но что касается Нижнего Новгорода - да, на сто процентов. Я в строителях не сомневаюсь. Ответ у них всегда один, вы нам обеспечьте инфраструктуру и скажите, кому продать, то есть дайте нам рынок сбыта, а мы вам построим столько, сколько нужно. Строители готовы, главное, чтобы готовы были мы, я имею в виду владельцев инфраструктуры и получателей жилья.

РГ: Как вы будете сдерживать цены на жилье?

Булавинов: Мы будем много строить и создавать конкурентную среду. Тем более нам никто не запрещал выступать заказчиками. И обеспечим реальный контроль за ходом программы. У нас было принято на днях очень интересное решение городской Думы: в рамках федеральной программы приватизации акционировать коммунальные системы. Но Дума приняла специфическое решение, с которым я абсолютно согласен. Первое - это запретить продавать имущество коммунальных предприятий города. Второе - запретить продавать акции коммунальных предприятий. Все это строго закрепляется именно за муниципалитетом, за жителями, за городом, тем самым появляется механизм, который сможет контролировать рост цен. Если вдруг кто-то наглеет, то мы сможем поправить зарвавшихся. А чтобы обеспечить прозрачность этой работы, принято решение о создании совета директоров, в который будут входить представители гордумы, администрации и правительства Нижегородской области. Это, конечно, не всем нравится, потому что всегда есть желающие у коммунальной системы украсть.

Плюс мы подписали соглашение о международном аудите водоканала. В рамках которого Будапештский водоканал (а учредителем его являются немецкая и французская фирмы, работающие в области водоснабжения, - это известные мировые бренды), по сути, за 4 месяца сделает полностью технический, экономический и управленческий аудит системы водоснабжения Нижнего Новгорода. Все это серьезнейшим образом повлияет на жилищную программу. Потому что можно построить отдельно теплопункт, можно поставить АГВ в жилом доме, но никто не сможет обойтись без воды и канализации. Через эту систему мы сможем проконтролировать каждую стройку, каждого застройщика и добиться того, чтобы социальные функции были соблюдены.

РГ: Какие вопросы для вас сейчас стоят в первую очередь на повестке дня? И чем федеральные органы могут помочь регионам?

Булавинов: В первую очередь надо решать вопрос строительства инженерных инфраструктур. У нас страшнейший дефицит электроэнергии, и сегодня годами люди не могут подключиться к энергоснабжению. У нас дефицит по газу и требуются затраты на строительство сетей тепло- и водоснабжения. Так что сегодня самая большая проблема - это сети, а вторая проблема - это четкое разделение: кто и как распределяет участки под строительство, чья же все-таки земля?

Что же касается помощи, то у меня принципиальная позиция: не надо разрабатывать механизм помощи регионам, он всегда будет несправедливым, потому что тут же начинают помогать одним регионам больше, другим меньше. Нам не нужно давать денег, оставьте нам налоги. Не переводите регионы на подкачку, потому что один регион получает десятки миллиардов, а другой даже нескольких миллионов не получает. Должна работать система. Например, распределение средств эквивалентно количеству населения с различными поправочными коэффициентами на Севере или юге и т. д. Или, например, норматив налогов, которые остаются в территориях, чтобы заинтересовать зарабатывать для себя. Вот я приведу пример.

У нас из собираемых налогов остается всего 15 процентов (5 миллиардов рублей), 36 процентов забирает область, 49 процентов уходит в федеральный бюджет. И вот мы должны за 15 процентов лечить, учить, строить и так далее. Я говорю, что вопрос даже не в 15 процентах: зафиксируйте нам эти проценты хотя бы на 5 лет, я буду свою долю увеличивать в абсолютном выражении. А что получается сейчас? Если я сегодня увеличиваю эти 15 процентов и 5 миллиардов превращаются в шесть, то на следующий год меня выводят на 13 процентов, возвращая опять к 5 миллиардам. Это порочная практика, это мотивация тунеядства и иждивенчества.

РГ: Как вы считаете, когда рядовой гражданин сможет почувствовать на себе результаты программы?

Булавинов: Я думаю, что в принципе наша задача, несмотря на все проблемы, дать результаты к концу года. Наша областная программа по доступному жилью уже представлена в правительство РФ. А со следующего года, надеюсь, мы уже сможем вручать ключи от новых квартир, построенных в рамках этой программы.

Дата публикации: 09:58 12 мая 2006

Источник: bpn.ru