Рынок коммерческой недвижимости недотягивает до равновесия

Разрыв между объемами ввода новых офисов и спросом на них сокращается – столичный рынок коммерческой недвижимости близок к насыщению. При этом по-прежнему ощущается недостаток предложения качественных площадей. По мнению экспертов, ситуация не изменится в течение ближайших двух лет.

Девелоперы коммерческой недвижимости не оправдали оптимистичных ожиданий рынка. По итогам 2005 года объем ввода новых офисных площадей оказался значительно ниже заявленного. Таким образом, рынок коммерческой недвижимости Москвы не претерпел кардинальных изменений. Арендные ставки по-прежнему растут, спрос на качественные офисные площади остается неудовлетворенным, а уровень свободных офисных площадей – крайне низким. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (С&W/S&R), доля свободных помещений класса «А» и «В» в зависимости от района варьируется от 0,5% до 5,5%. По этому показателю Москва изрядно отстает от других европейских столиц. Для сравнения: в Париже спрос уравновешивают 6% свободных площадей, в Лондоне – 9%. В то же время объем арендованных и приобретенных в течение года площадей составил более миллиона квадратных метров. По словам руководителя группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Ольги Батуриной, это один из самых высоких показателей в Европе, свидетельствующий об огромном потенциале рынка.

Руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле считает, что насыщение офисного сегмента произойдет не ранее 2008 года. Причем этот прогноз приводится с учетом благоприятного развития событий. «Стабилизация рынка возможна лишь при условии дальнейшего роста российской экономики в целом и офисного сегмента в частности. А также при ежегодном увеличении объема предложения на 10 – 20%», – считает Лочмеле.

Однако эксперты полагают, что динамика офисного строительства свидетельствует не в пользу оптимистического сценария. По данным Colliers International, объем новых офисных площадей классов «А» и «В», которые будут построены до конца 2006 года, оценивается на уровне 720 000 кв. м (класс «А» – 37%, «В» – 63%).

Однако, по словам эксперта рынка офисной недвижимости С&W/S&R Александры Крыжановской, не следует ожидать значительного увеличения предложения. «Причиной тому станут объективные факторы, ограничивающие динамику возведения офисных площадей. В первую очередь это недостаток земельных участков, пригодных для девелопмента, дефицит квалифицированной рабочей силы и проблемы с финансированием проектов», – отмечает Крыжановская.

Откуда дефицит

В начале 2005 года анонсировался ввод в эксплуатацию около 1 млн кв. м высококлассных офисных площадей. Как показал анализ обращений потенциальных арендаторов, этот объем мог удовлетворить спрос на офисные помещения. Но введено было не более 700 000 кв. м офисов класса «А» и «В». Во многом такая ситуация сложилась из-за задержки ввода офисов в эксплуатацию. Например, заявленные к сдаче в прошлом году офисные центры Ducat Place III или Gorky Park Tower планируется ввести в эксплуатацию в I – II кварталах наступившего года. Произошли задержки со сдачей 3-го и 4-го корпусов крупнейшего офисного комплекса «Крылатские холмы», а также бизнес-центров «Северное сияние» и «Бородино». По мнению специалистов, это было обусловлено нехваткой финансирования, колебаниями курса доллара, непрофессионализмом ряда девелоперов, бюрократическими проволочками, а также сезонным фактором: во время сильных морозов, установившихся нынешней зимой, строительные работы пришлось приостановить.

Однако было бы несправедливо винить во всем только девелоперов. Ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков высокая доходность девелопмента (20 – 25%) с каждым годом снижается.

Девелоперам выгодно поддерживать дефицит на рынке – это поддерживает рентабельность их проектов на стабильно высоком уровне, но срыв сроков бизнес-плана отнюдь не способствует привлечению инвестиций в проект.

Также важной причиной несовпадения реальных и заявленных объемов стал резкий рост деловой активности как российских, так и международных компаний, который наряду с увеличением числа сделок по предварительной аренде и продаже свидетельствует о высоком уровне спроса на высококлассные офисы. Изменились и условия аренды. Нехватка свободных помещений на рынке связана не только с дефицитом предложения, но и с увеличением среднего размера арендуемых площадей. Среди российских компаний-арендаторов наибольшие по величине площади приобретаются финансовыми структурами, сырьевыми и телекоммуникационными фирмами, а также компаниями с большой долей государственных активов. Чего стоит одна лишь сделка по приобретению Внешторгбанком 60 000 кв. м в строящейся башне «Федерация» на территории ММДЦ «Москва-Сити». Среди иностранных компаний выделяются Intel, IBM, Procter & Gamble, Microsoft, Johnson & Johnson, BAT, Raiffeisen Bank, Alcatel, арендующие крупные блоки в новых зданиях класса «А» – таких как «Крылатские холмы», «Башня на набережной», Gorky Park Tower.

Одним из наиболее ярких индикаторов офисного дефицита специалисты считают расширение практики предварительной аренды, так называемых форвардных сделок. По данным С&W/S&R, значительный объем площадей сдается в аренду на этапе строительства. То есть к моменту выхода здания на рынок, оно может быть уже полностью сдано арендаторам. К примеру, из площадей, построенных в 2005 году, 23% сдано в аренду или продано в 2004 году и ранее. При этом в 2002 году, доля форвардов на московском рынке офисной недвижимости составляла всего лишь 3%. Весьма вероятно, что в текущем году доля сделок предварительной аренды продолжит увеличиваться. То есть на рынке и дальше тон будут задавать арендодатели.

В условиях ограниченного предложения арендные ставки повышались в течение всего года. По их уровню Москва сейчас уступает лишь лондонскому West End, где средняя арендная ставка, по данным RRG, достигает $2000 в год за кв. м (включая все расходы), Токио ($1400) и Парижу (около $1000 в центре города). По информации Jones Lang LaSalle, в 2005 году максимальные базовые ставки для офисных помещений класса «А» и «В» выросли на 9,4%. В связи с ограниченным предложением качественных объектов значительно повысилась цена продаж офисов. Согласно отчету компании Prime City Properties, в 2005 году рост этого показателя составил 8 – 10%. По той же причине на рынке особняков увеличение цен за год составило около 20%.

Свято место

Самой популярной территорией для офисного строительства по-прежнему остается центр Москвы. «При этом свободные земельные участки в центральной части города крайне привлекательны для реализации офисных проектов класса «А», – отмечает Регина Лочмеле из Colliers International. Однако предложение в центре Москвы крайне ограничено и отягощено транспортными проблемами, поэтому спрос постепенно смещается в другие районы. По данным компании Knight Frank, в 2005 году лидировала территория между Садовым и третьим транспортным кольцом. Самым популярным стало западное направление – на него приходится 31% заключенных сделок. На втором месте – юг Москвы (27%), далее север города (23%) и восток (15%).

На самой ранней стадии развития находится район Проспекта Мира. Как отмечают эксперты С&W/S&R, общий объем офисных площадей в этой зоне составляет 32 000 кв. м. При этом анонсировано к вводу около 100 000 кв. м. Для Рязанского проспекта характерно наличие большого количества новых офисов класса «B». Объем существующего предложения составляет 50 000 кв. м, а заявленного – почти 200 000 кв. м. При этом средневзвешенная арендная ставка продемонстрировала в 2005 году высокие темпы роста, что свидетельствует о перспективах развития данной зоны. Одним из наиболее развитых с точки зрения офисного строительства районов является ЮЗАО. По мнению специалистов С&W/S&R, в области Профсоюзной улицы и Ленинского проспекта дислоцируется более 450 000 кв. м офисных площадей и еще около 300 000 кв. м анонсировано. «Кроме того, арендная ставка в этой зоне в 2005 году продемонстрировала рекордный рост – 30%», – отмечает Александра Крыжановская.

К юго-западному району привлечено самое пристальное внимание девелоперов. В конце апреля стало известно, что девелоперская группа «Ташир» собирается вложить $200 млн в строительство бизнес-центров класса «А» в Москве. Первый проект «Ташира» будет располагаться на улице Наметкина, рядом со зданием «Газпрома». Общая площадь 24-этажного комплекса с трехуровневой подземной стоянкой составит 36 400 кв. м.

Прочь из центра

Если среди ночи разбудить человека, имеющего отношение к офисной недвижимости и попросить его назвать главную тенденцию этого рынка, он произнесет слово «децентрализация». Количество сделок с объектами за пределами центрального делового района неуклонно растет. По словам Регины Лочмеле из Colliers International, это обусловлено в первую очередь дефицитом свободных земельных участков для девелопмента офисных проектов в пределах ЦАО. Кроме того, в центре города существуют серьезные проблемы с транспортной загруженностью и наличием парковочных мест. Другим существенным фактором является рекордный уровень арендных ставок. Стоимость аренды офисных помещений в центре достигла своего максимума за последние семь лет. «Таким образом, одной из ключевых причин децентрализации является возможность арендовать офисные помещения по более низким ставкам, чем в пределах центрального делового района», – говорит Лочмеле.

Эксперты С&W/S&R отмечают, что в пределах центра действует запрет на высотное строительство и ограничение этажности зданий. Это накладывает существенные ограничения на офисный девелопмент. Кроме того, в пределах Садового кольца существует нехватка энергетических мощностей, что препятствует использованию современных технических средств для управления зданием.

По словам Лoчмеле, в общей структуре спроса на офисные помещения за пределами ТТК можно выделить две основные составляющие. Во-первых, арендаторами являются компании, которые с целью оптимизации расходов проводят политику отдельного расположения головного и бэк-офисов. Как правило, это средние и крупные представители российского и международного бизнеса. Второй тип арендаторов – средние и мелкие отечественные компании, которые в силу ограниченного предложения офисов класса «B» арендуют помещения уровня «В2» и «С». Существенная часть подобных компаний готова переехать в более качественные офисные здания. Такие арендаторы снимают сравнительно небольшие площади – от 100 кв. м до 500 кв. м. Одним из наиболее ярких примеров децентрализации офисного рынка является бизнес-парк «Крылатские холмы», расположенный в районе Крылатское. Среди арендаторов этого объекта значатся такие компании, как Johnson & Johnson, GlaxoSmithKline, Intel, BAT, Microsoft и Sun Interbrew.

Новые имена

Освоение под офисную застройку московских окраин почти не касается сегмента класса «А». Несмотря на ограничивающие факторы, офисное строительство в центре идет довольно активно. Согласно отчету Knight Frank в пределах Садового кольца сосредоточено 43,5% всех высококачественных офисных помещений. По данным компании Noble Gibbons, в текущем году на проекты класса «А» в центре по-прежнему будет приходиться около 70% нового предложения.

В третьем квартале 2006 года ожидается завершение строительства офисного комплекса класса «А» «Эрмитаж Плаза» по адресу: Краснопролетарская ул., д. 2/4 – 6. Проект будет состоять из трех зданий общей площадью 40 000 кв. м. В первом квартале 2007-го планируется завершение строительства бизнес-центра класса «А+» «Серебряный город» на Серебрянической наб., д. 27. Строящийся в соответствии с новейшими строительными и инженерными технологиями бизнес-центр предложит арендаторам около 42 400 кв. м офисных площадей. Новая транспортная развязка соединит «Серебряный город» с Садовым кольцом.

Важным событием наступившего года стало активное развитие проекта «Москва-Сити» – введено в эксплуатацию второе здание офисного комплекса «Башня на набережной». А также началась реализация проектов: «Башня на набережной-III», «Северная башня», башня «Федерация». По мнению экспертов, в ближайшей перспективе децентрализация сегмента класса «А» прежде всего будет связана с районом «Москва-Сити» – до 2010 года ММДЦ должен предложить рынку около 2 млн кв. м высококлассных офисных площадей. Особняком стоит проект «Большой Сити», предполагающий комплексный редевелопмент обширной территории, прилегающей к «Москва-Сити». Участок городской застройки общей площадью 1000 га расположен между Хорошевским и Звенигородским шоссе, Краснопресненской набережной, Филевским бульваром и Заречной улицей.

За прошедший год на рынке офисной недвижимости громко заявили о себе сразу несколько игроков. Среди них такие компании, как AIG/Lincoln, Lotte & Lotte, «Северстальтранс», Capital Partners, MR Group. О грандиозных планах по реализации офисных проектов заявила и «Интеко». К 2010 году компания планирует реализовать два крупных проекта в Москве: бизнес-парк «Сетунь-Хиллс» (на пересечении Минской и Староволынской улиц) общей площадью 570 000 кв. м (включая 300 000 кв. м офисов) и гостинично-офисный комплекс «Авиапарк» (в северной части Ходынского поля) общей площадью 950 000 кв. м (включая 190 000 кв. м офисов). Компания «РИГрупп» объявила о своих планах по строительству офисного комплекса общей площадью более 100 000 кв. м в Мякининской пойме на 65 – 66-м км МКАДа. А шведская IKEA взяла в долгосрочную аренду 11 га земли напротив торгово-развлекательного комплекса «Мега-Химки» для постройки шести офисных башен. Так что событий, способных изменить рынок, ждать стоит. Но только не в этом году.

Офисные прогнозы

Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Jones Lang LaSalle:

«На конец года уровень свободных площадей оставит около 2%. В такой ситуации арендаторам придется продолжить практику аренды площадей на стадии строительства. В этом году ожидается 10-процентный рост арендных ставок. В течение года на рынок выйдет порядка 1 млн кв. м площадей. Но большая часть этих площадей уже арендована, и баланс не изменится. На рынке появятся качественно новые объекты – такие как «Аврора», 2-я фаза «Эрмитажа», «Дукат 3», «Волна». Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank:

«В течение ближайших двух лет продолжится рост стоимости продажи качественных офисных площадей. В то же время арендные ставки стабилизируются при незначительном повышении в пределах 6 – 8% для класса «А» и 4 – 6% – для класса «В». При общем объеме строительства в 1 млн кв. м рост предложения в течение нынешнего года составит около 30%. При условии реализации всех заявленных проектов спрос на офисные помещения начнет отставать от предложения, что приведет к увеличению доли свободных площадей. В первую очередь этому процессу будут подвержены офисные центры, не соответствующие стандартам качества.

Дата публикации: 14:43 16 мая 2006

Источник: bpn.ru