Доходный - значит дефицитный

Людям гораздо удобнее снимать квартиру в домах, которые специально предназначены для аренды. Однако не многие знают, что такие дома существуют.

О том, где расположены доходные дома и поселки, какие из них самые популярные и почему на этом рынке сложился острейший дефицит, рассказывает управляющий директор компании BLACKWOOD Марина Маркарова.

- Что такое доходный дом и почему аренда квартиры в нем считается более выгодной, нежели в обычном доме?

- Доходным называется дом, все помещения в котором предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам на основании договоров аренды и коммерческого найма. Квартиры в таких домах имеют определенное преимущество перед обычными квартирами, предназначенными для сдачи в аренду. Прежде всего, они отвечают высоким стандартам безопасности и комфортабельности. Кроме того, для всех арендаторов доступны дополнительные услуги в виде мойки автомобилей, уборки жилых помещений и многое другое.

Кроме того, спрос на аренду элитных квартир очень высок, особенно в таких популярных районах, как Остоженка, Арбат, Патриаршие и Чистые пруды. Сегодня существует острая нехватка ликвидных предложений квартир, т.е. в хорошем районе с адекватной арендной ставкой и наличием всей необходимой инфраструктуры (охрана, паркинг и т.д.). Появление доходных домов в элитных районах могло бы частично погасить этот спрос.

- Сколько доходных домов существует сейчас в Москве?

- В настоящее время существует три доходных дома. Первый - дом, построенный Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы в Большом Николоворобинском переулке, д. 10. Второй - на Плющихе (Земледельческий пер, 19). Строительство третьего объекта только началось. Это многофункциональный комплекс корпорации "Баркли" на Пречистенской набережной, все квартиры в котором будут иметь статус апартаментов.

Кроме того, в аренду будет сдаваться часть квартир в жилом комплексе "Коперник". Но поскольку большинство квартир все же были проданы, этот объект нельзя назвать доходным домом в чистом виде.

- На всю Москву всего три доходных дома... Если на рынке сложился дефицит домов подобного рода, то почему же их никто не строит?

- Одной из причин того, что доходные дома никто не строит, является слишком большой срок окупаемости проекта. Так, в 2005 году максимальная доходность элитной квартиры (т.е. сумма годовых арендных ставок, деленная на стоимость квартиры) составила 7%, таким образом, срок окупаемости возрастает до 12-14 лет. Поэтому при существующих ценах на недвижимость застройщикам гораздо выгоднее продавать квартиры и сразу получить прибыль, а не "замораживать" активы на несколько лет.

Кроме того, присваивая элитной новостройке статус доходного дома владелец возлагает на себя бремя пожизненной налоговой ответственности юридического лица.

- А какова ситуация с доходными поселками, дома в них тоже товар дефицитный?

- Практически во всех доходных поселках на территории Москвы существует лист ожидания: чтобы арендовать коттедж, надо ждать определенное время. Нужно отметить, что все коттеджи в Москве не продаются, а предназначены только для сдачи в аренду. При этом они пользуются огромной популярностью. Ведь жить в городе, но при этом в собственном доме в экологически чистой зоне очень престижно.

На рынке загородной недвижимости представлен 21 поселок, где все или большая часть домов предназначены именно для аренды. Но они также не в состоянии удовлетворить спрос, который остается достаточно стабильным и в 2-3 раза превышает предложение. В 2006 году планируются к выходу еще несколько новых объектов.

- Какие из доходных поселков самые популярные?

- Наиболее востребованными являются коттеджные поселки, расположенные в Москве или в пределах 10-15 км от МКАД, с домами площадью от 170 до 270 кв.м и стоимостью аренды 5-12 тысяч долларов. Среди направлений наиболее привлекательными являются северо-запад и запад, т.е. Рублево-Успенское, Новорижское, Волоколамское и Минское шоссе.

Большие перспективы имеет Калужское шоссе, где в 2006-2007 годах на рынок планируются к выходу порядка 15-20 новых коттеджных поселков.

Одним из первых доходных поселков считается "Росинка" (расположен на Пятницком шоссе в 8 км от МКАД). Ставки варьируются в диапазоне от 7,5 тыс. до 15 тысяч долларов. Поселок существует на рынке уже около 10 лет, находится в красивом месте, где есть большое открытое водохранилище и прекрасные лесные массивы, имеет развитую инфраструктуру. Он очень популярен у иностранных клиентов, т.к. на его территории находится британская школа для детей до 12 лет.

Также среди доходных поселков в черте Москвы можно отметить коттеджный поселок "Чайка", расположенный в природоохранной зоне Покровское-Стрешнево. Ставки аренды здесь находятся в пределах от 10 тыс. до 25 тысяч долларов.

- Какова дальнейшая перспектива рынка доходных домов и поселков?

- Необходимо учитывать один очень важный момент - срок окупаемости таких проектов достаточно велик. Поэтому инвестор должен быть заранее готов к длительному ожиданию отдачи своих вложений. Но с каждым годом интерес инвесторов к данному сегменту рынка растет.

Дата публикации: 12:52 17 мая 2006

Источник: bpn.ru