Кто в Петербурге покупает элитные квартиры?

В Петербурге катастрофически не хватает элитного жилья - кричат специалисты по недвижимости. Что же такое элитное жилье и кому его не хватает - попытались выяснить корреспонденты "Города".

- По разным оценкам, петербуржцев, ориентированных на потребление товаров и услуг высокой ценовой категории, приблизительно 5 - 10 тысяч человек, - говорит Михаил Пашаев, главный редактор первого каталога роскоши Rich Style.

- Потенциальные покупатели элитной недвижимости - это владельцы бизнеса, топ-менеджеры, госслужащие.

- На сегодняшний день, начиная каждый новый проект, мы в том числе рассчитываем и на московскую аудиторию - топ-менеджеров, владельцев компаний, иностранных менеджеров, управляющих крупными проектами в России, - объясняет Эдуард Тиктинский, генеральный директор холдинга RBI.

В отделах продаж компаний-застройщиков нам с гордостью заявляли, что потенциальные покупатели каждого элитного дома проходят строгий фейс-контроль. Практика показывает, что это как минимум не всегда так. Социальная однородность жильцов обеспечивается только за счет ценового барьера.

Эксперты отмечают, что и период "кучкований", когда целые подъезды выкупались руководителями одной фирмы, ушел в прошлое. Сейчас деловые партнеры стараются не селиться вместе. Хотя встречаются и исключения. "Квартиры в нашем доме продавались только знакомым, - рассказывает Оксана, живущая в клубном доме на 7 квартир. - Мы даже двери не всегда запираем".

Правда, социальная однородность редко распространяется дальше границ дома. Престижная новостройка, возведенная рядом с хрущевкой, - обычное дело для Петербурга. Поэтому огромное значение для покупателей элитной недвижимости имеет фактор безопасности. Внешняя незащищенность элитных домов зачастую обманчива. Придомовая территория может быть огорожена лишь низким заборчиком с калиткой. Но только подойдешь к ней - встречать выйдет охранник - калитка оборудована скрытой видеокамерой и датчиком движения. Безопасность дома обеспечивают видеокамеры, электронные карточки доступа и пр.

Попасть в элитный дом не просто: консьерж запишет в журнал, к кому вы, когда пришли и когда ушли, попросит паспорт, на худой конец права, и, наконец, свяжется с жильцами узнать, ждут ли они вас.

Правда, обилие средств охраны не является стопроцентной гарантией безопасности. Высокий забор и многочисленные камеры могут оградить жильцов от зевак, но не от профессиональных бандитов. Так, дважды были совершены убийства во дворе дома на Московском проспекте, известного как "Русский пряник", одного из первых элитных домов в городе.

Заплатить немаленькую сумму при покупке элитной квартиры - еще полдела. Большой вопрос - сколько владельцу придется тратить на ее обслуживание.

- В течение последних лет наблюдается рост требований к функциональности квартир. Клиенты особенно ценят усилия девелопера, который с самого начала проектирования дома стремится сделать дом таким, чтобы его эксплуатация была недорогой и удобной, - утверждает Иван Романов, генеральный директор строительной компании "Возрождение Санкт-Петербурга".

Конечно, даже самая современная техника не может обеспечить бесперебойную работу всех служб. Проблем в элитных домах, особенно в первые годы эксплуатации, возникает не меньше, чем в обычных новостройках. Но здесь они хотя бы решаются.

"Если я вызвала электрика на 11 часов, то могу быть уверена, что он задержится максимум на 5 - 10 минут", - говорит Светлана Михайловна, мастер по эксплуатации элитного дома на Конной улице. Самое главное - жильцы знают, к кому обратиться за помощью. При любой возникшей проблеме они звонят на мобильный управляющему своего дома. Если персонал не может устранить неполадки, то вызывается специалист из службы эксплуатации, который приезжает через 20 - 30 минут.

"Преимущество небольшого дома в том, что ты знаешь всех своих соседей и всегда можешь договориться, если возникают проблемы, - говорит Наталья, владелица двухэтажной квартиры в доме на Крестовском острове. - Например, мы вместе решили, что после шести вечера ремонтные работы никто не проводит, чтобы не беспокоить остальных".

Наблюдением за состоянием дома обычно занимаются специальные управляющие компании. "На обслуживании дома на 30 - 40 квартир со встроенным гаражом в среднем занято 7 - 8 человек, - рассказывает Наталья Морозова, директор по управлению объектами недвижимости компании Remigroup. - Стоимость всего комплекса услуг (управления, эксплуатации, уборки, охраны) может составлять от 2 до 5 долларов за кв. м в месяц. Чем меньше квартир в доме, тем стоимость выше".

Кстати, мусоропроводы в элитных домах принципиально не делают исходя из соображений гигиены. А водосточные трубы подогреваются изнутри, что практически исключает образование сосулек, снежных шапок на карнизах и промерзания стояков.

Жители даже дорогих квартир не горят желанием разбрасываться деньгами - например, в одном из домов на первом же собрании ТСЖ элитного дома жильцы решили отказаться от дорогостоящей подсветки фасада, которой компания-застройщик чрезвычайно гордилась. В целях экономии жильцы зачастую соглашаются сделать фитнес-центр или солярий в доме доступным для горожан, что позволяет снизить расходы по их содержанию.

Но это правило никогда не работает в отношении подземного гаража, где цена одного места - $25 - 35 тысяч. Когда среди стоящих там дорогих машин видишь отечественную "девятку" - это приятно удивляет. Но ненадолго: "Это прораб оставил свою машину, - говорит управляющий домом, - хозяин отдал ему свое место на время ремонта квартиры".

Чем элитное жилье отличается от жилья повышенной комфортности?

ЭЛИТНЫЙ ДОМ: количество квартир - до 35 (не более двух на одной площадке). Высота здания не более 7 этажей. Высота потолков не менее 3,20 м. Социальная однородность жильцов. Паркинг - подземный (не менее двух мест на семью) и гостевой.

Огороженная территория, круглосуточная охрана. Наличие в доме услуг только для жильцов дома (сауна, химчистка, бассейн, спортзал, бильярдная и т.п.). Современные бесшумные лифты, центральное кондиционирование, автономная система водо- и теплоснабжения. Мощность электросети не менее 20 кВт на квартиру.

ДОМ ПОВЫШЕННОЙ КОМФОРТНОСТИ: количество квартир - до 80. Высота потолков не менее 2,8 м. Подземный паркинг. Круглосуточная охрана. Обеспечение автономности коммунальных сетей.

Комментарии

Выгодно ли строить элитные дома?

Иван Романов, генеральный директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"":

- Требования к строительству элитной недвижимости по качеству, срокам, уровню инженерного обеспечения более высокие - маленькие компании не готовы к такому подходу. Миф о том, что рынок элитной недвижимости прост и сулит многократные прибыли от вложений без особых усилий, постепенно развеивается. И такая ситуация благоприятна для потребителей - на рынке останутся только те компании, которые готовы проводить такие сложные проекты от начала и до конца.

Михаил Викторов, генеральный директор ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада":

- Сегодня доходность возведения элитного жилья в разы выше нормы прибыли, которую можно получить, работая на рынке типовых квартир. Недвижимость VIP-класса всегда можно продать. Конечно, этот рынок привлекателен для новых игроков.

Однако новичкам крайне сложно занимать свою нишу в данном сегменте. Этому мешает недостаток административного ресурса - умения работать с органами власти.

Лев Каплан, вице-президент Союза строительных компаний "Союзпетрострой":

- По разным оценкам, элитное жилье составляет 6 - 7% от общего ввода. Чем определяется элитность? Главный показатель - цена (если меньше $2000 за кв. м - точно не элитное, что бы вам ни говорили), кроме того, для всех элитных объектов характерна одна общая черта: там охраны больше, чем жильцов.

Развитие элитного жилья в Петербурге идет по двум путям. Во-первых, это строительство высококомфортных домов, которые можно перечислить по пальцам (на Робеспьера, Мичуринской, Каменноостровском и т.д.). Это штучные объекты, их очень немного. Второй путь - расселение за счет застройщика коммунальных квартир в престижных районах. Однако тут есть проблема - жить среди бедных богатому крайне некомфортно (а у нас в историческом центре живет примерно 720 тысяч человек в коммунальных квартирах). Поэтому мы должны проблемы градостроительства решать в комплексе: если не будет развиваться массовое жилищное строительство, то и элитные дома будут, во-первых, малокомфортны для проживания, а во-вторых, так и останутся единичными вкраплениями.

В европейских стандартах средняя площадь квартир колеблется от 60 до 150 кв. м. Количество спален должно как минимум соответствовать количеству членов семьи. Таким же должно быть число санузлов. Квартира, где нет двух ванных комнат или туалетов, считается неблагоустроенной. Для нас это - несбыточная мечта. В соответствии с Генеральным планом развития города к 2025 году в Петербурге предусматривается достичь стандарта площади на одного человека 30 - 35 кв. м, то есть в 2 - 3 раза меньше европейского стандарта.

Но и таких показателей будет добиться очень сложно. Для этого необходимо до 2025 года построить 70 млн кв. м жилья, то есть начиная с 2006 года и далее нужно строить как минимум 4 млн. кв. метров жилья. Максимум, которого мы достигли в прошлом году - 2,273 млн кв. м. Причем Смольный придумал хитрый ход: сейчас жилье сдается как бы в два этапа. Первый этап - без инженерных сетей, жить в таком доме невозможно, но формально он считается принятым в эксплуатацию. Таким образом, на деле, а не на бумаге, введено было около 1,6 млн. кв. м.

В Шанхае на 14 млн жителей в год строится 14 млн. кв. м жилья. Вот эта пропорция и должна быть нормой для любой развивающейся страны: строить в год столько метров жилья, сколько насчитывается жителей.

Как я не смогла купить элитную квартиру

Анна Соболева, психолог:

- Этой зимой мы с мужем обратились в относительно молодую компанию, которая предлагала жилье в Московском районе. Представители компании утверждали, что они возводят недвижимость премиум-класса. Правда, на официальном сайте компании была указана цена $1500 - 2000 за кв. м, а на практике стоимость составляла $2500 - 2800. Кроме того, речь шла не о новом доме, а о реконструированном в элитный дом общежитии. В сроки сдачи дома компания явно не укладывалась. Но главное, почему отказались от этого предложения, - полное отсутствие инфраструктуры. Вокруг - сплошные общежития, ни приличных детских площадок, ни больших универмагов. Ребенка на улицу страшно выпустить.

Во второй компании у нас возникли проблемы с покупкой квартиры в кредит. После переговоров с сотрудниками банка выяснилось, что в расчет принимается только белая зарплата. Сложилась забавная ситуация: мы, с общим официальным доходом в несколько тысяч рублей, претендовали на квартиру за $400 000...

Дата публикации: 14:25 17 мая 2006

Источник: bpn.ru