Раздел: Коммерческая недвижимость / Москва - Источник: Известия

Частных инвесторов влекут нежилые этажи

В отличие от жилья рынок коммерческой недвижимости стабилен и предсказуем, а инвестиции в нежилые помещения приносят постоянный и надежный доход. Как же вложить деньги в коммерческую недвижимость и какими средствами для этого нужно располагать?

«Некоторые частные инвесторы обладают средствами, превышающими десятки миллионов долларов. Они вкладывают деньги как в жилую, так и в коммерческую недвижимость, формируя диверсифицированные инвестпортфели, - говорит Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды недвижимости». - Но большинство частников оперируют менее масштабными проектами. В основном это street retail - отдельно стоящие объекты торговой недвижимости, приобретаемые с целью последующей сдачи в аренду, небольшие офисные помещения (блоки) в строящихся или уже построенных административных зданиях».

По данным Натальи Рогозиной, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество», наиболее востребованы среди частных инвесторов площади до 400 кв.м. На их долю приходится около 43% заявок. Хотя, как говорит Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании «Новая Площадь», нередки случаи, когда частные лица приобретают целые этажи в современных торговых и бизнес-центрах.

Особенно высокий спрос со стороны предпринимателей, по данным Эльвиры Ерёминой, гендиректора инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век», на нежилые помещения в уже сложившихся кварталах, где предложение услуг превышает спрос. Салоны красоты, парикмахерские, небольшие магазины, пункты предприятий бытового обслуживания - все это сегодня крайне востребовано в спальных районах. «Самый быстрорастущий сектор - торговые и офисные площади в спальных районах: прирост их стоимости составил 13-15%, - говорит Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», - сейчас встроенное помещение в спальном районе можно приобрести по цене $2500-3200 за кв. м».

«Возможность приобретения физическим лицом в свою собственность нежилых помещений на первом этаже жилого дома в первую очередь, зависит от правового статуса таких помещений, - говорит Андрей Георгиев, партнер компании «Георгиев и партнеры». - Наиболее простой вариант - это когда нежилые помещения находятся в собственности частных лиц. Такие помещения могут быть приобретены в результате гражданско-правовых сделок, например, купли-продажи, дарения, мены и т.д. Если нежилые помещения являются государственной или муниципальной собственностью, то их приобретение осложняется необходимостью соблюдения требований закона о приватизации государственного и муниципального имущества, включая выполнение требования об участии в конкурсе или аукционе».

Новые возможности перед частным инвестором, решившим вложить деньги в коммерческую недвижимость, открывают закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). «Фонды, которые работают сейчас, показывают доходность 25-37% годовых в рублях в зависимости от типа фондов, - объясняет Артем Цогоев. - Рентные фонды - 15-25%. Для них вообще несложно рассчитать доходность: есть объект недвижимости - в принципе ставки аренды известны. Умножаем ставку на срок аренды - получаем среднюю доходность. Если фонд девелоперский, то доходность прогнозируется от 20 до 40-45%, но риски будут выше».

На что обращать внимание при выборе ПИФа недвижимости?

Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды Недвижимости»:

Изучить материалы, которые находятся в открытом доступе у управляющей компании: объем инвестиций фонда, диверсификация и защита от рисков, информация о ликвидности паев и т.д. Если речь идет о финансируемом девелоперском проекте, то нужно получить максимально возможные данные о нем (предполагаемую доходность, мнения экспертов), а также об участниках проекта. При вступлении в рентный фонд важно знать портфель его недвижимости: где находятся здания, по каким ставкам сдаются помещения в аренду, сроки договоров аренды.

Владимир Кечин, директор по продажам United Realty Group:

В первую очередь необходимо изучить проектную программу фонда, чтобы понять, каким образом управляющая компания собирается распоряжаться средствами инвестора, чтобы извлечь прибыль. Инвестор заранее должен решить, может ли он пожертвовать более высоким уровнем доходности ради получения регулярных выплат в рентных фондах или же готов в ожидании максимальной прибыли пойти на дополнительные риски в девелоперских фондах. Необходимо также выяснить размер минимальной суммы вложений в фонд на этапе его формирования или стоимость пая на вторичном рынке после завершения формирования. Разумеется, хорошо бы иметь информацию и о самой управляющей компании: сколько лет она работает на рынке, есть ли у нее осуществленные проекты, лояльна ли она по отношению к пайщикам в вопросах раскрытия информации.

Бизнес на первом этаже

Нежилые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, представляют интерес для предприятий торговли, салонов красоты, аптек, стоматологических клиник, нотариальных контор и адвокатских бюро, туристических компаний и т.п. «Назначение помещений собственник согласовывает с местными органами власти. С их предварительного одобрения и начинается процедура организации бизнеса, - говорит Эльвира Ерёмина, гендиректор инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век». - Обязательным условием при организации предприятия на первом этаже является отдельный вход, конструкцию которого и весь проект надо согласовать с СЭС и пожарной инспекцией. При успешном прохождении этих ведомств далее следуют Мосэкспертиза, Москомархитектура, ДЭЗ, управа, префектура. Замыкает процедуру Межведомственная окружная комиссия, которая в итоге и решает судьбу предприятия. Конечное заключение выдает Мосжилинспекция».

Не каждый бизнес можно разместить в жилом доме. «К примеру, нельзя открыть химчистку или круглосуточный магазин, - продолжает Эльвира Ерёмина. - Исключено появление развлекательных заведений - дискотек, клубов, казино. Местные власти обращают особо пристальное внимание на предприятия питания с собственной кухней. В муниципальных домах власти в случае недовольства жителей могут вообще закрыть ресторан или кафе, даже если у его владельцев будут на руках все необходимые документы. В домах, которые находятся в ведении ЖСК или ТСЖ, организовать предприятие можно только с одобрения жителей. Для некоторых жильцов создание конфликта и его урегулирование - хороший повод решить свои бытовые и материальные проблемы, например, поменять в квартире окна».

Сколько стоят нежилые помещения в Москве

Расположение	Стоимость ($/кв.м)	Арендная ставка ($/кв.м в год)	Средняя доходность*
Бутиковые улицы центра города	6000-8500	1200-1600	16,1%
Основные магистрали	3500-5500	600-800	17,7%
Спальные районы	2500-3200	450-600	18,7%