Коммерческая недвижимость: пусть сильнее грянет БУМ!

За прошедший год на рынке коммерческой недвижимости Петербурга практически во всех его сегментах произошли значительные перемены. Уровень рисков и доходности инвестиций в недвижимость в Северной столице по-прежнему выше, чем в Москве и европейских мегаполисах. Власть всерьез озаботилась имиджем города на международном уровне.

Стартовавшие в 2005 г. не без усилий чиновников мегапроекты, а также предстоящий переезд некоторой части столичного бомонда на берега Невы стали сигналом для многих инвесторов. Постепенно возрастающий приток иностранных денег, технологий, стандартов, операторов и консультантов начинает формировать почву для перехода рынка на более качественный, европейский уровень.

В своем ежегодном послании к Законодательному собранию Петербурга губернатор Валентина Матвиенко отметила, что валовой региональный продукт увеличился на 8,4%, что заметно выше показателя 2004 г. и на 2% превышает темпы роста общероссийского ВВП за 2005 г. «Напомню: 40-процентный рост инвестиций в 2004 году был расценен как инвестиционный бум. В 2005-м мы взяли новую планку: рост инвестиций составил уже 43,9 %. А общий объем достиг абсолютного рекорда – $1,417 млн», – сказала г-жа Матвиенко. В структуре капиталовложений, по данным «Союзпетростроя», лидирует недвижимость (29,5% инвестиций), на шестом месте – торговля и бытовое обслуживание (3,5%). По словам губернатора, реальные денежные доходы населения выросли за 2005 г. на 14,4% (по России – на 8,8%) и достигли в среднем 10,8 тыс. руб. Правда, при этом забыли вспомнить про инфляцию, которая, по оценке «Союзпетростроя», выросла с 11,9% в 2004 г. до 14,4% в прошлом.

В целом макроэкономика и положительные оценки рейтинговых агентств благоприятствовали развитию рынка коммерческой недвижимости Петербурга. Наиболее динамичным оказался сектор торговых и торгово-развлекательных комплексов.

Иностранцы плетут сети

По данным компании ASTERA Oncor, в 2005 г. в Петербурге было введено 27 торговых комплексов площадью свыше 350 тыс. кв.м, схожие цифры (340 тыс.) называют эксперты Colliers International. Даже с учетом переноса сроков сдачи части ТК на 2006 г. объем предложения качественных площадей в прошлом году достиг прогнозируемой отметки 1,5 млн кв.м. Лидерами по вводу новых объектов стали Московский, Приморский, Кировский и Выборгский районы. Доходность в этом секторе рынка, по оценкам аналитиков ASTERA, оставалась высокой и составляла 15–18%. «На первый взгляд кажется, что ничего нового на рынке торговой недвижимости не произошло, – говорит управляющий партнер «Ай Би Групп» Юрий Борисов. – Но уже начало этого года показало, что сделано в 2005 году. Столько крупных проектов в Петербурге прежде не появлялось, да еще и одновременно: запуск ТРК «Гранд Каньон», «Южный полюс» и «Континент» – яркое свидетельство прихода второй волны торговой недвижимости в город. А впереди – еще больше интересных открытий». Действительно, 2005 г. стал знаковым для торгового сегмента: в Северную столицу де-факто пришли крупные зарубежные инвесторы и девелоперы, заложены многие оригинальные проекты. Если девелоперам удастся выдержать сроки, то бум в 2006 г. обеспечен – на рынок будет выброшено более 1 млн кв.м новых площадей.

Наиболее заметным стал выход шведской компании IKEA, начавшей летом прошлого года строительство сразу двух ТЦ, стоимостью $500 млн: «Мега-Дыбенко» в Кудрово и «Мега Парнас» в Буграх. Эти проекты подтянули дотоле не представленные в Петербурге крупные иностранные сети: французскую Auсhan и немецкую OBI – будущие якоря «Меги».

Чуть ранее, в марте, французский концерн Vinci Construction Grands Projeсts заложил первый камень в фундамент ТРК «Питер Радуга» площадью 75 тыс. кв.м. Участок 24 га расположен на проспекте Космонавтов, за зданием СКК. Якорями комплекса станут два немецких ритейлера – Real, входящий в группу Metro (17 тыс. кв.м) и OBI, (18 тыс.), а также 10-зальный мультиплекс и боулинг на 18 дорожек. Строительство оценено в 70 млн евро.

Следом итальянский девелопер Promoсentro Italia начал возводить на пр. Культуры (рядом с будущей КАД) ТК «Северный молл». Он станет первой очередью одноименного ритейл-парка, под который отводится участок 50 га. Здесь можно разместить до 500 тыс. кв.м торгово-развлекательных площадей. Предполагаемый объем инвестиций – 200 млн евро. В сентябре должны сдать первую очередь ТК площадью 35 тыс. кв.м, половину которой (17 тыс.) займет соинвестор и якорный арендатор – гипермаркет сети Real. Затраты оценены в 50 млн евро.

Первая очередь заложенного летом 2004 г. многофункционального ТРК «Словацкий дом» компании Zipp Bratislava, Spol S.R.O. на пересечении ул. Салова и Волковского пр. должна быть сдана в конце этого года. В комплексе площадью 74 тыс. кв.м, кроме торговых заведений, запланированы объекты спортивно-развлекательного назначения: боулинг, фитнес-центр, ледовый стадион, бассейн, 4-зальный кинотеатр и пр. Заявленная сумма инвестиций – $65 млн.

Калейдоскоп возможностей

Кроме развития крупных торговых комплексов, специалисты отметили целый ряд значимых для рынка Петербурга событий прошедшего года. Одна из тенденций – формирование и развитие в главном торговом коридоре города зоны элитных магазинов. Вслед за галереей бутиков «Гранд Палас» на Невском в прошлом году рядом с Казанским собором заработал ТК «Опера», целиком арендованный Vanity. Кстати, по данным Алексея Шаскольского, «Гранд Палас» будет еще расширяться.

После реконструкции Дома книги «Петербургское Агентство Недвижимости» откроет здесь ТЦ Zinger Lux House, а компания Mercury превратит знаменитый «ДЛТ» в торговый центр роскоши для избранных. Дорогая одежда и аксессуары широко представлены в «Галерее высокой моды» при Гостином Дворе. Через год на первых двух этажах элитного жилого комплекса «Ле Гранд» (застройщик и инвестор – холдинг RBI) на Невском, 152 откроется галерея бутиков Esfera. На площади 2100 кв.м будут представлены только товары класса de luxe. Для работы в этом сегменте в RBI создана дочерняя структура – Prime Retail, которая и будет управлять бутиками.

Кстати, на днях холдинг RBI и один из ведущих западных инвестиционных банков Deutsche Bank создали совместное предприятие для реализации проектов в сфере недвижимости в Петербурге. В ближайшие два года на эти цели потратят более $500 млн (подробности см. в разделе «Новости недвижимости»).

Серьезные подвижки в прошлом году произошли в трех проектах вокруг площади Восстания. Компания Stockmann приобрела комплекс зданий на углу Невского и Восстания, где к 2008 г. обустроит многофункциональный центр с гостиницей общей площадью более 50 тыс. кв.м, здесь же разместится и одноименный универмаг. «Яма» у Московского вокзала поменяла хозяина – многофункциональный комплекс площадью 150 тыс. кв.м будет возводить ООО СК «Бриз», у которого теперь новый собственник – 100% долей этой компании приобрели структуры «Казкоммерцбанка». Компания «Открытые инвестиции» (холдинг «Интеррос») построит под площадью Восстания подземный торговый комплекс, здесь же запланирован многоуровневый паркинг и пешеходные переходы. Проект в настоящее время на стадии изысканий, общие затраты оценены скромно – в $200 млн.

В прошлом году на петербургский рынок коммерческой недвижимости вышел крупный московский игрок – компания «Регионы» (холдинг «АФК «Система»). Региональная программа «АФК «Система» предполагает создание общероссийской сети из 35–40 ТРК, объединенных общим брендом, концепцией и схожим набором операторов. Первым проектом в Северной столице стал ТРК «Июнь», который возводится на пересечении Индустриального пр. и пр. Косыгина. Комплекс площадью 44 тыс. кв.м планируется сдать к концу этого года. Компания «Система-Галс Северо-Запад» (вторая «дочка» столичного холдинга) развивает в Петербурге проект другой концепции. Весной она начнет возводить первый суперрегиональный молл на Пулковском шоссе площадью свыше 100 тыс. кв.м (подробности см. M&D, №04/2006). На этом участке сегодня развивается полтора десятка крупных проектов торговой недвижимости.

Не сбавляет обороты самый крупный девелопер торгового сегмента Северной столицы – холдинг «Адамант». Недавно сдан в эксплуатацию ТРК «Континент» площадью 60 тыс. кв.м, в конце апреля должен «тронуться» ТРК «Варшавский экспресс». Свой первый комплекс в центре города холдинг откроет уже в этом году. В партнерстве с банком «Санкт-Петербург» «Адамант» приобрел часть здания по Невскому пр., 71, где расположен вестибюль ст. м. «Маяковская». После реконструкции здесь откроется ТЦ «Невский атриум» площадью 8,9 тыс. кв.м. На первых четырех этажах планируются брендовые магазины одежды, обуви и аксессуаров, а на пятом уровне – ресторан «Невский». В активе холдинга сегодня более десяти действующих крупных торговых комплексов общей площадью около 500 тыс. кв.м, на стадии проектирования и строительства – примерно столько же. В ближайшие два-три года «Адамант» планирует довести торговые площади до 1,5 млн кв.м.

В последние годы наибольшую активность демонстрируют сетевые операторы – гипермаркеты продовольственные и DIY-формата («сделай сам»). По словам директора по развитию London Consulting& Management Company (LCMC) Дмитрия Золина, уже к концу этого года этот сегмент достигнет точки насыщения. «В порядке «предпродажной подготовки» для западных покупателей торговые сети умножают количество объектов, стараясь «накрыть» все привлекательные рынки России и предстать перед инвестором полноценной общефедеральной сетью», – говорит г-н Золин.

Напротив, Юрий Борисов считает, что борьба за место под солнцем среди сетевиков еще впереди: «Только в одной Франции, например, работает более 1 тыс. операторов ритейла, а в России сетевиков торговли, которые пришли к нам с Запада, – чуть больше 200. Есть отечественные ритейлеры, но их немного. Поэтому основная конкуренция в торговом сегменте развернется через 3–5 лет».

Офисы покидают центр

В офисном сегменте за прошедший год революционных событий не отмечено – все то же поступательное развитие и сохраняющийся дисбаланс между спросом и предложением. Впрочем, как заметил Алексей Шаскольский, «баланса никогда не бывает, всегда что-то довлеет – либо спрос, либо предложение». Качественные площади по-прежнему в дефиците, новые объекты тут же находят арендаторов. По общему мнению опрошенных специалистов и консультантов, все действующие объекты в классах А, В и даже С заполнены на 95–98%. Доходность особенно не снижалась и, по оценке Юрия Борисова, составляет 15–20% годовых. За прошлый год, под данным Colliers International, было введено в эксплуатацию около 100 тыс. кв.м новых офисных площадей класса А и В. Наибольший прирост наблюдался в категории В, доля которой увеличилась до 32%. Постепенно уступает свои позиции класс С, его доля за год сократилась с 71 до 64%. Арендные ставки за год поднялись на 6–7% в классе А и на 7–9% в классе В. Диапазон ставок соответственно составил: от $480 до 680/кв.м и от $270 до 480/кв.м, включая эксплуатационные расходы.

Открытие практически всех заявленных комплексов высшей категории (два «Сенатора», «Лангензипен» и «Веда Хаус») перенесено на 2006 г. «Платинум» выкупил Внешторгбанк под свои нужды, а вторую очередь «Северной Столицы», по данным LCMC, арендовала компания Siemens. Собственники и девелоперы строящихся бизнес-центров нередко лукавят по поводу готовности объекта. В результате у аналитиков появляются противоречивые цифры. Так, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг» Алексей Чижов считает, что за прошлый год в трех сегментах было введено 154,5 тыс. кв.м качественных площадей, а наибольший прирост пришелся на класс А. Специалисты LCMC говорят о 185 тыс. кв.м.

Лидерами по количеству предложений были Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы, на долю которых приходится почти половина всех предлагаемых площадей. Но из-за известного дефицита участков и объектов под реконструкцию в центре география офисных комплексов постепенно смещается на периферию, преимущественно в Выборгский район.

Из значимых событий прошлого года исследователи отметили выход на офисный рынок шведского девелопера – компании Ruric AB. Сегодня в ее собственности 5 бизнес-центров: «Оскар» на наб. Фонтанки, 13, «Магнус» и «Густав» на Васильевском острове и др. В этому году шведы сдадут в эксплуатацию сразу три офиса высшей категории. Кроме того, совсем недавно Ruric AB в лице дочерней компании «Глинки 2» выиграл конкурс, организованный Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом на право реконструкции комплекса зданий Военно-транспортного университета на наб. Мойки, 96 и ул. Глинки, 2. По условиям конкурса здесь можно построить многофункциональный комплекс площадью до 90 тыс. кв.м, включающий жилье, коммерческий центр и подземный паркинг. Общая стоимость проекта составит $250 млн.

По прогнозам аналитиков Colliers International, в этом году будет введено 140 тыс. кв.м офисных площадей, включая такие интересные объекты, как «Веда-Хаус», известный своими излишествами. Наибольший прирост, скорее всего, придется на высшую категорию: общая площадь новых бизнес-центров класса А должна составить свыше 51 тыс. кв.м.

Недавно стало известно о грандиозном прожекте городской администрации и «Газпрома» – строительстве гигантского делового центра площадью 1 млн кв.м на берегу Невы, напротив Смольного. Комплекс стоимостью $3 млрд собираются возвести до 2016 г. На части этой территории «Охта Групп» уже несколько лет развивает проект «Район-700», где уже действуют два бизнес-центра. Девелопер собирался построить крупный ТРК и еще несколько деловых комплексов. Теперь, скорее всего, планы придется перекраивать, причем серьезно. В «Охта Групп» от комментариев отказались, сославшись, что идут переговоры с сырьевым гигантом. Аналитики и специалисты рынка скептически относятся к затее. Генеральный директор УК «Теорема» Игорь Водопьянов считает, что такое пятно не вместит заявленный объем, даже если там будут высотки. «Вопросы в части объемов коммерческих площадей и транспортной инфраструктуры должны регулировать власти, чтобы не было «игольного ушка» на подъездах к 100-тысячным офисным или торговым зданиям. Если городское правительство не изменит политику дорожной сети и не начнет больше инвестировать в эту отрасль – город задохнется. Для сравнения: по количеству населения Петербург в 3–4 раза меньше Москвы, а по дорожной сети отстает как минимум на порядок», – говорит Юрий Борисов.

По мнению Алексея Шаскольского, приход крупных западных и столичных игроков не сильно изменит конъюнктуру рынка, так как уже сегодня сдается большое количество качественных площадей. Еще год-два девелоперы бизнес-центров А и В могут спать спокойно. Цены вырастут только на отдельно стоящие небольшие здания.

Время консультантов

Еще одной заметной особенностью прошедшего года стало увеличение доли участия международных и российских консультантов в проектах разного уровня. В феврале компания «Соломон» сдала в эксплуатацию один из крупнейших в городе ТРК «Гранд Каньон». Консультантом и эксклюзивным брокером выступил Colliers International. Благодаря их союзу в комплексе появились «якоря», доселе не представленные в Петербурге: сеть кинотеатров «Синема Парк» с 9-ю залами, «НАШ гипермаркет» от «Седьмого континента» и др.

Петербургский консультант Maris Properties в партнерстве с международной компанией CB Richard Ellis сумел удовлетворить запросы «Сан Майкросистемс СПб» («дочки» корпорации Sun Microsystems Inc), которая арендовала около 6 тыс. кв.м в новом бизнес-центре Kellermann Center. Это одна из самых крупных сделок на офисном рынке за последние годы. После этого Kellermann сделал Maris Properties эксклюзивным брокером по заселению оставшихся площадей и консультантом проекта.

Владелец швейного предприятия, концерн Kellermann, реконструирует здание ЗАО «Первомайская заря» на 10-й Красноармейской ул., 22. Первая очередь бизнес-центра класса В+ площадью 11 тыс. кв.м скоро должна быть сдана. По словам гендиректора Maris Properties Бориса Мошенского, в работе еще около 12 тыс. кв.м, которые будут сданы двумя очередями по 4 и 8 тыс. кв.м. Запрашиваемые ставки – от $420 за кв.м в год. Кроме этого, Maris Properties разработала концепцию и сейчас выступает брокером строящегося ТК «Ланской» на Студенческой ул., 10. Собственник объекта – компания «С-10». На двух этажах трехуровнего комплекса общей площадью 20 тыс. кв.м расположится гипермаркет строительных товаров (мелкая «нарезка» с зонами по группам товаров), на третьем – закрытый паркинг на 140 авто. ТК планируется сдать в этом году.

Завидную динамику демонстрирует «Ай Би Групп», выступающая в роли брокера, консультанта и управляющего различными проектами. В конце прошлого года открылся первый в Петербурге дисконт-центр – ТРК «Румба» напротив ст. м. «Кировский завод». Другой особенностью комплекса стала включенная в состав ТРК гостиница на 110 номеров, которая примет постояльцев уже в этом году. Здесь «Ай Би Групп» выступила во всех трех ипостасях, как и в случае со следующим проектом – ТРК «Южный Полюс» в Купчино, сданном в эксплуатацию несколькими месяцами позже.

В конце апреля при большом стечении публики открылся ТРК «Планета Нептун» – первый и уникальный торговый комплекс с океанариумом на территории РФ. Здесь «Ай Би Групп» выступает в роли консультанта и эксклюзивного агента. Помимо перечисленных объектов, в активе компании еще с десяток разнообразных проектов.Эксклюзивным агентом строящегося ТРК «Питер-Радуга» на проспекте Космонавтов выступает ASTERA Oncor, проект холдинга «АФК «Система» в Петербурге (ТРК «Июнь») «курирует» Cushman&Wakefield Stiles& Riabokobylko, недавно открыла офис в Петербурге компания Knight Frank, которую возглавил Олег Барков, работавший директором по развитию холдинга RBI, а затем – в «Петербургстрой Skanska». К Петербургу присматриваются и другие консультанты.

Опрошенные специалисты отметили также активность инвесторов и девелоперов в секторе складских и логистических комплексов, а также в гостиничной сфере. Но это уже темы для отдельных публикаций.

Мнение

Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки недвижимости «ИПП»:

- У нас все еще недостает западных брендов, но им негде «сесть»: Невский занят, а ТЦ, соответствующих западной концепции и качеству, до сих пор очень мало. Поэтому с нетерпением ждем открытия «Радуги», «Северного молла», «Ме-ги» и др. В ТЦ начинает усиливаться дифференциация, кто-то поднимает ставки, другие вынуждены будут снижать. Общая тенденция для ТЦ - снижение рентного дохода. Знаковое событие этого года - закрытие ТЦ «Шувалове». Активно развивалась уличная торговля, ставки здесь будут и дальше расти.

По офисам особых открытий не было. Постепенно увеличивались аппетиты типичного арендатора. Если раньше - комната, сейчас - уже этажи и даже здания в целом, которые в большом дефиците. Резко увеличивается количество бизнес-центров класса А, хотя я не уверен, что многие из них соответствуют хотя бы московскому представлению о классе А.

Большие проблемы с парковой: за машиноместо просят $100-150 в месяц. Бурно развивалась сеть «Сенаторов», откроется «Веда-Хаус», интересен выход компании «Рюрик АВ». Целый ряд зарубежных инвестфондов ищет возможность вложения в Петербург. Дефицит площадей ощущается практически по всем категориям, но растут темпы ввода объектов класса А и В.

Доходность в офисном секторе успокаивается вместе с замедлением роста арендных ставок. Год не предвещает неприятностей и сюрпризов, коммерческая недвижимость, пользуясь нефтедолларовой конъюнктурой в стране, будет развиваться благополучно.

Мнение

Николай Казанский, старший аналитик отдела «Исследование и консалтинг» компании Colliers International:

- Наиболее динамично развивался сегмент торговой недвижимости. Рост благосостояния населения, динамичное развитие торговых сетей, изменение структуры потребительского спроса послужили причиной такой активности. Появились качественно новые форматы, например, суперрегиональный торговый центр (ТРК «Гранд Каньон»). Помимо привычных «якорей», в ТК все чаще появляются детский развлекательный центр, мультиплекс, боулинг и бильярд. Все явственней разделение ТК на «успешные» и «менее удачные», которые с течением времени потребуют реконцепции. В успешных комплексах можно прогнозировать рост арендных ставок на 10-15%. В сегменте офисных помещений класса А и В+ стабилизации ставок не ожидается, ибо спрос значительно превышает предложение. В городе практически нет зданий, построенных с нуля. Полагаю, что в ближайшие годы бизнес-центры высокого класса «шагнут» за пределы исторического центра. Примером наметившейся тенденции является строящийся на Пироговской наб. «Австрийский Бизнес Центр» класса А.

Мнение

Юрий Борисов, управляющий партнер «Ай Би Групп»:

- Наверное, нефтедоллары хлынули на рынок коммерческой недвижимости, в первую очередь, в Москве. Проект Большого Сити, например, - это эпохальная затея. В Петербурге такого нет, но проделана очень большая работа на будущее. Стало больше проектов в офисной недвижимости, наметилась тенденция к децентрализации объектов. Заполняемость и в офисном, и в торговом секторе остается на уровне 95%. Сегодня наблюдаем тенденцию к укрупнению проектов, усилению роли консультантов и профессиональных девелоперов. Прогнозируемое двухкратное увеличение торговых площадей в этом году - без адекватного роста потребительского спроса - приведет к достаточно скорому насыщению рынка ТК. Но это не означает стагнации, произойдет сегментация: плохое будет дешеветь, хорошее - дорожать, будут конкурировать проекты. Сегодня каждый новый объект немного перекраивает человекопотоки и товарооборот в ТК. Обострилась конкуренция среди сетевиков за участие в грамотном проекте, и эта тенденция сохранится, хотя основная борьба еще впереди. Нас ждут интересные открытия, особенно на юге города: по одной горизонтали будут «Мега», «Южный полюс», КЦ «Питер», «Радуга», «Французский бульвар» и «Континент». Добавим к этому насыщенный торговый коридор на Пулковском шоссе. Прошедший год можно назвать годом старта складского и логистического бизнеса в России, правда, прорыв наблюдается только в Москве. В Петербурге бум ожидается, как всегда, с опозданием на 2-3 года.

Дата публикации: 15:05 18 мая 2006

Источник: bpn.ru