Меняю жилой дом на офисный центр. С доплатой

Сегодня многие девелоперские компании всерьез заявляют о своем переходе из сегмента жилой недвижимости в сегмент коммерческой. Причин у этого явления несколько. Наверное, самая главная из них заключается в том, что наличие объектов коммерческой недвижимости в портфеле компании значительно повышает стоимость ее активов, ее капитализацию, что играет важную роль при продаже компании либо проведении ею IPO. Но увлечение девелоперов коммерческой недвижимостью свидетельствует также о том, что в условиях сегодняшнего рынка недвижимости столицы им стало значительно сложнее и, вероятно, не столь выгодно, как раньше, работать в сфере возведения нового жилья.

Конечно, о массовом и безвозвратном уходе девелоперов из одного сегмента рынка в другой речи пока нет. Однако если раньше многие строительные компании возводили исключительно жилье, то сегодня они стремятся пополнить свой портфель еще и торговыми или офисными центрами. Работа в сегменте жилой недвижимости в настоящее время осложняется дефицитом земельных ресурсов, пригодных для строительства домов, а также выходом пресловутого 214-го закона, несколько ограничившего возможности застройщиков. «В условиях сегодняшнего рынка стало значительно труднее возводить жилье, — уточняет генеральный директор компании «МИАН–девелопмент» Анатолий Морозов. — Это связано как с временными, так и с денежными затратами на предпроектной стадии реализации проекта. В то время как правила игры для коммерческой недвижимости сильно не изменились».

Считаем различия

Следующая причина заключается в различии инвестиционных стратегий на рынках жилья и коммерческой недвижимости. В первом случае проекты краткосрочны, готовые объекты быстро реализуются. В сфере коммерческой недвижимости здания строятся прежде всего для сдачи в аренду, таким образом возврат инвестиций осуществляется не ранее чем через пять–шесть лет.

Кроме того, стоимость самого помещения увеличивается с каждым годом. «Если на этапе возведения, например, торговое помещение реализуется за $1,5–2 тыс. за 1 кв. м, то после ввода в эксплуатацию и сдачи в аренду оно может быть продано значительно дороже как готовый бизнес», — считает руководитель отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Александр Родин.

В последние годы существенно изменился спрос на коммерческую недвижимость. Если в середине 1990-х годов все возводили жилье — это был самый доступный и понятный в то время вид недвижимости, то уже в начале 2000 года обозначился определенный интерес к коммерческим зданиям. С развитием экономики в целом в Москву пришли иностранные компании, которые не готовы снимать помещения класса В, расположенные в реконструированных НИИ, да и отечественный бизнес стал требовательнее к качеству арендуемого офиса. В результате на московском рынке сформировался острый дефицит высококлассных площадей.

«Такая же ситуация сложилась и в складском сегменте: с укрупнением бизнеса возросли требования к качеству хранения товаров, — отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — А дефицит складов класса А привел к тому, что увеличился процент объектов, строящихся built-to-suit. Сейчас в сфере коммерческой недвижимости существует значительный неудовлетворенный спрос. Поэтому предложение действительно качественных помещений вызывает хорошую отдачу.

Хотя если говорить о переходе застройщиков в коммерческую недвижимость, то, безусловно, это происходит в офисном сегменте. Кроме того, собственный бизнес-центр — хороший актив, под залог которого в дальнейшем можно брать кредиты в банках для финансирования новых проектов».

Выбор между риском или доходностью

Неравнозначность рисков инвестирования также является одной из причин смены девелоперами сегмента инвестиций. На рынке жилья быстро меняются цены, за их стремительным ростом способна последовать длительная стагнация. На рынке коммерческой недвижимости цены растут медленно, но стабильно. Кроме того, в жилом сегменте покупатели заранее неизвестны, а на рынке коммерческой недвижимости договоры аренды иногда заключаются еще на этапе проектирования.

«До сентября–октября 2005 года одной из причин ухода застройщиков в сферу коммерческой недвижимости было снижение доходности в жилом сегменте, — объясняет руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Айдар Галеев. — Стоимость квартир оставалась постоянной длительное время, под разговоры о «доступном жилье» многие ожидали либо падения цен, либо их остановки на длительное время.

Соответственно, возрос интерес застройщиков к другим сегментам рынка недвижимости, в частности, к коммерческим зданиям, где наблюдался хотя и небольшой (5–10%), но постоянный рост продажной стоимости и арендных ставок. Но стабилизация на рынке жилья оказалась временной — начавшийся в конце прошлого года рост стоимости 1 кв. м существенно повысил доходность новостроек и интерес к ним со стороны девелоперов. Как результат, в последнее время мы видим тенденцию обратной переориентации на жилой рынок».

Операция по смене профиля

Обратив внимание на рынок коммерческой недвижимости, некоторые застройщики начали предпринимать попытки по перепрофилированию имеющихся участков, предназначенных для строительства жилья, под возведение офисно-торговых объектов. Но пока такие случаи единичны и носят эпизодический характер. В принципе, если участок пригоден для строительства жилья, то он скорее всего по нормам годится и для офисных или торговых площадей. Но существует план развития Москвы, в котором определено зонирование на жилые и нежилые территории.

Дело в том, что к жилью и коммерческой недвижимости предъявляются различные требования, в том числе санитарные. Объект коммерческой недвижимости должен располагаться на первой линии домов и обладать хорошей транспортной доступностью, удобными подъездными путями.

Если речь идет о здании бизнес-центра, то он обязан находиться в так называемом деловом районе (это не только повышает статус объекта, но и является одним из способов обеспечить комфорт для арендаторов). В настоящее время из-за дефицита земельных ресурсов в пределах Садового кольца и транспортных проблем в центре Москвы строительство коммерческой недвижимости начало активно развиваться и в районах, примыкающих к третьему транспортному кольцу.

Немаловажной является и организация подземных и гостевых автостоянок для сотрудников бизнес-центра и сторонних посетителей. «Но если вышеописанные требования в отдельных случаях перепрофилирования могут быть удовлетворены, то административные вопросы, связанные с изменением первоначального назначения участка под застройку, решить гораздо труднее, — подчеркивает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин. — В связи со спецификой получения разрешительной документации последующее изменение целевого назначения земельного участка (жилье на объект коммерческой недвижимости и наоборот) требует привлечения больших временных, административных и финансовых ресурсов».

Строй не там, где хочется

Решение о строительстве жилого или офисного объекта диктуется помимо прочего и теми характеристиками, которыми обладает конкретный земельный участок. «Возьмем, к примеру, территории, на которых раньше располагались промышленные предприятия, — рассказывает коммерческий директор холдинга «Капитал груп» Алексей Белоусов. — Там, как правило, размещены заводские помещения, вследствие чего созданы все предпосылки для возведения офисной недвижимости, а жилье в таких случаях появляется уже по остаточному принципу».

Но есть варианты. Если девелоперу достается участок в центре Москвы, то понятно, что наиболее выгодным вариантом его освоения станет возведение элитной недвижимости. Поэтому, если не удается переоформить землю, девелопер часто идет на нарушение закона и под видом строительства коммерческой недвижимости строит жилой дом. «За пределами третьего транспортного кольца город с гораздо большим желанием выделяет участки под офисы, — отмечает К. Ковалев. — Поэтому необходимости в перепрофилировании в данном случае вообще не возникает».

Не ждали?

По оценке специалистов рынка коммерческой недвижимости, в конце 2005–начале 2006 года доля вакантных помещений класса А и В сократилась. При этом сохраняется довольно высокий спрос на качественные офисы — сегодня лишь откровенно неудачные проекты остаются невостребованными. Поэтому сейчас у компаний, желающих выйти на рынок коммерческой недвижимости, есть неплохие шансы занять нишу в этом сегменте.

Правда, чем больше компаний инвестирует в данную сферу, тем сильнее конкуренция и выше требования к проектам. Специалисты считают, что строительным компаниям, ранее не занимавшимся возведением коммерческих объектов, стоит задуматься о целесообразности перепрофилирования. «Освоение другой ниши требует много времени и для непрофильной компании может оказаться экономически невыгодным, — считает А. Белоусов. — В настоящее время конкуренция на рынке коммерческой недвижимости становится жестче и, соответственно, перед инвесторами встает необходимость формировать четкую концепцию строящегося торгового или офисного центра. Но, без сомнения, здоровая конкуренция стимулирует развитие рыночной ситуации».

Что касается насыщения, то в коммерческой недвижимости в среднесрочной перспективе оно произойдет еще не скоро. Впрочем, то, что время получения сверхдоходов от продажи офисов проходит, отмечают все эксперты рынка.

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал груп»:

— Нельзя говорить о том, что рынок жилой недвижимости стал менее интересен застройщикам. Наоборот, когда жилье дорожает на 10% в месяц, рынок становится инвестиционно более привлекательным. Но существующее рыночное положение дел, сложный и длительный процесс согласования проектов, а также законодательство не стимулируют застройщика к активному присутствию на рынке новостроек. И сейчас, если стоит выбор между возведением жилой или коммерческой недвижимости, решение скорее всего будет сделано в пользу «нежилья».

Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Новые инвесторы, приходящие на рынок, — это новые клиенты, появление которых означает для консалтинговых компаний увеличение объемов работ. Поэтому, с одной стороны, приход новых игроков на рынок приветствуется консалтинговыми компаниями, а с другой стороны, возникает опасность насыщения рынка. Проектов становится все больше, средняя площадь проектов растет, количество игроков на рынке увеличивается. Это означает, что о будущем рынка коммерческой недвижимости уже необходимо думать, в то время как жилье можно строить еще десятки лет, поскольку потребность в нем еще очень далека от насыщения.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

— Развитие того или иного направления на рынке недвижимости — вопрос стратегии компаний. Строительство жилого дома и получение быстрой прибыли — это один вариант, сдача бизнес-центра в аренду — это «пожизненное» возвращение инвестиций. Сейчас девелоперские фирмы укрупнились, стали привлекать не только средства дольщиков, как в конце 1990-х годов, но и использовать другие источники финансирования.

Конкуренция достаточно велика как в жилом сегменте, так и в коммерческом. Но чаще всего те компании, которые перешли на рынок коммерческой недвижимости, не были новичками, это серьезные строительные холдинги, за плечами которых не один год работы.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

— В настоящий момент количество выставленных на рынок объектов коммерческой недвижимости не способно удовлетворить возникающий спрос, поэтому говорить о насыщении рынка рано. На начало 2005 года доля вакантных площадей составляла 4%, то есть из более чем 3,5 млн кв. м офисов свободными оставались 150 тыс. кв. м. На начало 2006 года доля таких площадей снизилась до 2% — соответственно 100 тыс. кв. м из более чем 4,5 млн кв. м. Совокупный объем спроса составляет более 1 млн кв. м. При существующей востребованности любого качественного продукта в этом сегменте рынка говорить о жесткой конкуренции нельзя.

Анатолий Морозов, генеральный директор компании «МИАН-девелопмент»:

— Сегодня сектор коммерческой недвижимости еще далек от насыщения. Свидетельство тому — регулярное появление новых игроков. С другой стороны, требования потенциальных арендаторов к качеству объектов настолько серьезны, что обеспечить соответствие им могут только крупные компании с большим опытом в этой сфере.

К примеру, подходя к разработке инженерной составляющей в нашем новом офисном центре «Северное сияние» (ул. Правды, 24), мы старались «опередить» время лет на пять–семь, учитывая те скорости, с которыми развиваются технологии.

Александр Родин, руководитель отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:

— Спрос на рынке офисной и торговой недвижимости еще не скоро будет удовлетворен, поэтому этот сегмент имеет огромный потенциал для своего развития. Свидетельство тому — появление торговых сетей, число которых увеличивается с каждым месяцем. Выходя на рынок, торговые операторы прежде всего решают задачу поиска недвижимости. Возможности старых помещений (магазинов, универсамов) практически исчерпаны. Кроме того, они по большей части не соответствуют современным требованиям ритейлеров. В этой связи остается один выход — строить новые площади. Учитывая потенциальную емкость рынка, мы прогнозируем, что его структура сформируется не раньше чем через пять–семь лет.

Дата публикации: 09:34 22 мая 2006

Источник: bpn.ru