В ближайшие годы московские отели останутся самыми дорогими в мире

В течение 2005 года стоимость проживания в столичных отелях, по различным оценкам, выросла от 29 до 34%. Сегодня Москва, где средняя цена номера в отеле составляет примерно 300 долларов в сутки, является самым дорогим городом в мире по стоимости проживания в гостиницах. При этом, по прогнозам экспертов, в ближайшее время рост цен будет продолжаться, а переломный момент настанет не раньше 2008 года, когда будут пущены в эксплуатацию отели, строящиеся на месте бывших советских гостиниц «Москва» и «Интурист». Но это будут дорогие отели - до дешевых гостиниц очередь дойдет еще не скоро. Виноват в этом тотальный дефицит гостиничных объектов.

Гостиниц в Москве не хватало всегда, но в настоящее время ситуация усугубляется активным притоком туристов: ежегодно туристический поток увеличивается в среднем на 20-30%. По прогнозам экспертов, к 2010 году число туристов может составить 10-12 миллионов в год. При этом, по мнению руководителя отдела исследований рынка и аналитики компании Praedium Ольги Кисариной, треть номерного фонда столицы - это старые отели, оставшиеся с советских времен. Сегодня происходит плановое закрытие части этих гостиниц на реконструкцию и под снос. «Среди наиболее крупных объектов, закрытых в 2004-2006 годах, можно назвать «Москву», «Минск», «Россию», - говорит аналитик. Конечно, новые отели в столице открываются. Например, в прошлом году было введено в эксплуатацию девять новых объектов с 1633 номерами в целом. Однако перевес на стороне закрывающихся гостиниц: за последние пять лет количество номеров в Москве уменьшилось на 5 тысяч. Сегодня, по данным компании Delta Estate, в столице 36 тысяч гостиничных номеров. Для сравнения: в Париже - 75 тысяч, а в Лондоне - около 90 тысяч. Реальная потребность столичного рынка, по оценкам Кисариной, составляет примерно 70 тысяч номеров.

Простая арифметика

Несмотря на заоблачную стоимость номеров, инвесторы не спешат вкладываться в строительство отелей. По словам заместителя мэра столицы Иосифа Орджоникидзе, из 70 участков, выделенных городом под строительство гостиниц начиная с 2000 года, 27 оказались застроены объектами другого целевого назначения, в первую очередь офисами и жильем, часть же площадок, приобретенных на конкурсах, до сих пор не осваивается.

«Гостиницы традиционно проигрывают в плане доходности любому другому сектору коммерческой недвижимости», - объясняет исполнительный директор Delta Estate Елена Земцова. В офисной или торговой недвижимости срок окупаемости проекта составляет порядка 7-8 лет, на складской он может доходить до 4-5 лет, а в гостиничном бизнесе вложения возвращаются не ранее 10-12 лет. При этом офисные и торговые площади можно сдавать в аренду в состоянии «под чистовую отделку» или с минимальным ремонтом, без мебели, тогда как гостиница требует законченной отделки и меблировки. «А доходность возведения жилья не идет ни в какое сравнение ни с одним из гостиничных проектов», - добавляет гендиректор компании «Русские отели» Станислав Капинос.

Потому нередки случаи, когда, получив участок под возведение гостиницы, застройщик перепрофилировал его и возводил на этом месте жилой дом. Ведь далеко не всегда местоположение участка позволяет получить разрешение на жилищное строительство, в то время как создание социально значимого объекта дает все шансы на необходимые согласования. «Если у застройщика есть возможность не строить отель на отведенной под него площадке, а построить жилой дом, то он это сделает, и это можно встретить сплошь и рядом», - уверена финансовый директор компании «Бенефит инжиниринг» Анна Осина. К тому же, по ее мнению, город дает инвесторам участки под гостиницы в самых неудачных для отеля местах, что серьезно влияет на ситуацию. "Это первый аргумент в пользу того, чтобы строить не отель, а жилой дом", - уверена Осина.

Второй аргумент - сугубо экономический. По подсчетам эксперта, рыночная стоимость гостиницы с площадью 11 тысяч кв. метров на окраине столицы, с оборудованием и обученным персоналом составляет 12-14 миллионов долларов. Жилой дом на том же месте можно продать за 20 миллионов долларов. Чтобы не испортить отношения с городом, инвестор может пойти на компромисс: построить объект с гостиничными номерами и квартирами, оформленными как апартаменты, в соотношении, положим, 50 на 50.

Туристам придется подождать

Как утверждают большинство экспертов, тенденция роста цен на гостиничные номера продлится еще несколько лет. В 2008 году должны стартовать несколько крупных проектов, среди которых строительство новых отелей на месте гостиниц "Интурист" и "Москва". «Этот год должен стать переломным для гостиничного сектора, и между дорогими отелями возникнет реальная конкуренция», - предполагает Станислав Капинос и добавляет, что рынок торговой недвижимости и жилого строительства стремится к насыщению, поэтому следующий логический шаг - гостиничные инвестиции.

На заседании "круглого стола" "О ходе реализации генеральной схемы размещения гостиниц в Москве до 2010 года", прошедшем в начале мая текущего года, первый замруководителя столичного департамента экономической политики Юрий Петров озвучил ряд предложений, которые должны стимулировать интерес инвесторов к строительству гостиниц. В частности, для них предлагается снизить коэффициент арендной платы за землю до 1,01%. По словам чиновника, льготная ставка должна будет действовать в период проектирования и строительства гостиницы, а также первые три года ее работы. Помимо этого планируется покрывать обременение участка за счет средств городского бюджета.

Однако в дорогие гостиницы инвесторы начинают вкладывать средства и без дополнительных льгот, а вот с дешевыми ситуация гораздо сложнее. "Произошло вымывание категории гостиниц "три звезды" из центра Москвы, - отмечает гендиректор ЗАО "Стабильная линия" Игорь Лаврик. - Сегодня в пределах  Садового кольца нет почти ни одного трехзвездочного отеля".

Последним пристанищем для небогатых туристов были гостиницы "Пекин" и "Минск". Но последняя уже реконструируется и после открытия претендует на четыре звезды, а "Пекин" планируется закрыть на реконструкцию в конце этого года. Нетрудно догадаться, что "звезд" в обновленном отеле тоже не станет меньше. При этом, по мнению гендиректора компании "РГС Недвижимость" Александра Попова, именно отсутствие достаточного количества дешевых гостиниц уровня две-три звезды является одним из тормозов развития въездного туризма.

В Москве до 2010 года планировалось построить 224 новых гостиницы и гостиничных комплексов в общей сложности на 170-200 тысяч мест, в том числе и дешевых. «Планы эти выполнены не будут, инвесторам дешевые объекты неинтересны», - уверена Елена Земцова. По ее мнению, срок их окупаемости по сравнению с пятизвездочными увеличивается в 2-2,5 раза. При этом стоимость инвестконтракта, разработки проекта, подключения к внешним коммуникациям и собственно строительства для гостиницы в три и пять звезд одинакова - разница лишь в оснащении и отделке.

Не менее важной проблемой является конкуренция со стороны гостиниц советского времени и частного сектора. В гостиницах, построенных в советское время, стоимость номера составляет от 800 рублей в сутки. «Здесь нет инвесторов, которым нужно получать доходы от вложений», - объясняет ситуацию Елена Земцова. Примерно за эти же деньги можно снять «отель на дому». Все больше граждан предпочитают сдавать квартиру не на длительный срок, а на сутки, предлагая жильцам дополнительные услуги вроде завтрака или стирки. Наибольшее распространение «отели на дому» получили в Санкт-Петербурге - это единственный город в России, где данная схема разрешена городским законодательством.

«Сегодня только рынок регулирует интерес инвестора к строительству эконом-отелей, - подытожил Станислав Капинос. - К нему девелоперы приступят только тогда, когда возникнет реальная конкуренция между дорогими гостиницами".

Дата публикации: 16:09 24 мая 2006

Источник: bpn.ru