Дольщики - застройщики, взрослая игра

Госдуме предстоит второе чтение поправок к одному из самых нашумевших законов последнего времениО - 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Напомним, что закон, призванный защитить от недобросовестных компаний и мошеннических схем граждан, финансирующих за свой счет строительство жилья, вступил в силу год назад, 1 апреля 2005 года. С тех пор споры вокруг этого "неудобного", по мнению застройщиков, документа "втиснувшего их в излишне жесткие рамки", не стихают. Вдобавок именно этот документ, в котором чаша весов накренена в сторону потребителя, как считают строители, стал катализатором подорожания жилья на рынке. Кроме того, по данным руководителя Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Госдумы Мартина Шаккума, инициатора и автора большинства поправок, после вступления 214-го закона в силу объемы строительства жилья по схемам долевого участия значительно снизились. На всю Москву, к примеру, за год действия закона зарегистрировано всего два договора долевого участия, а на Московскую область - один. При этом застройщики, как и прежде, невзирая на существование закона, предпочитают использовать нелегитимные "серые" схемы привлечения денег граждан, то есть с помощью предварительных договоров, "вексельных схем", договоров инвестирования и соинвестирования, договоров уступки прав требований по инвестиционным договорам. Даже после вступления в действие 214-го закона многие застройщики продают "воздух", то есть привлекают у граждан средства, не имея прав на землю, не получив разрешение на строительство, а показывая неискушенным людям какую-то переписку, из которой якобы следует, что почти все решено и им все обещано.

- Понятно желание застройщиков минимизировать степень рисков в долевом строительстве, - считает Мартин Шаккум, - но есть жесткая позиция законодателя - обеспечить высокий уровень защиты прав дольщиков. И этот баланс интересов при внесении поправок к 214-му сохранен.

Банки - отдельно, строители - отдельно

По мнению одного из экспертов " РГ", ведущего юрисконсульта Фонда "Институт экономики города" Дмитрия Гордеева, основная битва за реконструкцию 27-ми статей действующего закона уже состоялась во время первого чтения поправок.

Особую радость игроков строительного рынка вызвала поправка, связанная с отменой солидарной ответственности банков по обязательствам застройщиков. Если в итоге поправка "пройдет" в закон, то банки получат возможность более активно кредитовать застройщиков, что в перспективе, по расчетам аналитиков, позволит увеличить темпы строительства жилья в стране. Вместе с тем, чтобы "компенсировать" для дольщиков отмену солидарной ответственности банков, ряд депутатов предлагает во втором чтении внести в 214-й закон поправку, предусматривающую обязательное страхование ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве. Однако у данной поправки есть противники. Как ни парадоксально, сами страховщики. По их подсчетам, обязательное страхование вызовет удорожание жилья как минимум на 7-9 процентов, в результате чего это просто "заблокирует" закон. Страховщики при этом готовы поддерживать так называемые договоры поручительства застройщиков при заключении ими договоров с дольщиками. В этом случае удорожание составит не более полутора процентов.

Между тем по мере внесения поправок "договоры поручительства" приобрели у авторов законопроектов особое "расположение". К примеру, Мартином Шаккумом под сомнение поставлена форма залогового обеспечения договора долевого участия, которая тщательно прописана в ныне действующем законе. Альтернативой залогу, по словам депутата, мог бы стать договор поручительства банков или кредитных организаций, в которых те обязуются отвечать по обязательствам застройщиков перед участниками долевого строительства. Это предложение Шаккум аргументирует тем, что для банков залоговый механизм крайне непривлекателен, так как в случае банкротства застройщика деньги от реализации заложенного имущества между дольщиками и банком-кредитором будут распределяться пропорционально. Соответственно, получение строительными компаниями кредитов на условиях, когда заложенное имущество будет обеспечивать обязательства одновременно и перед банком, и перед несколькими сотнями, а то и тысячами дольщиков, очень проблематично.

Вы денег хотите? Их нет у меня

В пользу строительных организаций в первом чтении большинством голосов принята поправка, предоставляющая застройщикам возможность расторгнуть договор с дольщиком в одностороннем порядке, то есть не через суд, как это принято сейчас. Оказалось, что застройщики такого права сегодня лишены, а вот дольщики, напротив, по многим статьям вправе во внесудебном порядке расторгнуть договор. К примеру, дольщики могут вовремя не вносить денежные взносы. При этом хорошо, если такой финансово несостоятельный гражданин - один, а если их несколько десятков? Как считают строители, данную норму закона гипотетически можно использовать в нечестной конкурентной борьбе. Вплоть до того, чтобы направить к застройщику "подставных" клиентов, которые по окончании строительства потребуют назад свои деньги с процентами (а это от 30 и более процентов годовых), загнав компанию в долговую яму. Отныне законодатели намерены четко разделить случаи, когда договор расторгается сторонами в одностороннем порядке, а когда в - судебном. При этом будут учтены и интересы дольщика, которые вправе обжаловать односторонний отказ застройщика от договора в суде. Камнем преткновения при этом остается один нюанс - процедура информирования гражданина о том, что договор с ним расторгается. Без помощи почты здесь не обойтись. Но не заставишь же почтовиков работать за нотариусов, проверять время отправки, количество и содержание заказных или ценных писем с описью вложения. И не получилось бы при этом как в известном анекдоте: "Дядя, письмо, в котором ты просишь у меня денег, я не получал".

Облигации на метры

Среди спорных поправок, принятых в первом чтении, но которые, по мнению ряда сенаторов из Совета Федерации, будут активно дискутироваться вплоть до окончательного варианта их принятия, узаконенный "выход" на строительный рынок так называемых жилищных облигаций, с помощью которых застройщики смогут привлекать деньги дольщиков, продавая им не целиком квартиры, а "квадратные метры". Авторы поправки рассматривают новую норму как попытку легализовать сложившуюся на рынке практику выдачи гражданам так называемых векселей, которые подлежат обмену на квартиру. При этом оппоненты, к примеру сенатор Олег Толкачев, председательствующий в рабочей группе Совета Федерации по обсуждению поправок в 214-й, рассуждают так:

- Получается, я как застройщик могу эмитировать облигации, по ним привлекать деньги населения без договора долевого участия, в котором прописаны мои права. Таким образом, жилищные облигации, в отличие даже от инвестиционных контрактов, не гарантируют гражданам получение конкретной квартиры определенного качества в определенном месте, в установленный срок, а также порядок выплаты денежной компенсации вместо ее получения и многое другое.

Из всего этого, по мнению сенатора, могут вновь "произрастать" проблемы обманутых вкладчиков.

- Не исключено, что мы получим ситуацию, когда в суды явятся владельцы облигаций, имеющие количество квадратных метров существенно больше, чем в сданном доме, - резюмирует Толкачев.

Но, по словам Дмитрия Гордеева, в поправках речь идет не о любых облигациях, а об облигациях, которые в соответствии с действующим законодательством о ценных бумагах закрепляют право их владельцев на получение от эмитентов облигаций жилых помещений. Под такое определение попадают жилищные сертификаты в форме облигаций. Этот легальный способ апробирован с 1994 года, надежно контролируется.

Виртуальные квартиры зарегистрируют поштучно

Зато проблему "двойных продаж" квартир, существующую сегодня, снимает еще одна поправка, которую предлагает внести в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Мартин Шаккум. Согласно этой поправке, при регистрации договоров долевого участия застройщик должен будет представить поквартирный план, из которого было бы понятно, какая конкретно квартира и какому конкретному дольщику будет принадлежать.

Между тем все чаще среди экспертов, депутатов, представителей исполнительной власти звучат мнения о том, что вовсе не "плохой" закон № 214 поставил в суровые условия строителей, а тем более взвинтил цены на рынке недвижимости. Все дело в экономике. Александр Плутник, представляющий в рабочей группе Совета Федерации Администрацию президента, к примеру, считает, что цены на строительство жилья растут и будут расти из-за того, что в регионах практически не осталось обустроенных инженерной инфраструктурой земельных участков и все обременение, которое должно по идее оплачиваться из средств бюджета, возлагается на застройщика. Поэтому для решения проблемы нужна специальная государственная стратегия.

Дата публикации: 15:01 30 мая 2006

Источник: bpn.ru